不要因為我們買了新加坡項目，就覺得要停止內(nèi)地的投資。每次看到項目會進行比較，作為一個亞太區(qū)投資者，應(yīng)該是這樣的決策。
關(guān)于內(nèi)地的經(jīng)營環(huán)境，7月以來這幾個月銷售慢了些，但餐飲還可以，只是零售慢了點。
好的方面，我們的出租率還是很高，也就是說有很多不同的租客有興趣。在一個好地方的好商場，有人流，租客都會來�，F(xiàn)在出租率保持90%以上，不太擔心。
但是我們作為一個投資者、作為一個業(yè)主，還是要不停地提升經(jīng)營環(huán)境。
觀點新媒體：可否解釋一下領(lǐng)展3.0計劃？
王國龍：這個3.0計劃和iPhone有點不同，為什么要用iPhone舉例？因為不是有3.0的時候就不再用2.0。
領(lǐng)展1.0的時候?qū)Ｗ⑻嵘虉�，吸引消費者，做了很多事情；2.0開始分散投資，去了內(nèi)地、澳洲、新加坡、英國；3.0還會做1.0的事情，將物業(yè)提升，還會做2.0的事情，繼續(xù)分散投資，增加的是第三方資本管理。
除了我們自己的投資，如果管第三方的錢，也要管得好。
1.0和2.0出來的成績非常好，我們有了管理品牌，公司管治非常完善、董事局獨立性等全部因素加起來，很多大的投資者就會考慮進行一些合作投資。不是說不做以前的，而是加點新的內(nèi)容進去。
觀點新媒體：第三方資本管理方面會考慮怎樣的形式？
王國龍：我們有考慮收購管理平臺。如果他們做了一段時間，已經(jīng)有一些投資者關(guān)系，在某類型物業(yè)比較擅長，我們可以收購過來。
這是多元化，令我們增長可以更好，策略大概是這樣。
觀點新媒體：對于息口的走勢有何看法？對集團有什么影響？
王國龍：如果息口真的是higher for longer（長期保持高位），即是升上來后保持高息一段時間。那什么時候才會看到影響？去年12月底的業(yè)績看不到，因為上一年年末才加息，影響還看不到。今年6月中期業(yè)績可以看到，因已有半年高息。高息的影響年末會完全體現(xiàn)，對很多人都有挑戰(zhàn)。如果到2024年還是這么高的話，就會看到市場有資產(chǎn)出售。
我們也跟很多企業(yè)談過，但現(xiàn)在的資產(chǎn)和價格都不太合適。
好多資產(chǎn)已經(jīng)借了很高比例的債務(wù)，現(xiàn)在打折三成、四成才能買。也就是說，如果買一個物業(yè)，賣家要補錢給銀行然后才可以賣給我們，那還不如等銀行收了。銀行又不收，因為收了一個就要收第二個，那么整個市就崩塌了。
銀行不敢動，賣家又達不到我們的價格要求，所以買不了。
觀點新媒體：內(nèi)地存量改造方面，集團的優(yōu)勢在哪里？
王國龍：這就要回到領(lǐng)展1.0，當時我們在香港有很多物業(yè)改造，團隊都在研究，有了很多經(jīng)驗。
很多人做房地產(chǎn)只顧著硬件，但很多時候改造的不只是硬件。
我們是社區(qū)商業(yè)，譬如一個社區(qū)已經(jīng)有了這些食肆、有了這些品牌，為什么沒有別的品牌？或者有的食肆單價平均是30元，那這片區(qū)域可不可以接受到40元？要看到這些空間，然后考慮可不可以填補這些空間。
能夠提升營業(yè)額的話，我們的租金也會更高。這就要研究租戶組合，根據(jù)租戶組合再進行硬件改造。
很簡單，如果食肆多，電梯也要多；如果超市多，是放在地下負一層還是一樓？如何帶動人流？要做很多研究。
當我們到內(nèi)地的時候，看了很多商場，但有一個要求令我們很難找到合適的投資項目，就是能夠做“七日生意”。
什么叫七天的生意？譬如在香港的中環(huán)，可以做五天生意，周末不是那么多人。如果在住宅區(qū)，可以做星期五至星期天的三日生意，其它時間要上學、上班。
我們要找的是可以做到七天生意的項目，所以內(nèi)地第一個項目在北京中關(guān)村，不僅能做七天生意，還很特別。
特別之處是中關(guān)村客群的年齡不會提升，很少地方像這樣，所以只需要針對十幾歲到三十歲人群，不停優(yōu)化。
觀點新媒體：在內(nèi)地的品牌定位是什么？
王國龍：分了兩種，一種叫領(lǐng)展中心城，其它的是領(lǐng)展廣場。
我們2015年就更新了品牌名稱，中文以前叫領(lǐng)匯，現(xiàn)在是領(lǐng)展。當時找了一間美國的品牌公司做了研究，他們有一個很特別的意見：如果我們在香港擁有超過100個商場，個個都叫領(lǐng)展廣場，就會很不好。而且會和租客的品牌搶知名度，租客的品牌比我們自己的重要。
當時就將香港的品牌、物業(yè)組合分成不同部分，第一種是赤柱廣場、黃大仙等，有自己的名字，商場有自己的品牌設(shè)計。
另外一個社區(qū)商場，用區(qū)的名字或者村的名字，但是每一個場地的服務(wù)臺設(shè)計一模一樣，制服也一樣，進去就知道這是一個領(lǐng)展的商場。
內(nèi)地不一樣，目前項目不是很多，同樣用領(lǐng)展品牌比較合適。領(lǐng)展中心城定位為城市核心商業(yè)區(qū)匯集各式品牌的大型“購物城”；領(lǐng)展廣場則為所在周邊小區(qū)的都市家庭和新時代消費者，打造共融、開放、友好的社交空間。
觀點新媒體：集團優(yōu)勝的地方是什么?
王國龍：開發(fā)商最厲害的人是在賣樓，不是商場管理；我們因為監(jiān)管規(guī)定不能賣樓，資產(chǎn)管理最擅長，而且不同城市的租務(wù)都是自己做。
領(lǐng)展一個成功的地方，就是很多人看大數(shù)，我們真的每一項收入、每一個細節(jié)都會看，都會考慮，英文叫做retail is detail（零售就是細節(jié)）。
來源：觀點網(wǎng) 黃子慢
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