來源：觀點(diǎn)網(wǎng)
2023年上半年，國內(nèi)REITs迎來系列“政策暖風(fēng)”，正站在新的發(fā)展起點(diǎn)，同時(shí)亦亟需在成熟的REITs市場(chǎng)中探尋和挖掘體系化的資管路徑參考。
2023年8月15日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金(00405.HK，以下簡(jiǎn)稱“越秀房托”)發(fā)布2023年中期業(yè)績。今年上半年，越秀房托整體經(jīng)營保持穩(wěn)定：經(jīng)營收入10.61億元，同比上漲12.4%；物業(yè)收入凈額7.63億元，較2022年中期上升11%；中期分派每個(gè)基金單位約0.0541元，按年計(jì)算的分派收益率為7.07%。
面對(duì)上半年波浪式發(fā)展、整體運(yùn)行回升向好的宏觀經(jīng)濟(jì)，越秀房托適時(shí)走出了一條“堅(jiān)與守”之路，以穩(wěn)健的經(jīng)營策略和長期主義的價(jià)值觀，努力為基金持有人交出滿意答卷。
酒店公寓經(jīng)營表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)回升，繼續(xù)保持市場(chǎng)標(biāo)桿地位，廣州四季酒店和廣州國際金融中心雅詩閣服務(wù)公寓平均房價(jià)依次為2202元/間/晚和1101元/間/晚，分別同比上漲41.3%和10.7%，均已超2019年同期水平；專業(yè)市場(chǎng)創(chuàng)新運(yùn)營模式，經(jīng)營收入上漲超70%；零售商場(chǎng)持續(xù)升級(jí)品牌級(jí)次，客流銷售雙增長，VT101維多利廣場(chǎng)上半年客流量同比上漲38%，銷售額同比增加22%；寫字樓優(yōu)化提升租戶結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化長期經(jīng)營效益以提升資產(chǎn)價(jià)值，廣州國際金融中心和越秀金融大廈重點(diǎn)租戶續(xù)租率分別達(dá)100%和94%，續(xù)租租金分別提升2.7%和6%。
作為香港及新加坡上市房產(chǎn)基金中持有中國資產(chǎn)組合規(guī)模最大的REIT，越秀房托始終堅(jiān)持以 “三位一體”管理協(xié)同，通過對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值管理、生態(tài)圈管理、精益管理和主動(dòng)管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化；以“堅(jiān)守術(shù)”發(fā)揮長期主義本色，穩(wěn)守資產(chǎn)經(jīng)營韌性、挖掘經(jīng)營新增量空間和商業(yè)新生態(tài)，發(fā)揮主動(dòng)管理紅利優(yōu)勢(shì)。
“穩(wěn)守”經(jīng)營基本盤：整體經(jīng)營穩(wěn)定增長，收入總額達(dá)10.61億元
2023年上半年越秀房托應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的系列挑戰(zhàn)，堅(jiān)持創(chuàng)新求變，努力實(shí)現(xiàn)商業(yè)長期價(jià)值。
今年上半年，越秀房托經(jīng)營收入10.61億元、物業(yè)收入凈額7.63億元，雙雙上漲超10%；整體期末出租率84%、整體期末租金單價(jià)188.8元/㎡/月；各業(yè)態(tài)收入占比結(jié)構(gòu)優(yōu)化，酒店公寓經(jīng)營收入2.56億元，占比24%；專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營收入1.08億元，占比10%；零售商場(chǎng)經(jīng)營收入上漲10.2%至0.85億元；寫字樓依然保持壓艙石地位，業(yè)態(tài)整體經(jīng)營收入為6.12億元，占比58%；整體經(jīng)營以“抗周期+穩(wěn)經(jīng)營”的表現(xiàn)，彰顯了資產(chǎn)基本盤的經(jīng)營韌性。
良好的經(jīng)營運(yùn)營疊加主動(dòng)管理融資成本，為市場(chǎng)傳遞了積極的資管信號(hào)，形成與資產(chǎn)價(jià)值的“正向”循環(huán)效應(yīng)。截至2023年6月30日期末，資產(chǎn)總值為454.43億元，同比2022年期末上升3.6%。
“穩(wěn)守”融資及ESG活力：主動(dòng)管理融資成本，ESG發(fā)展提質(zhì)增效
在REITs普遍面對(duì)美元加息導(dǎo)致的融資成本增高背景下，期內(nèi)越秀房托通過把握境內(nèi)外融資成本利差窗口，積極調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，以人民幣貸款置換存量境外外幣融資，從而平抑整體融資成本。
得益于優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)資產(chǎn)，越秀房托融資渠道暢通，今年3月完成首期人民幣15億元上海自貿(mào)區(qū)債發(fā)行，票面利率4.15%，提前置換了部分今年到期融資；于6月完成人民幣40億元跨境直貸（固定利率3.2%）首期人民幣15億元提款，確保流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)得到有效管控。
2023年6月末，越秀房托融資平均成本率為4.90%，比去年末4.83%上升7個(gè)基點(diǎn)，遠(yuǎn)低于HIBOR加息水平。未來，越秀房托將結(jié)合金融市場(chǎng)的變化，做出合理的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，務(wù)求為投資人提供持續(xù)穩(wěn)定的投資回報(bào)。
在ESG發(fā)展成效和綠色租賃方面，越秀房托同樣表現(xiàn)出色。截至今年上半年期末，越秀房托在樓宇內(nèi)已與約30%的租戶簽訂綠色租約，并倡導(dǎo)綠色采購，持續(xù)踐行可持續(xù)發(fā)展理念，而這種持續(xù)性創(chuàng)造綠色價(jià)值的模式也備受市場(chǎng)認(rèn)可。待40億元跨境直貸完成后，越秀房托綠色融資占比將由38%上升至51%，為公司穿越行業(yè)市場(chǎng)周期提供更大的助推力。
“挖掘”增量空間：升級(jí)品牌能級(jí)與租戶結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新經(jīng)營模式
經(jīng)過三年疫情歷練，不但各大企業(yè)檢視了自身的經(jīng)營能力、短板和韌性；同時(shí)，各大行業(yè)玩家的商業(yè)模式也進(jìn)行了一番“體檢測(cè)試”。如今正是企業(yè)大浪淘沙、進(jìn)一步升級(jí)商業(yè)模式和優(yōu)選合作伙伴的新機(jī)會(huì)點(diǎn)。
面對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，越秀房托以長期主義思維而著眼于非短期收益，聚焦資產(chǎn)的長遠(yuǎn)目標(biāo)，對(duì)寫字樓業(yè)態(tài)租戶結(jié)構(gòu)進(jìn)行迭代升級(jí)，以穩(wěn)定性高的金融業(yè)、TMT產(chǎn)業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主力客群，結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和各項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，持續(xù)優(yōu)化客群結(jié)構(gòu)、積極拓展渠道促進(jìn)招商去化。
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