2024年全年，恒隆地產(chǎn)整體租賃遭遇了6%的下滑，內(nèi)地物業(yè)組合租賃收入縮減4%。與2023年相比，商場組合整體租賃收入和租戶銷售額分別下跌3%和14%。
在這其中，受影響最為嚴(yán)重的是上海恒隆廣場，全年收入同比下滑6%，商場內(nèi)租戶整體銷售額同比下降22%。
緊接著，太古地產(chǎn)也發(fā)出了盈利預(yù)警。2025年2月7日晚間，太古地產(chǎn)預(yù)計2024年股東應(yīng)占溢利為65億港元，同比下降10.96%；呈報虧損預(yù)計為8億港元，而上年同期為溢利26億港元。
坪效遙遙領(lǐng)先的上海恒隆廣場已感受到了市場的寒意，而SKP這個坐擁最多重奢品牌的商場又豈能幸免。
往年，每到4月生日慶和11月周年慶，北京SKP一樓美妝區(qū)必然被圍個水泄不通，商場為了應(yīng)對客流，不得不在美妝區(qū)增設(shè)多兩個收銀柜臺。
圖片來源：北京SKP公眾號
一方面，因為服裝包類大牌奢侈品為了維護(hù)價格，不接受使用消費贈與的禮金，而美妝區(qū)品牌除了Chanel外，幾乎都參與活動；另一方面，美妝護(hù)膚品客單價在場內(nèi)相對較低，使用禮金不需再額外補差價。
然而，據(jù)北京SKP一位護(hù)膚品牌店員透露，今年店慶收銀柜臺一個都沒加。
每年兩度店慶是SKP場內(nèi)高奢品牌為數(shù)不多的“打折”時刻，滿千元返兩百加上10倍積分，就相當(dāng)于打了七折。對于北京SKP而言，這兩次店慶也幾乎決定了全年銷售業(yè)績。
美妝區(qū)排隊的人少了？消費者都去哪了？難道他們就不消費了嗎？
“一樓的老鋪黃金。”相比于美妝區(qū)零零散散的客群，僅一米之隔的老鋪黃金柜臺卻是人頭涌動。北京一位當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)友表示，11月店慶期間，上午9:30到北京SKP，全程排隊3.5小時，結(jié)賬1小時。
對于國內(nèi)消費者而言，高奢并不是買不起，而是錢要花得更“值”。老鋪黃金自創(chuàng)立起定位就是高端奢侈品牌，門店僅開設(shè)在高端商場。不同于周大福、老鳳祥等傳統(tǒng)金店按克售賣，老鋪黃金均采用一口價，且價格多集中在1萬-5萬之間。
在資本市場面方面，從2024年6月28日上市至今，老鋪黃金股價就從首日收盤70港元/股飆升至2025年2月11日收盤時的417港元/股，漲幅近500%，市值大漲超580億港元。
如今，消費者購物越來越理性，商品選擇越來越保值，SKP的挑戰(zhàn)也越來越艱巨。
北京SKP的柜姐們有兩句經(jīng)典語錄：“全世界的奢侈品，如果在北京SKP買不到，那么全國哪里都買不到”，以及“全球限量，國內(nèi)僅有一個” 。
這短短兩句話，足以讓眾多消費者心甘情愿地為她們的業(yè)績添磚加瓦。
柜姐們的底氣是來源于北京SKP能獲得稀缺商品的權(quán)利，而北京SKP靠的是遙遙領(lǐng)先的銷售戰(zhàn)績。
因此，無論如何，吉小安都必須保證SKP的銷售神話一直傳承下去。
邁出的一步
不論是吉小安的雄心壯志，還是市場環(huán)境的步步緊逼，華聯(lián)SKP早已注定要邁出北京。
“如果SKP想要取得更長遠(yuǎn)的發(fā)展，就要擴(kuò)大現(xiàn)有客群，并且將地理布局分配得更廣。”一位資深商業(yè)地產(chǎn)商指出，在市場總?cè)萘坑邢尴�，SKP正在做的是快速搶占當(dāng)?shù)馗邇糁等巳海c當(dāng)初萬達(dá)下沉三四線的戰(zhàn)略類似。
西安是SKP選擇的第一站。
2018年5月11日，西安SKP開業(yè)，地下一層，地上13層，體量24萬平方米，引入品牌數(shù)量450家。
從近五年銷售情況來看，仍有較大進(jìn)步空間，但總體算成功。
數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點指數(shù)整理
從圖表數(shù)據(jù)中可見，西安SKP自開業(yè)以來銷售業(yè)績持續(xù)攀升，與本地龍頭西安賽格國際購物中心的差距日益縮小。特別是2021年，西安SKP引入全國第二家SKP-S后，全年銷售額更是激增21億元。
SKP和SKP-S的區(qū)別在于，前者注重“好買”，后者強調(diào)“好逛”，空間體驗感更強。
不同于北京SKP和SKP-S相互獨立，南北館分流，西安SKP-S是由SKP內(nèi)部4層精品女裝改造而來，客流聯(lián)動性更強。
然而，2023年的銷售數(shù)據(jù)卻透露出一絲隱憂，西安消費者對“好逛”的場景似乎已稍顯疲態(tài)，吸引力正逐漸減弱。
