縱觀近兩年，砂之船股息收益率整體呈現(xiàn)上升趨勢。星展研報認為，砂之船REIT交易模式與市場對中國封鎖和重新開放的情緒密切相關(guān)，今年二季度業(yè)績應(yīng)已是最糟糕情況，擁有9%頗具吸引力的遠期收益率。
數(shù)據(jù)來源：英為財情、觀點指數(shù)整理
截至上半年末，砂之船REIT四個物業(yè)平均出租率上升至96.0%，優(yōu)于2022年第一季度的95.4%，已恢復(fù)到2019財年新冠疫情前水平。
值得一提的是，砂之船REIT稱，5.11億新元的境內(nèi)和境外債務(wù)將于2023年3月到期，REIT管理人目前正在與多家區(qū)域銀行進行交易，預(yù)計債務(wù)再融資將于2022年底完成。通過再融資活動，管理人目標是錯開債務(wù)期限和貸款金額，來分散REIT債務(wù)狀況并降低債務(wù)風險。
截至2022年6月30日，砂之船REIT總杠桿率保持在26.5%的低位，平均債務(wù)成本持平在4.5%左右，較低的總杠桿率表明進行潛在收購的債務(wù)空間相當大。
REITs平臺為砂之船提供重要的退出通道。星展指，砂之船REIT加強資產(chǎn)負債表的持續(xù)努力是為收購積累彈藥的重要一步，并使砂之船REIT更接近于完成首次公開募股以來的首次收購。
據(jù)悉，砂之船REIT對砂之船集團旗下西安和貴陽兩個奧萊項目擁有優(yōu)先購買權(quán)，且管理人擁有南京、杭州、深圳等地多個儲備項目。
為REITs注入物業(yè)往往需要一定成熟度，更有利于投資價值的提高。其中，西安項目是砂之船REIT重要候選項目，2021年銷售額達到20億元，接近砂之船最重要的重慶兩江項目。
證券化尋路
以開業(yè)門店計，在福州南通項目開業(yè)后，目前砂之船共持有奧萊項目數(shù)量15個，位居國內(nèi)首位，首創(chuàng)鉅大、王府井則以14、13個項目位列第二、第三。
奧特萊斯作為零售業(yè)態(tài)，也屬于商業(yè)地產(chǎn)的一部分，同樣有著“投融管退”幾個過程。由于商業(yè)重資產(chǎn)需要大量資金，企業(yè)發(fā)展到一定程度后，往往難以為繼，這時候如何融資造血，如何通過退出使項目價值變現(xiàn)，就成為了關(guān)鍵問題。
相較之下，在重慶發(fā)跡的砂之船可以搭上政策便車，于新加坡發(fā)行REITs作為退出通道，獲得長期、低成本的資金，其它奧萊企業(yè)卻不一定可以將此作為參考案例。
與砂之船同為擁有奧萊項目的運營商北京華聯(lián)，雖然于2015年就有北京華聯(lián)商業(yè)信托于新交所上市，但持有的6項物業(yè)屬于購物中心項目，并非專門的奧萊，且該信托還沒有落實收購過母公司奧萊項目。
目前，國內(nèi)公募REITs投資類別已擴大到基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等，尚未推及至商業(yè)地產(chǎn)，但各種創(chuàng)新金融產(chǎn)品的誕生也能讓商業(yè)地產(chǎn)逐漸釋放自己的價值。
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域（僅統(tǒng)計零售物業(yè)、酒店、辦公物業(yè)、綜合體）的資產(chǎn)證券化案例為64單。其中CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）發(fā)行56單，發(fā)行規(guī)模1015.69億元；類REITs共8單，發(fā)行規(guī)模163.66億元。
分業(yè)態(tài)看，以零售物業(yè)作為底層資產(chǎn)的CMBS共發(fā)行15單，類REITs發(fā)行4單，占比并不低。然而，以奧特萊斯作為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化案例僅2單。
其中，首創(chuàng)鉅大以旗下杭州、南昌、濟南、合肥4個奧萊項目發(fā)行了類REITs產(chǎn)品，募集資金32.68億元。另外，2021年北京華聯(lián)以北京八達嶺奧萊為底層資產(chǎn)發(fā)行了CMBS產(chǎn)品，募集資金19.1億元，其中優(yōu)先A檔18.5億元，票面利率5%；優(yōu)先B檔0.5億元，票面利率6%；次級檔0.1億元。
在以奧萊項目作為資產(chǎn)證券化融資方面，實際上以首創(chuàng)鉅大的探索為最。
早于2017年，首創(chuàng)鉅大就啟動類REITs產(chǎn)品發(fā)行前期研究準備工作，以期實現(xiàn)“投融管退”的商業(yè)閉環(huán)，完成從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。
