預(yù)售制變種成融資工具
在煙臺(tái)萬科海云臺(tái)項(xiàng)目的部分業(yè)主看來，之所以陷入如今的尷尬境地，就是因?yàn)檫@是期房。
不僅這個(gè)項(xiàng)目，在全國各地，由商品房預(yù)售制引發(fā)的投訴和矛盾層出不窮。
我國房地產(chǎn)市場采取預(yù)售制度以來，預(yù)售商品房價(jià)格波動(dòng)，質(zhì)量與廣告宣傳、設(shè)計(jì)規(guī)劃不符，延期辦證、延期交房，甚至項(xiàng)目爛尾的事情在全國各地輪番上演。
在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總胡景暉看來，預(yù)售制度最大的問題就在于開發(fā)商的承諾不兌現(xiàn)。相比現(xiàn)房銷售，預(yù)售制讓開發(fā)商有了捂盤惜售、延遲建設(shè)等的可能。
預(yù)售制下，開發(fā)商有了空手套白狼的能力。房子還沒建好就可以售出實(shí)現(xiàn)資金回籠，繼而可以抽出資金進(jìn)行別的項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。
用胡景暉的話說，正是由于預(yù)售制，開發(fā)商可以6個(gè)鍋蓋蓋10口鍋。而對(duì)消費(fèi)者來說，錢已經(jīng)付了，房子還沒拿到手，風(fēng)險(xiǎn)卻先扛了起來。
“這些年我國城市化進(jìn)程很快，房地產(chǎn)市場的需求量很大，開發(fā)商處于強(qiáng)勢地位，消費(fèi)者沒有辦法在購房合同上與開發(fā)商進(jìn)行談判。”胡景暉說，實(shí)際造成了雙方的不公平。
而按照劉俊海的說法，預(yù)售制是把購房風(fēng)險(xiǎn)向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移的方式，這種游戲規(guī)則對(duì)消費(fèi)者明顯不利。
“我國的商品房預(yù)售制來自香港，但與香港并不一樣。”中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜說。她提供的資料顯示，商品房預(yù)售制度并非中國獨(dú)有，在美國、英國、日本、韓國、馬來西亞等國家和地區(qū)都存在，是與現(xiàn)房銷售并存的一種住宅銷售方式。
但是，在這個(gè)制度的具體操作模式上，我國與其他國家和地區(qū)完全不一樣。
在香港，購房者只需要支付所買住宅全價(jià)款5%～10%的定金。日本的購房者只需要支付10%的定金。韓國購房者支付全房價(jià)款的20%~30%，且可以在一年內(nèi)分期支付。美國通常是支付1萬元定金。剩下的房款等到交房的時(shí)候才結(jié)清。
不僅如此，對(duì)開發(fā)商收到的預(yù)售款也有嚴(yán)格監(jiān)管。比如在香港，預(yù)售款收入與開發(fā)企業(yè)自有資金賬戶實(shí)施分離，銀行依據(jù)開發(fā)企業(yè)的工程進(jìn)度對(duì)預(yù)售款的使用和規(guī)模進(jìn)行審批。
但在我國內(nèi)地，購房者則需要一次性向開發(fā)商支付所有房款。開發(fā)商對(duì)預(yù)售款的使用缺少監(jiān)管。
汪利娜告訴記者，我國的商品房預(yù)售制度安排讓預(yù)售成了開發(fā)商最重要的融資來源。最高時(shí)，定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款要占到開發(fā)商資金來源的49%。
“這已經(jīng)不是一個(gè)簡單的房屋買賣行為或企業(yè)訂單式生產(chǎn)的營銷策略的問題，而是中國特定市場環(huán)境下企業(yè)融資的一種選擇。”汪利娜說。
是什么讓預(yù)售制在中國變成開發(fā)商的融資工具？
在胡景暉看來，主要就是1998年我國開啟房地產(chǎn)市場時(shí)開發(fā)商力量弱，資金實(shí)力不足，不借助這種方式很難打開房地產(chǎn)市場。
“當(dāng)年推出公房改革的時(shí)候，1萬多元1套的房子大多數(shù)人都買不起，推出商品房后大家更買不起。”汪利娜說，開發(fā)商拿不到回款，資金壓力大，影響繼續(xù)開工建設(shè)，而國家當(dāng)時(shí)又特別缺房子。政策就向開發(fā)商進(jìn)行了傾斜。
正是這種傾斜讓開發(fā)商在短短數(shù)年內(nèi)迅速發(fā)展壯大起來。“地方政府忙著跟開發(fā)商一起經(jīng)營城市，對(duì)消費(fèi)者的關(guān)注更加少了。”汪利娜說。
