不同于肖斌，2016年剛剛成立自媒體時(shí)，郝軍計(jì)劃通過為環(huán)京地區(qū)開發(fā)商做廣告維持自媒體運(yùn)營，但“環(huán)京樓市成交太火爆了，根本不需要做廣告，北京自媒體生存法則在環(huán)京根本行不通。”
在一次與開發(fā)商的交流中，對(duì)方告訴郝軍，可以讓他的自媒體為項(xiàng)目做宣傳，但廣告費(fèi)通過成交量計(jì)算，相當(dāng)于變相的中介傭金。這也是一些房產(chǎn)網(wǎng)站的主要生存方式，即通過電商和團(tuán)購方式抵償廣告宣傳費(fèi)用。
因此，郝軍把思路轉(zhuǎn)向團(tuán)購，以自媒體和微信群粉絲為基礎(chǔ)組織購房團(tuán)。通常情況下，每成交一套房，郝軍可以獲得總成交價(jià)3%-5%的中介傭金，“通常賣出一套能拿到五六萬元，返給購房者每平方米30元到100元不等，加上下面人的提成，自己能拿到三四萬元左右。”
同時(shí)，郝軍也通過文章付費(fèi)和辦講座獲得一定收益，與團(tuán)購收入相比，這些都是“小錢”，郝軍透露，2016年一年，他組織的團(tuán)購活動(dòng)為香河和永清樓市帶來了數(shù)億元的成交額，自己也成功把居所從燕郊置換到北京。
肖斌估算，在環(huán)京地區(qū)屈指可數(shù)的幾名樓市導(dǎo)師中，郝軍促成的成交額起碼能排到第二名。在鏈家、我愛我家這些實(shí)體中介大鱷們漏出的市場(chǎng)縫隙里，這些“隱形”中介們賺到了第一桶金。
爭(zhēng)議與質(zhì)疑
然后，好景不長(zhǎng)。
2017年北京317限購政策發(fā)布以來，包括環(huán)京在內(nèi)的全國多個(gè)城市均出臺(tái)樓市調(diào)控政策，隨著購房資格嚴(yán)格、交易稅費(fèi)上升、按揭成本提高等因素影響，持續(xù)兩年快速上漲的環(huán)京房?jī)r(jià)開始掉頭。
以燕郊為例，根據(jù)鏈家等各大中介綜合數(shù)據(jù)，二手房?jī)r(jià)格與高點(diǎn)相比普遍下跌6000-7000元/平方米，大部分樓盤二手房?jī)r(jià)格跌至3萬元以下。
環(huán)京地區(qū)樓市觀望情緒漸濃，一部分高杠桿的房產(chǎn)投資者開始低價(jià)拋盤，進(jìn)一步影響樓市信心。5月17日晚上9點(diǎn)，燕郊匯福悅榕灣開盤，這是燕郊近半年來首個(gè)新盤，均價(jià)3.9萬元，看房人寥寥無幾。
在這種情況下，樓市導(dǎo)師們開始受到購房者質(zhì)疑。
肖斌因?yàn)榻?jīng)常發(fā)表樓市利空的觀點(diǎn)被粉絲們私下攻擊，郝軍繼續(xù)鼓吹樓市利好的行為也讓死忠粉開始不滿。
以郝軍組織團(tuán)購的永清森林新都為例，目前新房均價(jià)為2萬元/平方米，但二手房報(bào)價(jià)普遍在1.6萬元/平方米左右。“如果他真的看好永清，為什么自己不買，卻鼓動(dòng)粉絲們買呢？”一位熟悉郝軍的購房者說，郝軍的團(tuán)購只專注香河和永清兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以永清為主，“即便是房?jī)r(jià)跌了，他也得說香河和永清利好，他得靠這兩個(gè)市場(chǎng)賺錢。”
這位人士舉例說，環(huán)京區(qū)域另一位導(dǎo)師的做法就是自己先買一套，然后讓粉絲買，只團(tuán)購低價(jià)盤，“打一槍換一個(gè)地方，香河房?jī)r(jià)低于1萬時(shí)，這位導(dǎo)師在香河做團(tuán)購，香河漲到2萬了，他又到價(jià)格低于1萬的唐山做，先后操作了通州商住、杭州和西安多個(gè)低價(jià)盤。”
但郝軍不一樣，由于只做兩個(gè)市場(chǎng)，高價(jià)和低價(jià)團(tuán)購都做，雖然他承諾購房者買到五證齊全的項(xiàng)目，但在房?jī)r(jià)不斷下跌的情況下，2016年下半年通過郝軍團(tuán)購的購房者已經(jīng)開始賠錢。
肖斌介紹，2016年底到今年3月，環(huán)京房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)，一批樓市導(dǎo)師自己也投資了多套房產(chǎn)，“有些人是3.3萬元/平方米左右入手的，現(xiàn)在2.7萬元/平方米都割不掉，他們也著急。”
即便是樓市導(dǎo)師，也難以預(yù)測(cè)自己的收益。他們?nèi)栽诘却�，也許是下一波樓市熱潮，也許是永遠(yuǎn)等不來的未知。
來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 田國寶
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