開發(fā)商表示：“對(duì)于房屋質(zhì)量問題，我們也想把這些問題解決好，可能過程中某些方面還存在一些瑕疵，比如人員安排存在一些瑕疵�；谶@些問題，我們成立了快修隊(duì)，在最短時(shí)間內(nèi)肯定給給業(yè)主們修完，我們驗(yàn)收合格后再通知你們收房。”
在這段視頻中，對(duì)于出售的是精裝房，備案的為什么是毛坯房等問題，開發(fā)商方面沒有給予明確答復(fù)。
記者注意到，開發(fā)商賣房時(shí)印發(fā)的宣傳資料上寫著“100萬(wàn)住精裝別墅，給你一個(gè)五星級(jí)的家”，但購(gòu)房合同上卻沒有寫明，業(yè)主購(gòu)買的是精裝修房。購(gòu)房合同分為兩部分，毛坯房合同，外加一份補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議中只有一頁(yè)內(nèi)容提到這個(gè)項(xiàng)目為精裝修別墅，這頁(yè)協(xié)議的標(biāo)題是裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，但內(nèi)容很簡(jiǎn)單，有裝修材料明細(xì)，但沒有寫明品牌、數(shù)量，還有價(jià)格。合同語(yǔ)焉不詳，維權(quán)可能受阻，業(yè)主們也因此頭疼不已。
業(yè)主：“當(dāng)時(shí)宣傳冊(cè)上全部列名是“精裝房”，大家并不知道他報(bào)的是毛坯房，按照精裝房的標(biāo)準(zhǔn)，最后要出具分戶驗(yàn)收表，驗(yàn)收表上會(huì)標(biāo)明每一項(xiàng)內(nèi)容，包括門窗建材、主體建筑的工程的水泥標(biāo)號(hào)等等，所以大家在買房時(shí)就沒有考慮附加補(bǔ)充協(xié)議里是否將每一項(xiàng)都列明。再者，2015年時(shí)房子正在建設(shè)中，有些東西的建材確實(shí)也沒辦法明確出來。
購(gòu)房人買的是精裝修的房子，但是開發(fā)商在房管局備案的卻是毛坯房，為什么不按精裝修房驗(yàn)收備案？記者昨天向開發(fā)商方面核實(shí)了相關(guān)的問題，并且告知對(duì)方業(yè)主的訴求。昨天下午，業(yè)主聯(lián)系記者說在媒體介入之后，開發(fā)商方面已經(jīng)答復(fù)說會(huì)妥善的處理房屋的問題，并答復(fù)兩天之內(nèi)會(huì)回復(fù)業(yè)主具體的解決方案�！短焯�315》節(jié)目也會(huì)繼續(xù)關(guān)注并報(bào)道業(yè)主維權(quán)的進(jìn)展。
關(guān)于這一話題，北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益法律專業(yè)委員會(huì)主任蘆云以及北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師邵桐共同作出分析與解讀。
經(jīng)濟(jì)之聲：開發(fā)商如約交房，但業(yè)主們被要求先收后驗(yàn)，有業(yè)主堅(jiān)持先驗(yàn)后收后發(fā)現(xiàn)“貓膩”，實(shí)際房屋裝修質(zhì)量和宣傳嚴(yán)重不符。業(yè)主們向當(dāng)?shù)胤抗芫址答伜蟾前l(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目是按毛坯房驗(yàn)收備案。還有開發(fā)商在交房時(shí)沒有出示“兩書三表”。這個(gè)項(xiàng)目的新房交房流程存在哪些問題？
邵桐：“兩書三表屬于開發(fā)商在交付房屋之前證明該房屋具備交付條件的一個(gè)前提，也是法律規(guī)定開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。如果這個(gè)開發(fā)商在向業(yè)主交房之前沒有出示相關(guān)的兩書三表，我們懷疑這個(gè)開發(fā)商在交付房屋的時(shí)候，這個(gè)房屋是否通過了相關(guān)的竣工驗(yàn)收以及是否符合交付條件。因此如果開發(fā)商如果不出示或者拒絕出示的話，那么從這個(gè)消費(fèi)者或者說我們的業(yè)主是有權(quán)利拒絕驗(yàn)收和收房的。”
經(jīng)濟(jì)之聲：記者注意到，開發(fā)商賣房是印發(fā)的宣傳資料上寫著“100萬(wàn)住精裝別墅，給你一個(gè)五星級(jí)的家”，但購(gòu)房合同上卻沒有寫明，業(yè)主購(gòu)買的是精裝修房，購(gòu)房合同分為兩部分，毛坯房合同，外加一份補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議中只有一頁(yè)內(nèi)容提到這個(gè)項(xiàng)目為精裝修別墅，這頁(yè)協(xié)議的標(biāo)題是裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，但內(nèi)容很簡(jiǎn)單，有裝修材料明細(xì)，但沒有寫明品牌、數(shù)量，還有價(jià)格。合同語(yǔ)焉不詳，維權(quán)可能受阻，業(yè)主們也因此頭疼不已。分拆簽訂裝修合同，會(huì)給購(gòu)房者權(quán)益帶來?yè)p害？
