項(xiàng)目均地處黃金地段配套資源較豐富

　　國(guó)瑞城、京禧閣和富貴園三個(gè)項(xiàng)目均位于北京二環(huán)內(nèi)的黃金地段，項(xiàng)目的各種生活配套資源非常豐富，均形成了相對(duì)較完整的10分鐘生活圈，項(xiàng)目的升值空間較大。三個(gè)樓盤中，國(guó)瑞城和富貴園的配套更加豐富和完善。京禧閣由于本身所處具體位置的原因，配套方面稍弱，一定程度上限制了該項(xiàng)目的升值空間。

　　三個(gè)項(xiàng)目的整體衛(wèi)生環(huán)境相對(duì)較好，其中京禧閣的衛(wèi)生環(huán)境最好，國(guó)瑞城的衛(wèi)生環(huán)境與其他兩個(gè)項(xiàng)目比稍差。

　　三個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)共同點(diǎn)是，物業(yè)均曾與業(yè)主發(fā)生過(guò)糾紛，物業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系均有待改善和提高。根據(jù)業(yè)主的反映，三個(gè)項(xiàng)目中，富貴園在組織社區(qū)文化活動(dòng)方面做得最好，而其他兩個(gè)項(xiàng)目則沒(méi)有組織過(guò)該類活動(dòng)。

　　安保漏洞待補(bǔ)足

　　三個(gè)小區(qū)在安保方面的水平參差不齊，均有不同程度的安全漏洞需要不足。按照安保水平由高到低排列，三個(gè)項(xiàng)目的順序依次為京禧閣、富貴園、國(guó)瑞城。由于物業(yè)存在“亂作為”的狀況，國(guó)瑞城的安保水平較低。

　　三個(gè)小區(qū)中，京禧閣、富貴園一區(qū)、四區(qū)和國(guó)瑞城西區(qū)的門禁措施較為嚴(yán)格，富貴園二區(qū)、三區(qū)和國(guó)瑞城中區(qū)則未設(shè)門禁或門禁有較大問(wèn)題。對(duì)于所有設(shè)有門禁系統(tǒng)的小區(qū)，記者均能數(shù)次成功尾隨其他業(yè)主進(jìn)入小區(qū)，而未被保安盤問(wèn)。

　　除了京禧閣小區(qū)，其他兩個(gè)小區(qū)的多名業(yè)主都表示小區(qū)存在偷盜等治安問(wèn)題，均發(fā)生過(guò)小偷連續(xù)入室盜竊某個(gè)單元多戶人家的情況，其中，國(guó)瑞城的情況更為嚴(yán)重。

　　消防方面，在三個(gè)小區(qū)中，國(guó)瑞城由于存在外來(lái)租戶較多、消防通道經(jīng)常被占用等情況，消防安全處于相對(duì)較低的水平。在人車分流方面，京禧閣、富貴園較為嚴(yán)格，國(guó)瑞城做的較差。

　　各小區(qū)物業(yè)管理水平參差不齊

　　三個(gè)小區(qū)中，國(guó)瑞城的物業(yè)服務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)相對(duì)較差，需要進(jìn)一步加強(qiáng)培訓(xùn)和訓(xùn)練。三個(gè)小區(qū)都沒(méi)有設(shè)立業(yè)主委員會(huì)。在垃圾分類處理方面，富貴園小區(qū)做的相對(duì)較好，另兩個(gè)小區(qū)有待加強(qiáng)。

　　國(guó)瑞城調(diào)查手記

　　入住時(shí)間：2005年 地址：崇文區(qū)外大街與西花市大街交匯處

　　首次開(kāi)盤價(jià)格：12000元/平方米 目前二手房?jī)r(jià)格：56474元/平方米 區(qū)域價(jià)格：55720元/平方米

　　國(guó)瑞城是國(guó)瑞地產(chǎn)在崇文商業(yè)區(qū)的核心地段開(kāi)發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目。小區(qū)的區(qū)位、配套資源不可謂不“高大上”，但是，記者經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)在物業(yè)管理上仍存、建筑質(zhì)量等方面還存在較多漏洞。

　　配套非常完善和成熟

　　國(guó)瑞城小區(qū)的配套非常完善和成熟。項(xiàng)目東臨北花市大街、西接崇文門外大街、北依崇文門東大街、南靠花市大街，周圍各交通干線與城市主干道連成一體，毗鄰地鐵2號(hào)線和5號(hào)線。項(xiàng)目臨近CBD、王府井和金融街，具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。除了居民小區(qū)，國(guó)瑞城整個(gè)項(xiàng)目總占地面積20公頃，包含大型購(gòu)物廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店、甲級(jí)辦公樓、商務(wù)公寓等多種建筑形態(tài)，是北京二環(huán)內(nèi)規(guī)模最大的綜合建筑集群。除去國(guó)瑞城項(xiàng)目以外的豐富配套資源，單純整個(gè)項(xiàng)目的自我配套已經(jīng)足夠支撐起小區(qū)業(yè)主完整的10分鐘生活圈。

　　小區(qū)的整體環(huán)境尚可。走在小區(qū)中，記者不時(shí)可見(jiàn)到一些富有北京歷史和民俗風(fēng)味的建筑小品和雕塑。不過(guò)，小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境一般。走在小區(qū)中，記者在有的地方可見(jiàn)到因長(zhǎng)時(shí)間未清理而在地面上形成的水果和果皮污漬。

　　業(yè)主們反映，小區(qū)物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系很一般，發(fā)生糾紛的情況不難見(jiàn)到。業(yè)主們說(shuō)，小區(qū)物業(yè)很少組織社區(qū)文化活動(dòng)。

　　物業(yè)“亂作為” 安全漏洞較大

　　調(diào)查期間，令記者印象最深刻的是，國(guó)瑞城回遷房的業(yè)主們普遍反映，小區(qū)的物業(yè)“亂作為”，擅自向外出租在其管理下的房屋，導(dǎo)致小區(qū)外來(lái)閑雜人口過(guò)多，帶來(lái)安全隱患，業(yè)主們說(shuō)，小區(qū)已經(jīng)發(fā)生過(guò)數(shù)次火災(zāi)，并有一次出現(xiàn)人員傷亡的情況。

　　業(yè)主稱：“物業(yè)常把不少本來(lái)服務(wù)于小區(qū)公共利益目的的地上房屋或地下室用于出租，收取租金，而租金的用途和流向則沒(méi)有公示。” 業(yè)主們普遍反映，小區(qū)的大門雖設(shè)有保安門崗，但基本形同虛設(shè)，外來(lái)人員進(jìn)入基本不管。除了大門，小區(qū)還開(kāi)有不少無(wú)人看守的小門。業(yè)主們說(shuō)，保安在小區(qū)內(nèi)也較少進(jìn)行巡視。小區(qū)內(nèi)自行車、摩托車、電動(dòng)車甚至在外晾曬的被子被偷的情況并不少見(jiàn)，居委會(huì)和派出所也對(duì)小區(qū)治安案件較多的情況感到頭疼。

　　建筑質(zhì)量稍差小問(wèn)題較多 物業(yè)人員欠缺嚴(yán)格管理和訓(xùn)練

　　建筑質(zhì)量問(wèn)題是國(guó)瑞城回遷房業(yè)主們普遍抱怨的另一個(gè)重要問(wèn)題。業(yè)主們說(shuō)，有些樓棟存在墻體裂縫、墻皮脫落的情況，并有數(shù)次墻皮脫落時(shí)差點(diǎn)砸傷業(yè)主的情況。

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