來源：觀點(diǎn)網(wǎng) 徐穎珊
3月17日，越秀房產(chǎn)基金發(fā)布2024年度業(yè)績報(bào)告。
報(bào)告顯示，期內(nèi)期內(nèi)，越秀房產(chǎn)基金錄得收入總額20.32億元，物業(yè)收入凈額14.45億元。
分派方面，報(bào)告年度可分派總額約為3.15億元，按2024年12月31日的收市價(jià)0.96港元計(jì)算，報(bào)告年度的每個(gè)基金單位分派的收益率約為7.08%。
目前，越秀房產(chǎn)基金共運(yùn)營寫字樓、酒店公寓、零售商場，及專業(yè)市場4大類業(yè)態(tài)，合計(jì)持有10個(gè)物業(yè)，分別布局于廣州、杭州、武漢、上海、香港5座城市，期內(nèi)整體出租率達(dá)84.5%，組合估值為423.08億元。
據(jù)參加了投資者會(huì)的投資者分享，會(huì)上，管理層就是否會(huì)繼續(xù)收購底層資產(chǎn)的問題，明確表示暫無收購的動(dòng)作和意向，“我們的首要任務(wù)是提升整個(gè)經(jīng)營情況。”
確實(shí)，在市場環(huán)境不確定的情況下，擁有穩(wěn)健的基本盤才是關(guān)鍵。
穩(wěn)健基本盤
寫字樓板塊作為越秀房產(chǎn)基金業(yè)績壓艙石，報(bào)告期內(nèi)總收入為11.50億元，占總體收入的66.58%。
不過，在業(yè)績會(huì)上管理層亦坦言：“寫字樓業(yè)態(tài)受經(jīng)濟(jì)市場下行的影響還是比較大的。”
目前，越秀房產(chǎn)基金共擁有8處甲級(jí)寫字樓資產(chǎn)，其中廣州占據(jù)半壁江山。
而如今的廣州甲級(jí)寫字樓市場更是處于承壓狀態(tài)。戴德梁行報(bào)告指出，廣州甲級(jí)寫字樓市場未來的供應(yīng)量相對(duì)存量的占比較高，從全國范圍來看都屬靠前。
數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，廣州甲級(jí)寫字樓市場共迎來17.3萬平方米新增供應(yīng)，全市存量錄得666.8萬平方米，同比微升2.7%。受供需兩端的影響，租金水平繼續(xù)下探，四季度全市平均租金同比下降12.2%至131.5元/平方米/月。全市甲級(jí)寫字樓市場空置率同比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)至18.9%。
盡管如此，管理層指出，得益于報(bào)告期內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，越秀房產(chǎn)基金位于廣州的寫字樓整體出租率還是達(dá)到了88.5%，平均租金單價(jià)為176.6元/平方米/月，高于廣州甲級(jí)寫字樓的平均水平，同時(shí)招商周期也同比縮短一個(gè)月。
其中，廣州國際金融中心（簡稱廣州IFC）作為越秀房產(chǎn)基金的主要底層資產(chǎn)，在2024年的表現(xiàn)上還是較為穩(wěn)健。國金中心的估值為189.90億元，占基金估值的45%；期內(nèi)收入占總體收入的49.6%。
廣州IFC是越秀房產(chǎn)基金持有的十大物業(yè)中唯二的商業(yè)綜合體項(xiàng)目之一，包含了四季酒店、雅詩閣服務(wù)公寓、國金天地等，總建筑面積為45.74萬平方米，而寫字樓為主要收入來源。
2024年末，廣州IFC甲級(jí)寫字樓出租率為85.3%，與去年基本持平；租約單價(jià)為230.6元/平方米/月，同時(shí)期內(nèi)續(xù)租率超過了八成。
新簽約方方面，2024年廣州IFC寫字樓內(nèi)，兩家知名律師事務(wù)所和一家投資公司合共擴(kuò)租超過3800平方米；新引進(jìn)優(yōu)質(zhì)租戶超過5000平方米，當(dāng)中包括一家世界500強(qiáng)跨國銀行和一家證券公司。
與此同時(shí)，為了提升出租率，管理層表示，在匹配市場方面，廣州IFC在期內(nèi)推出了約7200平方米帶裝修中小戶型單元，去化率達(dá)到了83%；而越秀金融大廈也推出了1.4萬平方米帶裝修戶型，去化率更是達(dá)到了92%。
不過，需要注意的是，未來兩年內(nèi)，旗下寫字樓超一半的租賃面積即將到期。如何在留住優(yōu)質(zhì)客戶的同時(shí)，平衡出租率與租金，或許也將是越秀房產(chǎn)基金接下來最需攻克的難題。
財(cái)報(bào)顯示，廣州IFC寫字樓2025年及2026年度，到期租約占比分別為24.3%、30.6%；上海越秀大廈占比分別為39.2%、23.5%；而越秀金融大廈分別為29.2%、26.1%。
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