據(jù)悉，寶龍商業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)可分為三部分，籌備期主要涵蓋市場(chǎng)研究及定位、租戶招攬、籌備開幕服務(wù)，運(yùn)營(yíng)期主要涵蓋基礎(chǔ)零售物業(yè)管理服務(wù)、租客管理及收租服務(wù)、其他增值服務(wù)，此外公司還有商業(yè)物業(yè)租賃服務(wù)，主要是向購(gòu)物街單位及商場(chǎng)的業(yè)主租賃商場(chǎng)，再分租給租戶。
上半年，商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)錄得收入9.13億元，收入占比71.6%；商業(yè)物業(yè)租賃收入8711.7萬元，收入占比6.8%；市場(chǎng)研究及定位、租戶招攬、籌備開幕服務(wù)業(yè)務(wù)則錄得收入4804.2萬元，收入占比3.8.%。
數(shù)據(jù)來源：開源證券
在寶龍商業(yè)的體系中，主要有四類品牌：寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場(chǎng)、寶龍?zhí)斓兀謩e對(duì)應(yīng)為（超）高端、中高端、中端和購(gòu)物街系列產(chǎn)品。
此外，公司于2020年6月收購(gòu)浙江星匯60%股權(quán)，總收購(gòu)價(jià)款4055萬元，這是公司商管物業(yè)的首單并購(gòu)項(xiàng)目。浙江星匯是特色主題商業(yè)全程運(yùn)營(yíng)商，主打商業(yè)街產(chǎn)品，可以與寶龍商業(yè)主打購(gòu)物中心的產(chǎn)品線形成互補(bǔ)。
于報(bào)告期末，寶龍商業(yè)累計(jì)已簽約面積1526萬平方米，簽約項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)143個(gè)。從項(xiàng)目角度來看，其于長(zhǎng)三角布局項(xiàng)目最多，達(dá)到98個(gè)，廣東等區(qū)域布局項(xiàng)目總數(shù)則為19個(gè)，占比不足15%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)半年報(bào)
據(jù)參加寶龍商業(yè)2023年中期投資者會(huì)的投資者引述，寶龍商業(yè)副總裁唐劍鋒曾提出對(duì)接下來商業(yè)板塊的分級(jí)布局：“一二線城市商業(yè)恢復(fù)比較快，整體好于三四線城市，所以我們接下來會(huì)針對(duì)三四線城市的項(xiàng)目進(jìn)行招商調(diào)整，豐富業(yè)態(tài)。”
截至今年6月末，寶龍商業(yè)已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)達(dá)到95處，較2022年同期凈增加4個(gè)，總建筑面積約1070萬平方米。其中，寶龍廣場(chǎng)的面積占比最大，達(dá)到844.5萬平方米。
出租率方面，寶龍一城平均出租率99.4%、寶龍城97.9%、寶龍廣場(chǎng)90.1%、寶龍?zhí)斓?2.1%、寶龍星匯92.3%，五個(gè)品牌項(xiàng)目的平均出租率為90.8%，較去年末92.6%下滑1.8個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)投資者引述，陳德力于中期投資者會(huì)上表示，接下來將針對(duì)出租率下降、招商困難采取相關(guān)措施，將按照寶龍商業(yè)的特征，在杭州、寧波、南京和上海分別設(shè)了4個(gè)招商中心，將招商力量下沉，已解決招商問題。
另外，行業(yè)下行期，多數(shù)企業(yè)逐步由自持運(yùn)營(yíng)的重資產(chǎn)模式向輸出管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型�？梢灶A(yù)見的是，寶龍?jiān)谏虡I(yè)的規(guī)模拓展將繼續(xù)側(cè)重于不需要大額資金沉淀的輕資產(chǎn)模式。
觀點(diǎn)新媒體注意到， 2023年上半年，寶龍商業(yè)僅新增外拓簽約兩個(gè)第三方項(xiàng)目，簽約面積約22.8萬平方米，新中開業(yè)兩個(gè)文化街區(qū)，新增開業(yè)面積15萬平方米，數(shù)據(jù)對(duì)比2022年同期均有所下降。
寶龍商業(yè)2023年上半年新拓展情況，數(shù)據(jù)來源：企業(yè)半年報(bào)
而在2022年全年，在新增的11個(gè)項(xiàng)目中，獨(dú)立第三方項(xiàng)目便有7個(gè)（54萬平方米），面積占比近52%，來自寶龍地產(chǎn)的項(xiàng)目?jī)H有4個(gè)（50萬平方米）。
報(bào)告期末，寶龍商業(yè)已簽約零售商業(yè)物業(yè)合計(jì)143個(gè)，總合約建筑面積約1530萬平方米，與去年同期相比均有所上升。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
據(jù)悉，2023下半年，寶龍商業(yè)計(jì)劃開業(yè)11個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目，其中包括7個(gè)寶龍廣場(chǎng)、2個(gè)寶龍?zhí)斓睾?個(gè)寶龍星匯項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總建筑面積89.37萬平方米。
值得關(guān)注的是，寶龍集團(tuán)的另一大特色是，已形成“地產(chǎn)、商業(yè)、資管”三位一體發(fā)展。近期，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式落地，華潤(rùn)、印力、金茂、物美已進(jìn)行申報(bào)，這或許也給寶龍的資管帶來了機(jī)會(huì)。
來源：觀點(diǎn)網(wǎng) 陳玲
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