南京兩級法院去年受理物業(yè)糾紛新增近三成
物業(yè)糾紛漸成“城市病”亟待合力診治
5月6日晚7點半左右，江蘇省南京市建鄴區(qū)觀瀾苑的多名業(yè)主，與數(shù)月前已被小區(qū)業(yè)主委員會解聘的邦盛物業(yè)之間再次發(fā)生沖突。
“因為沒有監(jiān)管，物業(yè)公司除了會收費之外，消防設(shè)施失竊、電梯長年失修、小區(qū)監(jiān)控全線癱瘓、地下室還有人生火住人，保安給抱小孩的業(yè)主開個門都罵罵咧咧的。”業(yè)主在指責(zé)物業(yè)公司各種不良行為的同時，還對街道物業(yè)辦提出了質(zhì)疑。
伴隨著城市化率不斷提高，新建樓盤鱗次櫛比，但《法制日報》記者卻了解到，與觀瀾苑類似的物業(yè)糾紛“城市病”在大中城市日益凸顯，其中因矛盾糾紛無法調(diào)和而訴至法院的案件更呈增長態(tài)勢。僅2016年，南京市兩級法院受理各類物業(yè)糾紛達12680件，較2015年增長29%，是2012年5941件的2.13倍。在南京市司法局矛盾糾紛排查相關(guān)統(tǒng)計中，2016年發(fā)生的物業(yè)糾紛占各類矛盾糾紛排查總數(shù)的5.76%。
愈演愈烈的物業(yè)糾紛影響著社區(qū)和諧。
物業(yè)糾紛數(shù)量增加
“托樂嘉小區(qū)有7000多戶業(yè)主，其中5000余戶欠交物業(yè)費，愛濤物業(yè)‘撤場’后將欠交業(yè)主訴訟至法院，開始每周都起訴30件案件，至今立案的已達246件。”南京市江寧區(qū)人民法院速裁調(diào)解中心法官趙俊馳介紹，2016年，江寧區(qū)至少有14個小區(qū)因物業(yè)公司“撤場”，把矛盾最終交給法院，但由于法院審理中常常遇到送達難、查清事實難等問題，加之物業(yè)糾紛往往具有反復(fù)性、周期性特點，給法院妥善處理物業(yè)糾紛帶來了各種現(xiàn)實障礙。
2017年4月，南京市中級人民法院民四庭專門組織力量對全市法院物業(yè)糾紛案件審理情況進行了詳細梳理，形成了近8000字的報告，針對物業(yè)糾紛案件基本情況、主要類型和特點、相關(guān)對策建議進行了階段性總結(jié)。
“我們在審理中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)糾紛案件數(shù)量迅速增加，新矛盾、新問題不斷出現(xiàn)，物業(yè)糾紛案件漸漸成為重要的民生案件類型。”南京市中院民四庭庭長王勁松認為，伴隨著物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，相關(guān)法律法規(guī)對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進一步規(guī)范，相關(guān)主體通過司法途徑解決物業(yè)管理活動矛盾糾紛的意識不斷增強。
報告顯示，物業(yè)公司追索物業(yè)服務(wù)費、公攤水電費、車位管理費等案件占全部案件數(shù)量的99%以上，且呈現(xiàn)標的額小、批量案件多的特點，超萬元的案件不足10%，而最多一批案件被訴業(yè)主人數(shù)達500余名，法院大多通過適用小額速裁程序，77%左右案件通過調(diào)解或撤訴方式結(jié)案。
“雖然標的額較小，卻極易引發(fā)糾紛。”南京市中院民四庭法官馬帥介紹，在起訴到法院之前，大多數(shù)“撤場”小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)公司間出現(xiàn)過沖突，導(dǎo)致拒交物業(yè)費現(xiàn)象嚴重，很多業(yè)主抱團參加訴訟，審理難度大。
物業(yè)瑕疵常引糾紛
南京市中院民四庭的報告就物業(yè)糾紛案件類型進行分析，歸類為五大類型，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)追討物業(yè)費糾紛；業(yè)主財物、人身受損要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)損害賠償責(zé)任案件；與業(yè)主自治管理相關(guān)的業(yè)主撤銷權(quán)、業(yè)主知情權(quán)案件；物業(yè)移交產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主委員會和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間有關(guān)公共配套設(shè)施的權(quán)屬糾紛。
“物業(yè)費糾紛占其中絕大部分，或多或少與物業(yè)公司服務(wù)瑕疵存在關(guān)聯(lián)。”王勁松分析說，業(yè)主抗辯理由大多集中在公共設(shè)施維修養(yǎng)護、公共衛(wèi)生、物業(yè)企業(yè)未盡建筑物維修義務(wù)、未有效制止小區(qū)違建、群租現(xiàn)象，還涉及物業(yè)公司未依法依規(guī)公開收支賬目、物業(yè)公司侵占小區(qū)公共場地或小區(qū)公共設(shè)施牟利以及個別業(yè)主遭遇失竊等人身財產(chǎn)受損害問題等。
記者了解到，隨著業(yè)主維權(quán)意識不斷增強，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡相應(yīng)義務(wù)為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其人身、財產(chǎn)損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任的案件逐漸增多。按照糾紛發(fā)生區(qū)域范圍不同，這類案件又可分為在物業(yè)小區(qū)公共區(qū)域遭受侵害（如車輛停放在小區(qū)車位或車庫被損害、盜竊）以及在物業(yè)小區(qū)專有部位遭受侵害（如家中財物被盜、發(fā)生入室殺人、搶劫事件等）。
一旦小區(qū)發(fā)生類似嚴重損害賠償糾紛，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾則較為尖銳。
“大部分物業(yè)糾紛存在舉證難問題，法院只能著重就侵害的事實、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為與業(yè)主損害之間是否具備因果關(guān)系等加以審查。”馬帥解釋說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到“合理限度范圍內(nèi)”的安全保障義務(wù)即為物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在過錯的判斷標準，進而認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任以及承擔(dān)責(zé)任的比例。
業(yè)主知情權(quán)未受重視
《法制日報》記者采訪了解到，《南京市住宅物業(yè)管理條例》對包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定，每年不少于一次公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當公示其資質(zhì)、服務(wù)內(nèi)容、收費標準、電梯消防監(jiān)控等設(shè)備養(yǎng)護情況等知情權(quán)予以了明確，還規(guī)定了業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違法違規(guī)的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出撤銷申請，而管理部門則應(yīng)當在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人，對認定為違法違規(guī)的，應(yīng)當責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。
但事實上，大量知情權(quán)、撤銷權(quán)糾紛并未通過行政途徑得到妥善處理，而是涌向法院。報告顯示，2016年南京兩級法院受理與業(yè)主自治管理相關(guān)的業(yè)主撤銷權(quán)、業(yè)主知情權(quán)案件數(shù)量達70件，同比增長56%。
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