今年8月，因房價上漲后，西安房地產(chǎn)開發(fā)商舉報自己當初無證銷售，并將不愿意退房的業(yè)主告上法庭。這一消息引爆輿論熱議，同時國內(nèi)多地爆出類似事件。

　　事實上，由于市場監(jiān)管不到位，曾經(jīng)房地產(chǎn)項目一度無證出售情況比比皆是，開發(fā)商在未取得預(yù)售資格的情況下，便與業(yè)主簽訂認購協(xié)議或認籌協(xié)議。

　　然而，相關(guān)法律法規(guī)明確，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。

　　當房價開始一路狂飆后，風險凸現(xiàn)。

　　無良開發(fā)商面對巨大的利益差額，紛紛舉報自己無證銷售，試圖作廢此前認購合同，再以現(xiàn)在的高價重新銷售。

　　對于購房業(yè)主來說，不僅面臨著合同無效的風險，也錯失了房價低點和機會成本，進退兩難，有苦難言！

　　近日，河北省石家莊市橋西區(qū)人民法院對這樣一起案件作出一審判決，認定開發(fā)商向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權(quán)的行為，構(gòu)成惡意訴訟，判決駁回其訴訟請求。

　　2016年，家住石家莊市的趙某斥資95萬余元，全款購買了石家莊世紀鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的麒融國際項目房屋一套，并簽訂了《內(nèi)部認購協(xié)議》，約定交房時間為2017年5月1日。

　　今年8月，世紀鴻基公司向法院提起訴訟，由于麒融國際項目截至目前沒有取得任何手續(xù)，請求法院確認其與被告趙某簽訂的《內(nèi)部認購協(xié)議》為無效合同。

　　庭審中，原告明確表示其請求宣告案涉合同無效的規(guī)范依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，即“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效”。

　　被告認為，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，石家莊市房價2016年均價7548.42元，2018年均價15843.13元，整整上漲了一倍，原告起訴的動因并非源于權(quán)益受損尋求司法保護，而是為了逃避履行義務(wù)以及獲取不法利益，企圖以合法形式達到非法目的。

　　“原告的意圖一旦得以實現(xiàn)，會有眾多的購房者權(quán)益無法保障，最終受損害的，將是社會公共利益以及本地區(qū)的司法公信力。”被告在庭審上說。

　　法院查明，原被告雙方在簽訂《內(nèi)部認購協(xié)議》時，涉案房屋系現(xiàn)房，但原告未提供辦理竣工驗收的證據(jù)，案涉項目至今尚未取得商品房預(yù)售許可證明。

　　法院認為，原、被告對簽訂《內(nèi)部認購協(xié)議》的事實無異議，該協(xié)議應(yīng)屬雙方的真實意思表示。原告在未取得預(yù)售許可的情況下銷售房屋并收取了被告巨額款項后，又在房價大幅上漲后的今天以自己未取得預(yù)售許可為由要求宣告合同無效，明顯違背誠實信用原則，其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權(quán)的行為，構(gòu)成惡意訴訟，參照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條規(guī)定，應(yīng)從實體上否定其權(quán)利請求。

　　綜上所述，法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條的規(guī)定，一審判決駁回原告石家莊世紀鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。

　　河北省石家莊市橋西區(qū)人民法院

　　民事判決書

　�。�2018）冀0104民初6440號

　　原告：石家莊世紀鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　法定代表人：賀某，該公司總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：焦彥飛，北京市軍創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

　　被告：趙某。

　　委托訴訟代理人：孫仲德、孫天宇，河北啟疆律師事務(wù)所律師。

　　原告石家莊世紀鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告趙某房屋買 賣合同糾紛一案，本院于2018年8月22日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告石家莊世紀鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人焦彥飛，被告趙某及其委托訴訟代理人孫仲德、 孫天宇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　石家莊世紀鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向本院提出訴訟請求：1、確認原、被告簽訂的《內(nèi)部認購協(xié)議》為無效合同；2、訴訟費由被告承擔。事實與理由：原告與被告趙某于2016年4月22曰簽訂《內(nèi)部認購協(xié)議》，約定被告購買原告建設(shè)開發(fā)的位于石家莊市中山西路363號麒融國際項目X號樓X單元X室房屋一套。事實上，該房屋 認購協(xié)議并非雙方的真實意思表示，雙方之間實際是民間借貸的法律 關(guān)系。另，本項目截至目前沒有取得任何手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，雙方 之間的認購協(xié)議應(yīng)認定為無效合同。故訴至法院，請求依法確認支持 原告的訴訟請求。