與此同時，西安太古里、萬象城等項目即將面世，尤其是與SKP僅一站之隔的西安太古里，無疑加劇了南門商圈的競爭態(tài)勢。
時間緊迫，SKP在西安的市場份額保衛(wèi)戰(zhàn)，刻不容緩。
談及競爭，成都SKP的壓力也不小。在其開業(yè)前，IFS、太古里、萬象城三足鼎立格局已然形成，且穩(wěn)居銷售額前列三四年之久。
數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點指數(shù)整理
除了有競爭壓力外，成都SKP項目自拿地起便下達(dá)了“項目建成運營后6年內(nèi)銷售收入累計不低于300億元”的KPI。也就是說，成都SKP未來每年銷售業(yè)績平均不能低于50億元。
據(jù)成都本地媒體報道，成都SKP在2023年總銷售約55億元，當(dāng)?shù)嘏琶谒�，與第三名萬象城相差12億元。雖起步艱難，但總算開了個好頭。
武漢是SKP是外拓第三站。
2021年，北京華聯(lián)與武漢市武昌區(qū)簽約，以股權(quán)收購形式拿下位于武漢中央文化區(qū)漢街第二街區(qū)以及漢街萬達(dá)廣場的資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
據(jù)悉，當(dāng)年武漢SKP在選址時就刻意避開高端商業(yè)項目集聚的武廣商圈，選擇落地新興商業(yè)聚集的漢街商圈，避免與武商、恒隆正面競爭。
這一策略還是有有的，2024年7月26日，武漢SKP正式營業(yè)首日銷售額便破億，11月周年慶更是四次破億。
杭州SKP與武漢SKP選址策略如出一轍，錯位競爭。
2021年5月7日，北京華聯(lián)以48.32億元底價競得杭州蕭政儲出[2021]33號世紀(jì)城核心區(qū)塊單元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15地塊，正式確定落地杭州錢江世紀(jì)城。
歷經(jīng)2023年短暫停工后，杭州SKP項目施工正如火如荼進(jìn)行中。據(jù)當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)友發(fā)布的進(jìn)度圖，截至2024年11月26日，杭州SKP商業(yè)體目測已有10層高。
然而，隨著周邊一座座高端商場拔地而起并開業(yè)，SKP昔日的稀缺地理優(yōu)勢又還能維持多久？更何況，項目落地從來不是一蹴而就，其后還充滿了諸多不確定因素，整個過程就是一場漫長的消耗戰(zhàn)。
以廣州馬場SKP為例，早前一位接近SKP的人士表示，廣州馬場項目計劃耗時8年，工程順利的話最快2028年能對外營業(yè)。
最近有業(yè)內(nèi)消息傳出，華聯(lián)否決了相關(guān)規(guī)劃提案，這也就意味著，目前廣州馬場項目進(jìn)度還停留在“紙上談兵”階段。
更不容忽視的是，SKP是重資產(chǎn)外拓，前期拿地、裝修都是巨額成本。即使項目進(jìn)展順利，在如今消費環(huán)境下，如何能確�，F(xiàn)金流穩(wěn)定、收益穩(wěn)定、毛利穩(wěn)定，從而維持重資產(chǎn)外拓？
“調(diào)整品牌結(jié)構(gòu)，利用頭部效應(yīng)引進(jìn)知名度高、客流量大、議價能力強的品牌門店。”一位商業(yè)地產(chǎn)商指出，這類型門店的傭金提取比例會相對高于其他門店的傭金提取比例。
他進(jìn)一步指出，毛利穩(wěn)定實際上就是要有保底承諾銷售：“當(dāng)商場足夠強勢的時候，就會要求商戶做保底承諾銷售，旱澇保收。” 即品牌和SKP約定一個營業(yè)額，如果業(yè)績達(dá)標(biāo)則提點抽成；若未達(dá)標(biāo)，品牌依舊需要支付一筆“租金”。
然而，如果SKP僅僅依賴于出租與聯(lián)營方式去做現(xiàn)有品牌，競爭優(yōu)勢并不明顯。當(dāng)前，商場招商面臨著較大局限性，常見品牌重復(fù)度高，服裝與餐飲類別尤為如此。
因此，一位商業(yè)地產(chǎn)研究員指出，采用買手制與聯(lián)營相結(jié)合的混合經(jīng)營模式是很好的解題思路，“不僅能有效分散經(jīng)營風(fēng)險，又能契合消費者日益增長的多樣性需求。”
這也是為什么SKP愿意冒著存貨、資金風(fēng)險也要堅持的原因。買手制就像一把雙刃劍，運用得當(dāng)便是制勝法寶，反之則可能傷及自身。
來源：觀點網(wǎng) 徐穎珊
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