隔年年底，中聯(lián)一創(chuàng)-首創(chuàng)鉅大奧特萊斯資產(chǎn)支持專項計劃成功獲批，規(guī)模為100億元，這是國內(nèi)首單以奧特萊斯為底層資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品。此前，該公司融資主要以銀行借款及擔保票據(jù)為主。
這只靴子直到2019年12月才正式落地，以北京房山及昆山2個奧萊項目為基礎(chǔ)資產(chǎn)，首創(chuàng)鉅大宣布發(fā)行第一期資產(chǎn)支持專項計劃，發(fā)行總額35.79億元，其中優(yōu)先級27億元，年利率5.2%，次級8.79億元，無固定票面利率，債券期限五年。
上述提到首創(chuàng)鉅大2021年發(fā)行類REITs為該公司百億儲架類REITs產(chǎn)品第二期，加起來該公司已從中募資68.47億元。其中優(yōu)先級全部由第三方認購，一二期債券利率分別為5.2%、5.05%。
分析人士指，首創(chuàng)鉅大把自己的存量資產(chǎn)通過資產(chǎn)證券化的模式進行融資，能夠獲得一個相對比較便宜的資金，五點幾的融資成本相對其他融資模式會低一點。
同時，除了可以打開退出通道，獲得低成本資金外，資產(chǎn)證券化實際上還是一種有效的表外融資方式，在一定條件下，這類融資可以不在企業(yè)的財務(wù)報表上體現(xiàn)交易的資產(chǎn)和發(fā)行的證券，從而實現(xiàn)“出表”，這無疑能夠降低企業(yè)的杠桿率。
今年，首創(chuàng)鉅大在資產(chǎn)證券化方面繼續(xù)取得新進展。
據(jù)該公司4月27日披露，首創(chuàng)鉅大已通過國壽投資（該計劃的受托人）安排成立一項名為“國壽投資-首創(chuàng)巨大奧特萊斯第一期資產(chǎn)支持計劃”的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，該計劃將發(fā)行本金總額不超過13.5億元的受益憑證，期限18年。
在該計劃下，恒盛華創(chuàng)（原始權(quán)益人）將對重慶首鉅奧特萊斯和昆明首創(chuàng)奧萊提供貸款，恒盛華創(chuàng)據(jù)此享有的債權(quán)等權(quán)利、權(quán)益將作為基礎(chǔ)資產(chǎn)通過該計劃實現(xiàn)證券化，以為首創(chuàng)鉅大的營運和業(yè)務(wù)發(fā)展籌集資金。首創(chuàng)鉅大的該等物業(yè)（即重慶奧特萊斯及昆明奧特萊斯）以及相關(guān)收入則將被抵押、質(zhì)押予國壽投資。
據(jù)了解，這意味著投資性不動產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)支持計劃在保險市場實現(xiàn)首次落地，為保險資金積極參與優(yōu)質(zhì)投資性不動產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)打通了渠道。
6月30日，在該計劃下首創(chuàng)鉅大已發(fā)行本金額為6.7億元的CMBS，固定票面利率低至每年4.85%，期限為3年，全部由國壽投資保險資產(chǎn)管理有限公司持有。
國壽投資公司方面表示，保險資金的長期性與具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)投資性不動產(chǎn)具有天然的契合性。CMBS產(chǎn)品期限一般在18年至20年，增信方面除主體擔保外還包括物業(yè)抵押及收入質(zhì)押，產(chǎn)品安全性較高。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
從上圖可知，奧萊企業(yè)以旗下奧萊項目進行證券化，融資成本可以維持在5%左右甚至更低，且資金時間長。
還值得一提的是，百聯(lián)股份與王府井這兩個老牌上市百貨企業(yè)為中途布局奧萊，目前有購物中心類REITs、城更CMBS等動作，或可為奧萊資產(chǎn)證券化操作鋪墊。
業(yè)內(nèi)人士分析指，總體來看，商業(yè)地產(chǎn)金融化已是勢不可擋。一方面，國內(nèi)資本對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營越來越得心應(yīng)手，重視度逐漸提升；另一方面，國外資金越來越多進入中國收購一二線核心資產(chǎn)，市場對商業(yè)地產(chǎn)金融產(chǎn)品的接受度也越來越高。
以國外成熟市場的經(jīng)驗來看，REITs和資產(chǎn)證券化的發(fā)展將加速商業(yè)地產(chǎn)擴張，也將推動輕重資產(chǎn)的分離。不過，整體來看，國內(nèi)目前以奧特萊斯項目為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化融資仍處于方興未艾階段。
來源：觀點網(wǎng) 陳奇杰
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