　　被告趙某辯稱，一、原告訴稱“該房屋認購協(xié)議并非雙方的真實意思表示，雙方之間實際是民間借貸的法律關(guān)系”，與事實不符。1、答辯人購房出于“剛需”。為了方便照顧公公的生活，2016年將公公在橋東的住房賣掉，用賣房款全款購買的這套住房。2、盡管“內(nèi)部認購協(xié)議”第四條有選擇性條款，但是約定的選擇權(quán)由答辯人所享有，答辯人始終堅持要求原告履行交房義務(wù)。3、答辯人與原告及其法定代表人或其工作人員素不相識，不存在民間借貸的現(xiàn)實基礎(chǔ)。二、原告認為“本項目截止目前沒有取得手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，雙方之間的認購協(xié)議應(yīng)認定為無效合同”，無法理依據(jù)�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。”“商品房司法解釋”發(fā)布實施于2003年，依據(jù)的是合同法第五十二條第（五）項、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條。其法理邏輯是：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當取得預(yù)售許可證，未取得預(yù)售許可證而預(yù)售的，根據(jù)合同法第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，預(yù)售合同無效。但是，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》于2009年發(fā)布實施，其中第十四條對合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”作出限縮性解釋，僅指“效力性強制性規(guī)定”。由于《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條對商品房預(yù)售的規(guī)定是“管理性規(guī)定”，不屬于“效力性強制規(guī)定”，對于未取得預(yù)售許可證而預(yù)售商品房的，只承擔行政責任，而不影響預(yù)售合同本身的效力。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，法院應(yīng)當選擇適用“合同法解釋二”的相關(guān)規(guī)定，確認雙方的“內(nèi)部認購協(xié)議”有效。三、原告起訴的動因，并非源于權(quán)益受損尋求司法保護，而是為了逃避履行義務(wù)以及獲取不法利益。1、意圖逃避履行義務(wù)；“內(nèi)部認購協(xié)議”約定的交房時間為2017年5月1曰，到期后原告拒絕交房。答辯人多次上門要求交房，原告工作人員態(tài)度惡劣，為此，答辯人曾求助市長熱線、河北電視臺，甚至到公安機關(guān)報警。原告之所以選擇答辯人為被告起訴，無非是想利用民事訴訟來逃避有關(guān)部門的監(jiān)督，從而逃避履行義務(wù)。2、意圖獲取不法利益；根據(jù)“安居客”網(wǎng)站的統(tǒng)計，本市房價從2016年到2018年整整上漲了一倍：2016年均價7548． 42元，2018年均價15843． 13元。如果雙方“內(nèi)部認購協(xié)議”被判決無效，則原告可以獲得成倍的利益。但是，原告的利益是建立在犧牲公民居住權(quán)的基礎(chǔ)上的，是非法的。綜上所述，原告在權(quán)利未受損害且既無事實依據(jù)、又無法理依據(jù)的情況下起訴答辯人，屬于濫用訴權(quán)，企圖以合法形式達到非法目的。原告的意圖一旦得以實現(xiàn)，會有眾多的購房者權(quán)益無法保障，最終受損害的，將是社會公共利益以及本地區(qū)的司法公信力。為此，請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。

　　經(jīng)審理查明，2016年4月22曰原、被告簽訂《內(nèi)部認購協(xié)議》一份，約定被告購買原告建設(shè)開發(fā)的位于石家莊市中山西路363號麒融國際項目X號樓X單元X室房屋一套，被告向原告繳納房屋總 價款950400元。以上事實原、被告均認可、無異議。庭審中，原告明確以《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，要求確認《內(nèi)部認購協(xié)議》無效。被告對原告所訴均不予認可，稱在購房之前對涉案房屋進行了充分的了解并實地進行了查看，雙方之間系真實房屋買賣合同關(guān)系，并提交了《內(nèi)部認購協(xié)議》、交款收據(jù)、宣傳單等材料。

　　另查明，雙方在簽訂《內(nèi)部認購協(xié)議》時，涉案房屋系現(xiàn)房，但原告未提供辦理竣工驗收的證據(jù)，案涉項目至今尚未取得商品房預(yù)售許可證明。

　　本院認為，原、被告對簽訂《內(nèi)部認購協(xié)議》的事實無異議，該協(xié)議應(yīng)屬雙方的真實意思表示。庭審中，原告明確表示其請求宣告案涉合同無效的規(guī)范依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，此即表明其認可與被告形成了商品房預(yù)售合同法律關(guān)系。原告在未取得預(yù)售許可的情況下銷售房屋并收取了被告巨額款項后，又在房價大幅上漲后的今天以自己未取得預(yù)售許可為由要求宣告合同無效，明顯違背誠實信用原則，其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權(quán)的行為，構(gòu)成惡意訴訟，參照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條規(guī)定，應(yīng)從實體上否定其權(quán)利請求。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條的規(guī)定，判決如下：

　　駁回原告石家莊世紀鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。

　　本案受理費80元，減半收取40元，由原告石家莊世紀鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同負擔。

　　如不服本判決，可在判決書送達之曰起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起7日內(nèi)預(yù)交上訴費80元（收款單位：河北省石家莊市中級人民法院，賬號：62320109058647，開戶銀行：河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

　　來源：法制日報 民商事實務(wù)

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