2016年12月30日，住建部公布21家違規(guī)銷售房企名單，主要涉及發(fā)布虛假房源信息和廣告、捏造或者散布謠言、未取得預(yù)售許可證銷售商品房、變相收取定金預(yù)訂款、捂盤惜售、暗中加價(jià)收費(fèi)等違法違規(guī)行為。
“加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，將‘害群之馬’依法清出市場(chǎng)。”住建部的態(tài)度依然強(qiáng)硬。
據(jù)住建部通報(bào)，存在捂盤惜售等違規(guī)銷售行為的21家企業(yè)包括，華遠(yuǎn)地產(chǎn)全資子公司北京上和致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，萬科杭州項(xiàng)目所在的杭州萬科大家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，深圳華佳業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。
法治周末記者通過全國(guó)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢得知，杭州萬科大家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“杭州萬科大家”)是一家臺(tái)港澳與境內(nèi)合作公司。
自2016年10月份以來，全國(guó)各地陸續(xù)開展針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)行為的整治活動(dòng)，多地住建部門以突擊檢查等方式，查處存在捂盤惜售的房地產(chǎn)開發(fā)商。
法治周末記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，此前關(guān)于捂盤惜售的新聞并非少見。
何為捂盤惜售？住建部對(duì)21家企業(yè)通報(bào)批評(píng)是基于以往違規(guī)案例還是新出的違規(guī)情況?如何將“害群之馬”清出市場(chǎng)？未來是否定期檢查和加強(qiáng)捂盤惜售違規(guī)處罰力度？
就上述問題，法治周末記者聯(lián)系住建部宣傳處相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至目前，對(duì)方尚未具體回復(fù)。
不過，查詢公開資料，記者發(fā)現(xiàn)，捂盤惜售的現(xiàn)象早在2006年就已出現(xiàn)。從2006年到2016年近十年來，國(guó)家或地區(qū)相繼出臺(tái)多項(xiàng)法規(guī)或通知，以約束各地房企捂盤惜售的行為。
以杭州萬科大家為例，10月8日，杭州市住房保障與房產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱“杭州市住建局”)依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度問題的通知》(建房〔2010〕53號(hào))(以下簡(jiǎn)稱“《通知》”)，認(rèn)為杭州萬科大家未將已許可預(yù)售房源中的住宅對(duì)外公開銷售，要求其進(jìn)行整改。
何為捂盤惜售
法律法規(guī)層面無定義
在北京市東元律師事務(wù)所李松律師看來，捂盤惜售，即“捂住樓盤，舍不得把房子拿出來銷售”，其目的和“囤房捂盤”一樣，都是為了哄抬房產(chǎn)價(jià)格。
“但這只是字面意思。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)理事、北京李曉斌律師事務(wù)所主任李曉斌告訴法治周末記者。
執(zhí)業(yè)多年，他發(fā)現(xiàn)各地在查處捂盤惜售行為時(shí)，都存在一個(gè)難點(diǎn)，即捂盤惜售并非一個(gè)法律意義上的詞匯。“在法律法規(guī)層面沒有這個(gè)詞，更沒有相關(guān)法律法規(guī)對(duì)‘捂盤惜售’進(jìn)行明確定義和解釋。”
李曉斌向記者列舉了兩種情況：一是大幅提高售價(jià)，導(dǎo)致無人購買，最后拉長(zhǎng)銷售周期;一是明明還沒有售出卻告訴購房者已賣完，或直接簽訂假合同，從而減少可售房源。
關(guān)于第二種情況，李曉斌解釋道：“如果開發(fā)商覺得價(jià)格定低了，就在私下與自己的員工簽訂假購房合同，再告訴購房者房子已賣完，等覺得價(jià)格合適了，再讓員工退房，然后高價(jià)出售。”
“其實(shí)上述兩種情況，都造成了有房不賣的既定事實(shí)，若因此發(fā)生官司，能否將這些行為定義為捂盤惜售，目前并無法律依據(jù)。”李曉斌說，“所以目前查處通報(bào)的，基本上屬于拿到預(yù)售許可證卻不賣房的。”
杭州萬科大家之所以被通報(bào)，原因便是如此。
2016年10月8日，杭州市住建局在其官網(wǎng)表示：“杭州萬科大家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被責(zé)令限期整改。”原因是，杭州萬科大家開發(fā)建設(shè)的錢江之光名城(推廣名：世紀(jì)之光)項(xiàng)目3幢、10幢、11幢早已于2016年7月取得蕭售許字(2016)第059號(hào)《商品房預(yù)售證》，但截至信息發(fā)布當(dāng)日，該公司仍未將上述已許可預(yù)售房源中的住宅對(duì)外公開銷售。
杭州市住建局表示，依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《通知》第一條和第二條規(guī)定，對(duì)杭州萬科大家要求整改。
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