來源：觀點網(wǎng) 黃子慢
內(nèi)地首批四只消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品已向證監(jiān)會和交易所提交產(chǎn)品申報材料，同日獲得受理，反映C-REITs踏出了擴容的一大步。
隨著消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成為近期熱話，而領(lǐng)展作為香港及亞洲最大、交投活躍的消費類房地產(chǎn)投資信托基金，相信會是不少內(nèi)地商場的借鑒對象。他們獨有的一套經(jīng)營方式，的確打造出了一個成功的商業(yè)王國。
2015年已開始投資內(nèi)地的領(lǐng)展，早前忽然傳出有意出售內(nèi)地7個物業(yè)，其后集團亦發(fā)出聲明，澄清該消息并非事實。
領(lǐng)展執(zhí)行董事及行政總裁王國龍指出，有關(guān)傳言或許是與內(nèi)地投資銀行都在關(guān)注C-REITs有關(guān)，領(lǐng)展亦獲一些內(nèi)地投行查詢溝通，但公司僅僅是正常聽取市場發(fā)展動態(tài)，并且已經(jīng)一再重申，目前沒有任何分拆資產(chǎn)獨立上市的計劃，亦沒有減少投資內(nèi)地的計劃。
零售就是細(xì)節(jié)
“其實C-REITs規(guī)則有很多不適合我們，譬如融資之后要投入再買地、再發(fā)展，但領(lǐng)展不是一個發(fā)展商，我們的計劃不是這樣的。”王國龍解釋。
他補充，證監(jiān)會近期將公募REITs試點資產(chǎn)拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，新規(guī)實施短短一周后就有4家相關(guān)REITs申請上市，是證明市場對此存在明顯需求與熱情，也反映出有關(guān)政策在此類資產(chǎn)的融資渠道、退出機制和市場參與等多方面，為投資者提供了新的機遇。
“領(lǐng)展樂見內(nèi)地REITs市場，尤其是公募REITs領(lǐng)域繼續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。”
強調(diào)自己不是一家發(fā)展商的領(lǐng)展，用細(xì)致化的經(jīng)營方式區(qū)分兩者的分別。王國龍表示，有時在商場改造過程中，同事會提出預(yù)算可否增加的問題。但集團花出去的每一塊都要有回報，即用得其所。因為除了收租，集團不能在別的地方賺回這些錢，亦沒有住宅賣，所以要求很高，看東西很細(xì)。每一條線的收入、開支、用電各方面，都要研究如何可以做得更好。
“發(fā)展商賣樓每一平米貴100元，可能就已經(jīng)賺了回來。所以開發(fā)商最厲害的人是在賣樓，不是做資產(chǎn)管理。我們因為監(jiān)管規(guī)定不能賣樓，做資產(chǎn)管理就是最擅長，而且不同城市租務(wù)都是自己做。其中成功的地方，就是很多人看大數(shù)，我們真的每一項收入、每一個細(xì)節(jié)都要考慮。英文叫做retail is detail（零售就是細(xì)節(jié)）。”
目前在全球不同地方都有資產(chǎn)的領(lǐng)展，每個地區(qū)都會根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，制定相應(yīng)策略及品牌定位。在內(nèi)地，領(lǐng)展則是關(guān)注中產(chǎn)階層。
“中產(chǎn)還是有得做。其實中產(chǎn)的人數(shù)很多，但是一定要弄清楚什么叫中產(chǎn)，定位要很清晰。而且就像香港一樣，中產(chǎn)對消費有追求，要有提升。讓每一個中產(chǎn)的收獲更高一點，吃的要好一點，賣的要好一點，令他們有這個感覺，他們就會來消費。”
他認(rèn)為，投資的地區(qū)亦十分重要，一線城市與二線城市的中產(chǎn)消費力亦有差別，故領(lǐng)展只在北上廣深投資。但也不能走太低端的路線，總是比拼價格，最后不是最便宜的就會輸。
王國龍又指，高端市場亦不是領(lǐng)展的目標(biāo)，因為高檔市場業(yè)態(tài)已改變不少，與經(jīng)濟掛鉤的程度很高，波幅很大。
由于聚焦于以必需品為重心的零售市場，領(lǐng)展的經(jīng)營表現(xiàn)比較平穩(wěn)，就算疫情時，租客的營業(yè)額下跌幅度亦不大。王國龍形容這樣的營運方法看似雖“悶”，但其實生意做得越“悶”越好，租客也因為能夠預(yù)期未來的經(jīng)營情況，而更容易與領(lǐng)展商談續(xù)約。
七天的生意
領(lǐng)展目標(biāo)清晰，但要找到合適的投資項目十分困難，源于一個要求，就是商場要有“七天的生意”。
“什么叫七天的生意？比如中環(huán)區(qū)是做五天生意，周末不是那么多人。但是如果在住宅區(qū)，可能是做星期五至星期天的三日生意，其它時間要上學(xué)、上班，而我們要做的是七天生意。”
最后經(jīng)過研究，領(lǐng)展以25億元收購北京歐美匯購物中心，即現(xiàn)時的中關(guān)村領(lǐng)展廣場，作為內(nèi)地的首項物業(yè)投資。附近有大型科網(wǎng)公司、數(shù)間大學(xué)，同時又是住宅區(qū)，滿足7天生意的要求，而且不用面對人口年齡變化帶來的問題。
近年來，領(lǐng)展利用自身商場提升的經(jīng)驗，開始進駐內(nèi)地市場存量改造的領(lǐng)域。
王國龍對此指，集團于香港有不少商場升級轉(zhuǎn)型經(jīng)驗。不止在硬件上有所提升，亦在軟件上有所配合，即租戶組合、引入品牌等，都要經(jīng)過大量的研究才可以得出結(jié)論，這些經(jīng)驗可以帶到存量改造項目當(dāng)中。
