來源：觀點(diǎn)網(wǎng) 陳奇杰
近日，位于福州閩侯南通的砂之船（福州）超級(jí)奧萊升級(jí)后正式亮相，作為砂之船集團(tuán)全國(guó)第十五家奧萊項(xiàng)目，定位微度假型風(fēng)情小鎮(zhèn)奧萊，建筑總面積達(dá)33萬平方米，商業(yè)面積23萬平方米。
觀點(diǎn)新媒體獲悉，該項(xiàng)目原是利嘉集團(tuán)旗下天澤奧萊時(shí)代項(xiàng)目，因資金鏈斷裂停工“爛尾”長(zhǎng)達(dá)兩年。恰逢砂之船擴(kuò)大版圖，首次接手管理運(yùn)營(yíng)同行奧萊，項(xiàng)目在現(xiàn)有商業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行不閉店改造后重新開業(yè)。
此外，砂之船另一個(gè)項(xiàng)目南京江北新區(qū)超級(jí)奧萊主體建設(shè)基本完成，預(yù)計(jì)將于年底開業(yè)。該項(xiàng)目位于江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)技術(shù)研創(chuàng)園內(nèi)，總建筑面積約22.5萬平方米，其中商場(chǎng)面積超10萬平方米。
兩家大型超級(jí)奧萊項(xiàng)目先后開業(yè)，意味著砂之船繼續(xù)加碼奧萊賽道，與看好國(guó)內(nèi)市場(chǎng)息息相關(guān)。
據(jù)了解，2002年奧特萊斯業(yè)態(tài)被引入中國(guó)以來，百聯(lián)股份、砂之船、首創(chuàng)置業(yè)甚至意大利外資企業(yè)RDM集團(tuán)等嗅到商機(jī)，競(jìng)相入局，行業(yè)迎來快速發(fā)展。
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去一年國(guó)內(nèi)奧特萊斯產(chǎn)業(yè)因“名品+折扣”優(yōu)勢(shì)，在整體消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)低迷環(huán)境下逆勢(shì)上揚(yáng)，全國(guó)奧萊銷售額超1000億元，而2020年這一數(shù)字為800億元。截至2021年底，中國(guó)在運(yùn)營(yíng)奧萊項(xiàng)目達(dá)到195個(gè)，已成為零售業(yè)重要細(xì)分類別。
另一方面，砂之船具備擁有上市REITs平臺(tái)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，是國(guó)內(nèi)奧萊行業(yè)規(guī)模位于前列的公司，也是最早布局輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的奧萊運(yùn)營(yíng)商之一，其資金模式是快速發(fā)展的重要底氣。
新交所順風(fēng)車
作為老牌奧萊企業(yè)，砂之船在2008年開出旗下第一個(gè)項(xiàng)目——砂之船（重慶）奧萊，截至目前于重慶、杭州、南京、西安、長(zhǎng)沙、廈門、上海、深圳等城市簽約落地20家大型超級(jí)奧萊，已基本完成全國(guó)布局，在營(yíng)15個(gè)項(xiàng)目總投資超過200億元，總面積超過290萬平米。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官網(wǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)整理
商業(yè)地產(chǎn)公司往往因持有重資產(chǎn)較多，面臨資金要求高的問題，對(duì)此，砂之船選擇的處理方式是推進(jìn)REITs上市。
2015年11月，中國(guó)和新加坡設(shè)立的政府間合作項(xiàng)目“中新（重慶）戰(zhàn)略性互聯(lián)互通示范項(xiàng)目”正式啟動(dòng)，打造中新跨境投融資通道，砂之船是最早嘗到甜頭的企業(yè)之一。
2018年，重慶砂之船房地產(chǎn)投資信托（砂之船REIT）正式登陸新加坡交易所，募集金額3.96億新幣（折合約20億元人民幣，不含超額配售），成為中國(guó)中西部地區(qū)首個(gè)在新加坡交易所上市REITs，也是亞洲首個(gè)奧特萊斯REITs。