于是，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)通過這種變異的預(yù)售制轉(zhuǎn)向了消費(fèi)者和銀行。
對(duì)于銀行來說，預(yù)售商品房中出現(xiàn)的“假按揭”、“一房多售”和“爛尾樓”都是巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，一些開發(fā)商挾預(yù)售款潛逃的事情也時(shí)有發(fā)生。
“商品房與其他商品不同，許多建筑質(zhì)量問題只有到購房者入住使用后才能逐漸發(fā)現(xiàn)�？傻劝l(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，商品房常常又過了保修期。”汪利娜說，這類曠日持久的法律官司，或由此誘發(fā)的銀行不良貸款率的上升，在許多城市都屢見不鮮。
預(yù)售制到了該廢止的時(shí)候
正是這種“變異”的商品房預(yù)售制導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上不誠信行為比比皆是。近年來，有關(guān)商品房預(yù)售制的爭論從來就沒有停止過。今年還一度傳出要廢除商品房預(yù)售制度的消息。
在汪利娜看來，這個(gè)制度需要大刀闊斧地改。這其中包括建立商品房交付使用制度、商品房質(zhì)量評(píng)價(jià)體系和質(zhì)量終身制度，完善網(wǎng)上交易平臺(tái)體系建設(shè)等。
“最關(guān)鍵的就是要把游戲規(guī)則做好。”汪利娜說，法律層面如果強(qiáng)化了對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)，開發(fā)商就不敢在質(zhì)量、配套等問題上放松要求。在預(yù)售制度中，消費(fèi)者始終處在信息不對(duì)稱和相對(duì)弱勢的地位，強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)是必須的。
在汪利娜看來，預(yù)售制度的改革很難一步到位，但不能不改，可以逐漸提高標(biāo)準(zhǔn)。比如從現(xiàn)行的高層封頂后預(yù)售，逐步提高到完成外部裝修、內(nèi)部裝修或按完成全部工程百分比給予預(yù)售許可；要求企業(yè)提留質(zhì)量保證金；加快房地產(chǎn)企業(yè)征信制度建設(shè)等。
“對(duì)那些無視預(yù)售合同不按期交房的開發(fā)企業(yè)，消費(fèi)者有權(quán)要求賠償，政府應(yīng)(對(duì)這些企業(yè))給予處罰。”汪利娜說，相關(guān)法律一定要嚴(yán)格執(zhí)行。
按照《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，消費(fèi)者享有公平交易權(quán)和求償權(quán)。也就是說，當(dāng)消費(fèi)者購買了名不符實(shí)的商品房時(shí)，有權(quán)拒絕履行房屋買賣合同，并要求開發(fā)商給予賠償。但在現(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者向開發(fā)商索賠基本不可能。
應(yīng)該說，在現(xiàn)行商品房預(yù)售制度下，開發(fā)商獲得了快速成長的機(jī)會(huì)，與1998年時(shí)相比，現(xiàn)在開發(fā)商的實(shí)力已經(jīng)不可同日而語。
“這么多年下來，很多開發(fā)商都上市了，融資渠道越來越多，開發(fā)商的利潤率也很高。”胡景暉說，目前已經(jīng)具備了對(duì)預(yù)售制叫停的條件。于情于理，取消預(yù)售制都是有利于行業(yè)發(fā)展的。
不過，胡景暉認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場依然是供不應(yīng)求的格局，潛在的需求量很大。如果突然廢止預(yù)售制，可能會(huì)導(dǎo)致短期供應(yīng)量不足、價(jià)格上漲的局面。廢止這個(gè)制度，需要更多的準(zhǔn)備。
多年以來，劉俊海一直認(rèn)為預(yù)售制是房地產(chǎn)市場的萬惡之源，按照他的設(shè)想，這個(gè)制度早就該廢止了。
“當(dāng)年選擇這種制度是效率優(yōu)先觀念的體現(xiàn)，GDP上去了，消費(fèi)者的利益卻被忽視了。”劉俊海說，這個(gè)制度設(shè)計(jì)讓開發(fā)商空手套白狼，造成了大量的腐敗行為�，F(xiàn)在正是改革的好時(shí)機(jī)。
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