蘆云：“一般這種精裝的商品房在銷售過程中都會(huì)簽訂兩個(gè)合同，一個(gè)是房屋買賣合同，另外一個(gè)是委托裝修的合同，只要房屋買賣合同和委托裝修的合同符合法律規(guī)定，就是沒有問題的。問題就在于房屋買賣合同簽訂之后，你所簽訂的房屋裝修合同的條款是不是全面和充分。比如房屋裝修合同通常會(huì)對(duì)裝修的造價(jià)、裝修的材質(zhì)、品牌，甚至同品牌的規(guī)格，產(chǎn)品的批號(hào)、廠名、批次有著明確的約定，如果是這樣，消費(fèi)者依據(jù)裝修合同去進(jìn)行房屋質(zhì)量的裝修驗(yàn)收是有理有據(jù)的，而這個(gè)案件中最大的問題是他后來簽訂的裝修合同并沒有實(shí)質(zhì)的內(nèi)容，也就導(dǎo)致消費(fèi)者在簽訂這份合同的時(shí)候，對(duì)于將來開發(fā)商所能交付的房屋的裝修品質(zhì)、裝修品牌，甚至一些細(xì)節(jié)問題都無(wú)從知曉。我們不知道這個(gè)案件中有沒有樣板間，有時(shí)候他也會(huì)寫一句“非交房標(biāo)準(zhǔn)”，所以這就會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者看到的樣板間和房屋實(shí)物有著天壤之別。所以我們要提醒大家，如果購(gòu)買精裝修房，一定要重點(diǎn)審查裝修合同，重點(diǎn)把關(guān)里面約定的裝修材質(zhì)、品牌等具體內(nèi)容。”
經(jīng)濟(jì)之聲：精裝修房合同到底該怎么簽？有沒有相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)全裝修交付市場(chǎng)，制定了相應(yīng)的約束細(xì)則？
邵桐：“我們國(guó)家現(xiàn)在有一定的政策和法規(guī)。首先這些已經(jīng)頒布實(shí)施的政策和法規(guī)帶有一定的行業(yè)的指引性和鼓勵(lì)性，也就是鼓勵(lì)同行業(yè)內(nèi)的開發(fā)商或者裝修公司根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行精裝修或者全裝修。在裝修的過程中，相關(guān)政策也對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)以及選用的材料、品牌以及材料品牌所使用的部位都進(jìn)行了規(guī)定，但是目前可能很少企業(yè)會(huì)遵照實(shí)施這個(gè)規(guī)定，因?yàn)樗吘故且粋�(gè)鼓勵(lì)性和指引性的政策法規(guī)，對(duì)于沒有遵照?qǐng)?zhí)行的企業(yè)，現(xiàn)在并沒有相應(yīng)的懲處措施，所以這些完全依靠開發(fā)商與購(gòu)房者之間在簽訂合同之初所做的合同當(dāng)中的詳細(xì)約定，這些才是購(gòu)房者日后維權(quán)的一個(gè)主要依據(jù)。”
經(jīng)濟(jì)之聲：有一個(gè)很重要的問題就是現(xiàn)在很多購(gòu)房合同其實(shí)都是格式合同，消費(fèi)者要想在附加條件當(dāng)中加進(jìn)一兩個(gè)內(nèi)容是相當(dāng)難的，我們的消費(fèi)者應(yīng)該怎么辦？
邵桐：有一個(gè)相關(guān)政策規(guī)定，開發(fā)商在賣全裝修房的時(shí)候要具備一個(gè)樣板間，這種樣板間要在交付房屋之后拆除，這為消費(fèi)者提供了一個(gè)有法可依的基礎(chǔ)。你在簽訂房屋裝修合同的時(shí)候，如果開發(fā)商不允許在合同當(dāng)中做過多的變更和修改，最起碼你也應(yīng)當(dāng)保留樣板間的相關(guān)證據(jù)，并將此作為以后交付房屋時(shí)的對(duì)照參考。
拍照可以，但是拍照可能會(huì)存在一個(gè)問題，比如墻面漆是什么品牌，這通過拍照是無(wú)法獲得的，所以這些內(nèi)容最好還是在合同當(dāng)中予以明確約定。”
經(jīng)濟(jì)之聲：精裝修房該如何驗(yàn)收？有些精裝房在驗(yàn)收時(shí)沒檢查出問題，在使用過程中，問題才慢慢凸顯，該怎么處理？
蘆云：“精裝房的驗(yàn)收可以分為兩個(gè)部分，一個(gè)是房屋的主體結(jié)構(gòu)工程，在交房的時(shí)候，它要具備‘兩書三表’，包括住房質(zhì)量保證書、住宅使用設(shè)計(jì)說明書，竣工驗(yàn)收備案表等硬性的條件。第二，在使用的過程中如果是因?yàn)檠b修的問題，比如里邊的一些材質(zhì)、地板或者墻面出現(xiàn)了問題，我們國(guó)家對(duì)此有相應(yīng)的室內(nèi)裝飾驗(yàn)收的規(guī)范，這個(gè)規(guī)范是一個(gè)國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)。此外，我們有一個(gè)關(guān)于質(zhì)保的規(guī)定，比如主體工程、裝飾供暖等，所以我們有強(qiáng)制性的國(guó)家規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，這可以成為一個(gè)維權(quán)的依據(jù)。
