紅商網(wǎng)訊：6月以來，香港資本市場迎來一波內(nèi)房股上市的小高潮。在經(jīng)過幾年的籌備后，國瑞置業(yè)即在這樣的背景下發(fā)起IPO沖刺。
據(jù)其6月23日發(fā)布的招股公告披露，國瑞置業(yè)當(dāng)日起至26日中午公開招股，擬全球發(fā)售6.61億股股份，其中一成在港公開發(fā)售，招股價(jià)介乎2.30港元至2.84港元，每手1000股，入場費(fèi)2868.63港元。
國瑞置業(yè)預(yù)期，公司將于6月27日定價(jià)，7月7日聯(lián)交所掛牌，按招股價(jià)中位數(shù)2.57港元計(jì)算，是次全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約16.03億港元，其中六成擬用于物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，三成用于未來收購?fù)恋貎�，余下一成用作一般企業(yè)及營運(yùn)資金用途。
據(jù)了解，國瑞置業(yè)是一家從廣東起步，目前總部位于北京的地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)領(lǐng)域包括物業(yè)開發(fā)、一級土地建設(shè)及開發(fā)服務(wù)、物業(yè)投資以及物業(yè)管理和相關(guān)服務(wù)。該公司在2011年、2012年以及2013年，已簽約銷售額分別為人民幣19.47億元、32.83億元以及50.57億元，復(fù)合年增長率為61.2%。同期的收入分別為人民幣17.53億元、42.76億元以及68.35億元，復(fù)合年增長率為97.4%。
優(yōu)勢：北京核心城區(qū)物業(yè)
國瑞置業(yè)董事長張章筍接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)總結(jié)了公司上市的主要亮點(diǎn)。“首先我們是北京的公司，主要項(xiàng)目在北京。我們在北京市中心以及廊坊地區(qū)有較多布局，可以享受時(shí)下京津冀一體化的紅利。”
“其次，目前公司持有型物業(yè)的租金收入穩(wěn)定。今后每年都將增加一定量的持有型物業(yè)，包括甲級寫字樓、商場、購物中心等。另外，公司開發(fā)的"國瑞城"品牌已經(jīng)比較成熟，未來發(fā)展前景良好。”
國瑞置業(yè)招股書中對于是次上市的賣點(diǎn)亦有詳細(xì)闡述。“我們是北京市二環(huán)路內(nèi)第二大的物業(yè)開發(fā)商，擁有4.1%的市場份額，并且為北京第45大物業(yè)開發(fā)商，所占市場份額為0.34%。此外，根據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告，于2014年3月31日，以竣工建筑面積計(jì)算，我們作為投資物業(yè)持有的北京國瑞購物中心亦為北京市二環(huán)路內(nèi)第二大的購物中心。我們在北京的所有已竣工項(xiàng)目均位于北京市中心天安門廣場方圓一至五公里范圍內(nèi)。”
由此不難看出，擁有北京市中心核心位置多處物業(yè)，是國瑞置業(yè)引以為豪的資本。根據(jù)招股書，國瑞置業(yè)在北京持作銷售的物業(yè)包括北京國瑞城以及北京富貴園，權(quán)益貨值合計(jì)18.76億元。
持作開發(fā)的物業(yè)中，位于北京地區(qū)的僅有東城區(qū)崇文門路口東南角的北京國瑞中心，權(quán)益貨值為24.26億元。持作投資的物業(yè)中，有四個(gè)位于北京市，且均分布在東城區(qū)。包括北京國瑞城綜合體、樂天瑪特購物中心、富貴園購物中心以及北京國瑞城多個(gè)四合院。
但值得注意的是，在國瑞置業(yè)680萬平方米的土儲中，北京地區(qū)的土地儲備總建面僅為39.05萬平方米，占土地儲備總額的5.8%，平均地價(jià)為8378元/平米；占比最大的是廊坊和沈陽，分別為31.3%以及22.7%。更為重要的是，北京核心城區(qū)未來亦不會(huì)有土地繼續(xù)出讓，這樣的項(xiàng)目或成絕版，繼續(xù)拓展幾乎不可能。
因此，談及未來國瑞置業(yè)在北京的發(fā)展策略時(shí)，張章筍稱，公司會(huì)繼續(xù)在市中心做棚戶區(qū)、舊城改造項(xiàng)目，同時(shí)借助京津冀一體化，在廊坊地區(qū)發(fā)展項(xiàng)目。
市場：對模式不再敏感
進(jìn)入6月以來，已經(jīng)相繼有方興地產(chǎn)分拆酒店業(yè)務(wù)金茂投資掛牌、眾安地產(chǎn)分拆商業(yè)部分中國新城市掛牌、花樣年分拆物業(yè)部分彩生活掛牌，以及大連億達(dá)攜軟件園模式上市。
致富證券有限公司中國區(qū)董事葉海亞解釋稱，本來6月份是香港聯(lián)交所上市聆訊截止的一個(gè)時(shí)間，這段時(shí)間如果不上的話就要再拖半年。
一個(gè)有意思的現(xiàn)象時(shí)，幾乎每一家赴港上市的內(nèi)房新股都能講出一個(gè)資本的故事。然而現(xiàn)實(shí)的尷尬是，作為故事受眾的投資者眼下對這些故事卻興趣缺缺。
葉海亞對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體坦言，從目前內(nèi)房股上市的情況來看，其對香港資本市場的吸引力相比其他行業(yè)并不是太高。有的主打高端住宅，有的專注核心區(qū)域的商業(yè)，每個(gè)公司都能提出非常有特色的賣點(diǎn)。其實(shí)內(nèi)房股的賣點(diǎn)就是便宜，折讓價(jià)大。對于市場的吸引程度不會(huì)差太多。
“內(nèi)房股在香港資本市場已經(jīng)有很多，大多數(shù)內(nèi)房股上市的目的主要是融資，它們對融資平臺的需求更大一些，反而流通需求并不是很大。”他進(jìn)一步解釋稱，“中小型內(nèi)房股上市后股票流通率非常低，會(huì)出現(xiàn)內(nèi)房股以非常折讓的PD價(jià)格上市，有的甚至折讓到0.6倍，即賬面值1塊錢，上市只要6毛錢左右。”
一言以蔽之，目前對于投資者來說，他們更關(guān)注的是股票的折讓價(jià)，而不是模式。“因?yàn)槟Ｊ蕉即笸‘�，形式差不多，每個(gè)都能挑出優(yōu)點(diǎn)，市場對此已經(jīng)不太敏感了。”
中國新城市的最新定價(jià)即印證了這一點(diǎn)。6月26日早間，由眾安房產(chǎn)分拆商業(yè)部分上市的中國新城市公布，經(jīng)計(jì)及現(xiàn)行市況后，最終發(fā)售價(jià)已定為每股發(fā)售股份1.30港元，遠(yuǎn)低過招股價(jià)下限2.12港元。此前其因?yàn)榘l(fā)行價(jià)不被市場認(rèn)可而一度推遲上市時(shí)間。
(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))
國瑞置業(yè)赴港上市：發(fā)售6.6億股 將增加商業(yè)地產(chǎn)比例
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