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重資產(chǎn)奧萊“出路”
百聯(lián)股份并非奧萊新兵，但成都乃至整個西南市場，對于百聯(lián)股份來說稍顯陌生。
在2024年，百聯(lián)股份的各主營業(yè)務(wù)中，營業(yè)收入取得同比增長的僅有購物中心及奧特萊斯兩項(xiàng)。
其中，購物中心業(yè)務(wù)營業(yè)收入22.34億元，同比增長17.6%；奧特萊斯業(yè)務(wù)營業(yè)收入15.17億元，同比微增0.03%。百貨、標(biāo)準(zhǔn)超市、便利店、大賣場、專業(yè)賣場等業(yè)務(wù)的營業(yè)收入，則分別同比減少31.93%、4.72%、10.34%、14.99%、10.9%。
雖然以微弱幅度取得增長，但在營業(yè)成本、毛利率表現(xiàn)上，奧特萊斯業(yè)務(wù)要優(yōu)于購物中心。
數(shù)據(jù)顯示，2024年百聯(lián)股份購物中心業(yè)務(wù)的營業(yè)成本為12.25億元，同比增加39.53%，而奧特萊斯業(yè)務(wù)的營業(yè)成本同比減少3.79%，約為3.33億元。毛利率方面，購物中心業(yè)務(wù)同比減少8.62個百分點(diǎn)至45.18%，奧特萊斯業(yè)務(wù)毛利率維持高位，達(dá)78.06%，同比增加0.87個百分點(diǎn)。
從項(xiàng)目分布情況來看，總部大本營所在的華東區(qū)，也是百聯(lián)股份的業(yè)務(wù)集中地。
在該地區(qū)，已開業(yè)的奧特萊斯項(xiàng)目數(shù)量為7個，分別位于上海、無錫、南京、杭州、濟(jì)南、青島、長沙，均由百聯(lián)股份自有，總建筑面積65.9萬平方米；在湖南長沙，有一處自有的奧萊項(xiàng)目，開業(yè)于2018年9月，面積約12萬平方米。
此外，百聯(lián)股份還以自有+租賃的方式，在位于華中區(qū)域的武漢開業(yè)了一家奧特萊斯項(xiàng)目，項(xiàng)目建筑面積14.13萬平方米，其中自有部分為12萬平方米。
這些項(xiàng)目中，開業(yè)最早的位于上海青浦，從2006年4月28日開業(yè)至今，已經(jīng)運(yùn)營了十九年。青島即墨項(xiàng)目開業(yè)于2022年7月30日，是入市最晚的一個。
不難看出，百聯(lián)股份布局的奧特萊斯項(xiàng)目幾乎均為自有，這也就意味著整體“包袱”較重，成都成華區(qū)項(xiàng)目也延續(xù)了百聯(lián)股份的一貫風(fēng)格。
在2024年的年度報(bào)告中，百聯(lián)股份明確指出，要“輕重并舉加快拓展步伐”，但在奧萊業(yè)務(wù)上，則是“持續(xù)增加選址儲備，聚焦奧萊業(yè)態(tài)重資產(chǎn)開發(fā)模式”。
舍輕取重的路線，并非百聯(lián)股份獨(dú)有，首創(chuàng)、杉杉也有著明顯的重資產(chǎn)偏好。不過，隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的到來，這兩家均以旗下奧萊項(xiàng)目發(fā)行/申報(bào)了相關(guān)產(chǎn)品。
其中，去年8月上市的華夏首創(chuàng)奧萊REIT是國內(nèi)首支以奧特萊斯為底層資產(chǎn)的公募REITs產(chǎn)品，底層資產(chǎn)是位于濟(jì)南、武漢的兩個首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目，分別開業(yè)于2019年1月、2018年4月，已運(yùn)營5-6年。
今年5月，中金唯品會奧萊REIT在上交所申報(bào)發(fā)行，底層資產(chǎn)是位于寧波市的杉井奧特萊斯項(xiàng)目，這也是杉杉商業(yè)首個奧特萊斯項(xiàng)目。首期開業(yè)于2011年，穩(wěn)定運(yùn)營時間更久，已超13年。值得一提的是，中金唯品會奧萊REIT已在近日正式獲批，將于2025年8月13日詢價，進(jìn)入正式發(fā)行上市的倒計(jì)時。
以上述兩只產(chǎn)品為參照，百聯(lián)股份運(yùn)營中的9個奧萊項(xiàng)目，除2021年開業(yè)的浙江余杭百聯(lián)奧特萊斯廣場，以及2022年開業(yè)的青島即墨百聯(lián)奧特萊斯廣場以外，其余項(xiàng)目運(yùn)營時間約在6年至19年。至少從運(yùn)營成熟度上來看滿足發(fā)行條件。
此外，對于持有豐富重資產(chǎn)項(xiàng)目的百聯(lián)股份來說，已有發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。在去年，百聯(lián)股份以上海又一城購物中心為底層資產(chǎn)，成功申報(bào)并發(fā)行了上海市首單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
伴隨商業(yè)項(xiàng)目“投融建管退”全鏈條的打通，百聯(lián)股份有機(jī)會繼續(xù)以奧萊資產(chǎn)做進(jìn)一步嘗試。文商旅融合的3.0版本奧萊是否僅為一個開始？
來源：觀點(diǎn)網(wǎng) 潘玲宣 共2頁 上一頁 [1] [2]
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