第二，在有法律強(qiáng)制性規(guī)定的情況下是按照法律規(guī)定去執(zhí)行，如果沒有法律規(guī)定或者雙方的約定高于法律規(guī)定，這時(shí)候就要看合同的約定。合同約定中對(duì)于這些品牌的質(zhì)量，還有涉及到室內(nèi)空氣有害氣體的超標(biāo)問題等，都應(yīng)當(dāng)在我們國(guó)家相應(yīng)的規(guī)范文件還有合同中予以明確約定。如果事后消費(fèi)者或者業(yè)主有證據(jù)證明他們的交付違反了我們國(guó)家的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，是可以依據(jù)這些去維權(quán)和主張相應(yīng)權(quán)利的。
另外消法也規(guī)定了在裝飾裝修領(lǐng)域，六年之內(nèi)有一個(gè)半年的舉證責(zé)任倒置，這其實(shí)也是為了發(fā)現(xiàn)在裝修裝飾過程中存在的一些不易發(fā)現(xiàn)的問題，這時(shí)候應(yīng)由裝修方去承擔(dān)舉證責(zé)任。”
經(jīng)濟(jì)之聲：對(duì)購(gòu)房者來說，精裝修比毛坯更具更加省心、省力、省時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為精裝修房是房地產(chǎn)發(fā)展的方向。但精裝修房的現(xiàn)狀是，和項(xiàng)目供應(yīng)一起與日俱增的還有投訴。買房，到底是選毛坯房還是精裝修房？購(gòu)買時(shí)，需要注意哪些問題？
邵桐：“首先在簽訂裝修合同的時(shí)候就要有一個(gè)特別的注意，主要注意像墻漆、地磚這些容易造成混淆或者容易被偷梁換柱的產(chǎn)品，這些應(yīng)當(dāng)在合同當(dāng)中有一個(gè)明確的約定。
另外，在簽合同之初一定要對(duì)相應(yīng)的樣板房和之后交付的商品房的類似或者相同性予以相應(yīng)的考量，希望購(gòu)房者在簽訂合同之前都進(jìn)行仔細(xì)的觀察，并且保留相應(yīng)的證據(jù)。
第三，對(duì)于一些隱蔽的工程，例如水電管線路的鋪設(shè)，如果在日后收房以后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，也是由裝修的一方或者房地產(chǎn)開發(fā)商來在質(zhì)保期內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此消費(fèi)者在這些隱蔽工程上不用過于擔(dān)心。”
蘆云：“這可以分為事前、事中、事后三個(gè)階段。事前就是當(dāng)你選定一個(gè)開發(fā)商或者一個(gè)地段要購(gòu)買毛坯房或精裝房的時(shí)候，首先要對(duì)這個(gè)開發(fā)商以及他提供的裝修裝飾的合同，還有事后提供的物業(yè)服務(wù)這三大塊有一個(gè)充分的認(rèn)識(shí)。當(dāng)我們提出建議的時(shí)候，開發(fā)商或者銷售人員會(huì)說我們公司的合同就是這樣的，不允許修改，這時(shí)候消費(fèi)者就要去衡量這是否會(huì)對(duì)房屋構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的影響，如果他推卸的這部分責(zé)任已經(jīng)構(gòu)成了他責(zé)任的免除，這樣的房屋還是需要謹(jǐn)慎選擇。如果是細(xì)枝末節(jié)的問題，雙方可以進(jìn)行協(xié)商。
事中就是當(dāng)這個(gè)開發(fā)商要允許業(yè)主驗(yàn)收的時(shí)候，首先要看‘兩書三表’是否具備；第二就是在具體驗(yàn)收的時(shí)候要查驗(yàn)水電氣、門窗、墻面、地面以及滲水是不是符合交房的條件；第三就是在進(jìn)入房屋之后一定要注意室內(nèi)有害氣體的超標(biāo)問題，如果有異樣，一定要在入住之前，就把這個(gè)問題提出來。
事后無(wú)論是發(fā)現(xiàn)房屋的主體結(jié)構(gòu)或者裝修裝飾出現(xiàn)了問題，業(yè)主首先要及時(shí)的反饋給開發(fā)商或者物業(yè)，同時(shí)要留存相應(yīng)的證據(jù)，拍照或者是錄視頻都是可以的。之后有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或質(zhì)保期限的開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)去采取補(bǔ)救的措施，進(jìn)行相應(yīng)的維修。如果超過了質(zhì)保期，就要看開發(fā)商與業(yè)主之間在合同上有沒有約定，這樣才能更好的維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。”（來源：央廣網(wǎng)）
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