“一方面說(shuō)明業(yè)主通過司法途徑維護(hù)自身權(quán)益的意識(shí)在增加，同時(shí)也暴露出業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主知情權(quán)不夠重視，還沒有建立自覺自律的意識(shí)。”王勁松說(shuō)，從業(yè)主要求撤銷的決議內(nèi)容來(lái)看，主要包括選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議、選聘業(yè)委會(huì)委員的決議、調(diào)整物業(yè)服務(wù)價(jià)格的決議、有關(guān)小區(qū)管理（如停車管理）等方案的決議等。其中，前兩項(xiàng)占較大比例，集中反映了物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤換及業(yè)主委員會(huì)換屆工作中引發(fā)的矛盾。
業(yè)主知情權(quán)案件主要為業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)公示小區(qū)共有部分的使用和收益情況、車位車庫(kù)的處分情況、物業(yè)費(fèi)收支情況、業(yè)委會(huì)賬目、業(yè)委會(huì)決定及會(huì)議記錄等。法院遵循充分保障業(yè)主的知情權(quán)的原則，依據(jù)法律規(guī)定、小區(qū)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等約定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)予公開的內(nèi)容、范圍等作出認(rèn)定。
行業(yè)指導(dǎo)亟待加強(qiáng)
記者了解到，類似“撤場(chǎng)”物業(yè)企業(yè)“賴著不走”的糾紛，頻頻出現(xiàn)在大中城市物業(yè)糾紛中，其中凸顯了物業(yè)管理行業(yè)自律的缺乏、物業(yè)管理部門管理手段缺失的短板。
實(shí)際上，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)此規(guī)定不可謂不全面�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作�！督K省物業(yè)管理?xiàng)l例》也對(duì)物業(yè)交接的具體內(nèi)容和要求作了進(jìn)一步的規(guī)定。
2016年7月1日起施行的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，詳細(xì)明確了市、區(qū)、街道（鎮(zhèn)）三級(jí)物業(yè)管理部門職責(zé)。其中要求建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)包括在物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，在撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的物業(yè)企業(yè)定性為嚴(yán)重失信行為，明確二年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目，在失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠(chéng)信證明。
然而，記者卻了解到，基于行業(yè)管理的“慣性”，相關(guān)地方性法規(guī)的落實(shí)情況不盡如人意。
2016年10月底，江寧區(qū)東山街道金陵天成小區(qū)物業(yè)公司合同到期，業(yè)委會(huì)召開業(yè)主大會(huì)重新選聘了另一家物業(yè)公司，引發(fā)老物業(yè)錦江物業(yè)江寧分公司負(fù)責(zé)人不滿，其間該負(fù)責(zé)人帶人將業(yè)委會(huì)委員一輛汽車砸個(gè)稀爛，案件很快破獲，相關(guān)人員被判刑。
物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾進(jìn)一步激化后，雖然業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)與新公司簽訂合同，但錦江物業(yè)公司卻堅(jiān)決不撤出。2017年2月27日，業(yè)委會(huì)將錦江物業(yè)告上法庭。相關(guān)案件在法院還沒有裁決情況下，2017年5月3日晚，該小區(qū)業(yè)委會(huì)一名負(fù)責(zé)人在途經(jīng)物業(yè)公司門口時(shí)被打傷，案件尚在處理中，錦江物業(yè)公司在合同到期半年多后卻依然管理著該小區(qū)。
化解糾紛需多措并舉
南京市中院民四庭的報(bào)告建議，業(yè)委會(huì)應(yīng)在其職權(quán)范圍內(nèi)依法履職，不能超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身管理，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)決議的程序、業(yè)主委員會(huì)公章的使用等作出明確規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能錯(cuò)位定性為“小區(qū)的占有者”，而應(yīng)當(dāng)將提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平、公開陽(yáng)光透明服務(wù)作為企業(yè)“生命線”，同時(shí)也應(yīng)正確對(duì)待被解聘的情況，嚴(yán)格遵守法律規(guī)定履行好物業(yè)交接義務(wù)。
報(bào)告還建議，政府相關(guān)部門、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，有關(guān)政府部門應(yīng)盡快建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的第三方評(píng)估機(jī)制，便于各方主體對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行公平、合理的評(píng)判。同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督檢查，加大對(duì)物業(yè)管理違規(guī)違法行為，特別是物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)撤出、拒不撤出等行為的處罰力度，保證小區(qū)物業(yè)服務(wù)順利銜接。
“大中城市物業(yè)糾紛頻現(xiàn)，地方政府管理部門和司法機(jī)關(guān)不能漠視，應(yīng)當(dāng)將建立和諧、規(guī)范、公開、透明的物業(yè)管理機(jī)制作為城市治理的重要方面，對(duì)其中難以承接監(jiān)督管理職責(zé)的權(quán)力進(jìn)行重新配置和調(diào)整，并加強(qiáng)物業(yè)管理的制度機(jī)制創(chuàng)新，更好惠及民生。”相關(guān)法律專家建議，行政主管部門應(yīng)該對(duì)業(yè)主自治活動(dòng)加強(qiáng)指導(dǎo)和協(xié)助，推動(dòng)小區(qū)民主法治建設(shè)，建立完善的物業(yè)矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理機(jī)制，從根本上化解物業(yè)糾紛劇增這一“城市病”帶來(lái)的社會(huì)治理難題。
記者了解到，今年4月11日，江蘇省高級(jí)人民法院、省綜治辦、省公安廳、省住建廳、省司法廳聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于建立健全物業(yè)糾紛多元化解機(jī)制的指導(dǎo)意見》，明確將通過多部門協(xié)作配合，完善訴訟與非訴訟相銜接的物業(yè)糾紛多元化解機(jī)制，提升依法化解物業(yè)糾紛水平。要求到2018年，實(shí)現(xiàn)縣（市、區(qū)）、街道、社區(qū)（村居）物業(yè)糾紛聯(lián)動(dòng)調(diào)解組織體系全覆蓋，提升人民調(diào)解專業(yè)化、職業(yè)化和規(guī)范化水平，將物業(yè)糾紛預(yù)防化解從政府主導(dǎo)逐漸過渡到社會(huì)自治模式，并突出強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理行政主管部門加大對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的行業(yè)監(jiān)管力度，從源頭上預(yù)防和減少物業(yè)糾紛。
來(lái)源：法制日?qǐng)?bào)——法制網(wǎng)
法制網(wǎng)記者 丁國(guó)鋒
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