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但隨著項目增長，星盛商業(yè)未來是否能維持較高毛利率還存在不確定性。一是目前較高毛利率與其僅為零售商業(yè)類項目提供服務有較大關(guān)聯(lián)，這類項目的毛利率往往高于寫字樓和住宅業(yè)務。如華潤萬象生活僅購物中心板塊的毛利率達到62.4%，但加上寫字樓部分的綜合毛利率為50.7%。
二是毛利率還與成本把控有較大關(guān)聯(lián)，目前星盛商業(yè)在管項目為26個，相比華潤萬象生活、珠海萬達商管等有較大差距，整體的項目成本控制能做到較優(yōu)。未來隨著規(guī)模增長，企業(yè)如何實現(xiàn)較好的成本把控是不小的挑戰(zhàn)。
回歸運營
第三方外拓能力上，截至2022年末，星盛商業(yè)運營服務的合約建筑面積中的60.0%由獨立第三方開發(fā)或擁有，但在運營項目中來自獨立第三方的比例則為34.6%，說明未來在第三方外拓仍需要持續(xù)發(fā)力。
值得關(guān)注的是，在今年商業(yè)回暖的大背景下，星盛商業(yè)外拓目標卻較為謹慎，僅定下外拓4個項目，面積約28萬平方米的目標。財報數(shù)據(jù)顯示，2022年該公司實際上實現(xiàn)6個新項目簽約，新增簽約面積44萬平方米。
對于外拓目標上的謹慎，星盛商業(yè)表示是為讓每個項目有更好的潛力和長期的發(fā)展性，但另一方面可能也是主要布局區(qū)域帶來的限制。
星盛商業(yè)目前布局區(qū)域以大灣區(qū)為主，無論是項目面積亦或是收入占比都占大頭，這種集中一定程度上也會加大項目外拓難度。
比起加大外拓力度，星盛商業(yè)的重點似乎更多放在了運營上面，于財報中明確2023將打造運營年，提升旗下在營項目的競爭力。
數(shù)據(jù)顯示，目前星盛商業(yè)在營的26個項目中，有9個項目處于開業(yè)年限3年以內(nèi)的培育期，5個項目處于開業(yè)3-5年的成長期，12個項目處于5年以上的成熟期。對比之下，目前超過5成在運營項目需要持續(xù)投入優(yōu)化，具體可分為出租率提升、品牌優(yōu)化及會員鞏固。
首先，細分產(chǎn)品線來看，星盛商業(yè)旗下有城市型購物中心COCO Park、區(qū)域型購物中心COCO City及iCO、社區(qū)型購物中心COCO Garden及高檔家居布置購物中心第三空間，在營項目主要以COCO Park、COCO City及iCO為主。2022年項目整體的出租率為92.5%，同比2021年下滑1.5個百分點。出租率的下滑與去年受疫情影響有較大關(guān)聯(lián)，大環(huán)境之下去年大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的出租率都有不同幅度的下降。
基于此，星盛商業(yè)將2023年的出租率目標要定在了95%，算是較為合理的區(qū)間。但鑒于目前整體商管企業(yè)的出租率均處于較高水平，如華潤萬象生活和珠海萬達商管旗下購物中心項目的最新平均出租率分別為96.1%、98.8%，這個出租率并不算突出。
優(yōu)化業(yè)態(tài)組合方面，星盛商業(yè)表示將持續(xù)引進市場上的頭部品牌、網(wǎng)紅品牌，通過發(fā)力首店經(jīng)濟等提升項目競爭力，如可將借助多樣的營銷手段，將客流恢復更好的餐飲業(yè)態(tài)帶來的客流量反哺至其他的業(yè)態(tài)，但具體效果還是需要數(shù)據(jù)說話。
另外，會員客群的提升也將成為重點之一。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，星盛商業(yè)會員數(shù)量達到了310萬，其中高端會員增速去年達到33.5%的水平。未來，會員消費或許將成為星盛商業(yè)項目銷售額增長的重要推動力。
來源：觀點網(wǎng) 馮彩云 共2頁 上一頁 [1] [2]
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