“以廣州天河領(lǐng)展廣場為例，收購時出租率為70%，看似很差，但空置的30%是因為過去那家百貨公司關(guān)店，我們就將百貨公司的位置改造成商場，令空間增加，目前出租率已上升。”
廣州天河領(lǐng)展廣場于今年9月底煥新開業(yè)，從中秋國慶黃金周假期來看，客流量比2022年有30%以上的增長；9月29日中秋節(jié)，即廣場煥新開業(yè)當(dāng)日，客流量創(chuàng)下自2021年6月領(lǐng)展收購該廣場以來的單日新高。
另一個存量改造項目深圳中心城在長假期間的客流量，同比2022年亦提升約50%，10月1日國慶節(jié)當(dāng)天單日客流量達到7萬人次，創(chuàng)下自2022年1月領(lǐng)展完成對中心城的資產(chǎn)提升改造以來的新高。
下一步，領(lǐng)展似乎有意向輕資產(chǎn)模式發(fā)展，其在今年3月提出的領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略中提到，在新的階段，除擴大資產(chǎn)組合﹑繼續(xù)擴大地域﹑物色多類型資產(chǎn)外，為將來可持續(xù)發(fā)展，擬與志同道合及理念相同的資本伙伴組成合資，在私人及公開平臺上合作。
同時，領(lǐng)展亦擬建立新的私募基金，和資本伙伴共同投資，并會持續(xù)與家族辦公室﹑保險公司﹑養(yǎng)老基金及主權(quán)基金等進行探討。王國龍認(rèn)為，過去良好的成績可以增加投資者對集團作為一個管理人的信心。令集團增加新的收入，推動公司長期發(fā)展，包括第三方的資產(chǎn)管理等。
以下為觀點新媒體對領(lǐng)展行政總裁王國龍先生的訪問實錄：
觀點新媒體：內(nèi)地證監(jiān)會10月26日公布四家公司上報首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，對于內(nèi)地消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs邁出實質(zhì)性一步有何看法？
王國龍：內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點工作，過去近三年時間里一直在持續(xù)、穩(wěn)健、有序進行，并得到各有關(guān)部門在政策與執(zhí)行層面的高度支持，以及市場參與者的積極響應(yīng)。
自內(nèi)地首批公募REITs上市至今已逾兩年，我們見到市場經(jīng)歷擴容、擴募，提質(zhì)增量。
中國證監(jiān)會近期正式宣布將公募REITs試點資產(chǎn)拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，新規(guī)實施短短一周后就有4家相關(guān)REITs申請上市，證明市場對此存在明顯需求與熱情，也反映出有關(guān)政策在此類資產(chǎn)的融資渠道、退出機制和市場參與等多方面，為投資者提供了新的機遇。
我們樂見內(nèi)地REITs市場，尤其是公募REITs領(lǐng)域繼續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。
觀點新媒體：領(lǐng)展會否考慮將資產(chǎn)于內(nèi)地REITs上市？內(nèi)地REITS的多樣性會否加快內(nèi)地與香港REITs市場的互聯(lián)互通？
王國龍：我們在內(nèi)地專注于已有項目的資產(chǎn)提升，并有選擇性的考察不同資產(chǎn)類別的市場機遇，目前沒有任何分拆資產(chǎn)獨立上市的計劃。
內(nèi)地與香港監(jiān)管部門早前已公開表態(tài)，正在研究推動兩地REITs市場的互聯(lián)互通。
我們相信，內(nèi)地公募REITs市場的擴容與試點資產(chǎn)的多樣性，以及香港REITs市場多年發(fā)展的成熟機制與經(jīng)驗，能夠提升REITs市場在公眾投資者中的吸引力，為兩地投資者帶來更豐富的投資選擇，亦可為推動互聯(lián)互動進一步擴容增添動力。
我們關(guān)注并期待有關(guān)部門就相關(guān)研究進展有更多具體公布。
觀點新媒體：早前有消息指領(lǐng)展有意出售位于內(nèi)地7個物業(yè)，集團雖然已經(jīng)澄清，但為什么會有這個傳聞呢？
王國龍：我們2015年開始投資內(nèi)地，其實當(dāng)時已經(jīng)分析了很長時間，最初打算從深圳開始，因為近一點，最后是“北上廣深”慢慢發(fā)展。第一個項目在北京，然后是上海、廣州、深圳。
對于市傳集團有意出售位于內(nèi)地7個物業(yè)，我們已經(jīng)澄清了，那個消息不對。但是為什么有這個傳聞？可能因為很多投行正在研究C-REITs，也會找我們探討，是不是可以將內(nèi)地資產(chǎn)打包出售或上市，但是我們沒有這個計劃。
C-REITs規(guī)則有很多不適合我們的，我們不是一個發(fā)展商。C-REITs規(guī)定融資之后那些錢要投入再買地、再發(fā)展，但我們的計劃不是這樣的。
觀點新媒體：對內(nèi)地的看法以及投資策略是什么？
王國龍：其實沒有既定的要求，因為很多時機不是我們可以控制的。如果有三個項目可選，一個在新加坡、一個在內(nèi)地、一個在澳洲，哪個最好呢？錢就只有這么多，究竟買一個還是兩個？所以有時候買內(nèi)地的項目，有時候買新加坡的項目。
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