通過REITs發(fā)行打通商業(yè)地產(chǎn)與金融之間的通道，從地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，砂之船創(chuàng)始人、董事局主席徐榮燦對(duì)此表示，該公司近年來正處于快速擴(kuò)張期，在基礎(chǔ)建設(shè)方面投入比較大，靠債務(wù)融資難以滿足資金需求，而通過REITs募集資金，可以提升項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展速度。
據(jù)悉，砂之船房地產(chǎn)投資信托的初始資產(chǎn)由砂之船旗下四個(gè)項(xiàng)目——砂之船（重慶兩江）奧萊、砂之船（重慶璧山）奧萊、砂之船（合肥）奧萊、砂之船（昆明）奧萊組成。
發(fā)行REITs成為砂之船輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型重要節(jié)點(diǎn)，該公司重資產(chǎn)開發(fā)的奧萊項(xiàng)目主要集中在2008-2017年開業(yè)。2018年以后，砂之船開業(yè)的奧萊項(xiàng)目皆以輕資產(chǎn)模式為主。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)有助于提升品牌影響力，擴(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模。砂之船管理層曾表示，過去10年，砂之船重資產(chǎn)運(yùn)作，10年才開了10家店；借助中新互聯(lián)互通項(xiàng)目，砂之船通過不動(dòng)產(chǎn)投資信托，獲得了強(qiáng)有力的資金支持，轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)運(yùn)作，未來將會(huì)輕重并舉。5到10年內(nèi)，砂之船計(jì)劃開到30家店，開店速度將翻倍。
據(jù)了解，2018年到目前，砂之船共開店6家，加上預(yù)計(jì)年底開業(yè)的南京江北新區(qū)超級(jí)奧萊，4年開7家的速度，無疑比之前10年開10家快上不少。
砂之船REIT透析
據(jù)砂之船REIT中期財(cái)報(bào)披露，其資產(chǎn)組合截至2021年末估值為84.97億元，而上市時(shí)為74億元，增長(zhǎng)近10億元。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
2022年上半年，砂之船REIT的EMA租金收入為3.02億元，比2021年上半年略有下降0.5%。財(cái)報(bào)稱，由于2022年3月中旬至5月底，中國(guó)一些主要城市因新冠疫情廣泛實(shí)施封鎖影響，城際旅行限制令消費(fèi)者信心承壓，導(dǎo)致砂之船REIT于2022年第二季度購(gòu)物客流量和銷售額同比下降。
2022年第二季度，砂之船REIT的EMA租金收入同比下降1.6%至1.43億元，原因是可變部分同比下降13.9%，與同季度奧特萊斯銷售額同比下降12.9%一致。不過，EMA租金收入可變部分下降受到固定部分緩沖，后者同比增長(zhǎng)3.0%。
觀點(diǎn)新媒體了解到，砂之船REIT的主要收入來源為EMA租金收入，里面包括每年都在增長(zhǎng)的固定部分，以及與各奧特萊斯購(gòu)物中心項(xiàng)目租賃商戶銷售業(yè)績(jī)掛鉤的變量部分。
據(jù)悉，固定部分大約保持與3%年通脹率一致的增長(zhǎng)速度，在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)為砂之船REIT提供收入保障。同時(shí)，變量部分與奧萊項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)掛鉤，投資者能夠享受業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)所帶來的投資收益增長(zhǎng)。
根據(jù)中報(bào)，砂之船REIT在業(yè)績(jī)承壓中也有不錯(cuò)的分派，上半年每基金單位分派3.41美分，為4年來最高。觀點(diǎn)新媒體查悉，砂之船REIT在2022年第一二季度股息收益率分別為8.53%、9.21%；而截至2022年7月31日12個(gè)月，新交所43只房托和地產(chǎn)商業(yè)信托平均股息收益率為6.3%。
股息收益率是每股股息與股價(jià)的比率，髙股息收益率通常與高股息發(fā)放率有關(guān)，表明公司波動(dòng)性較低，可以帶給投資人較穩(wěn)定的市場(chǎng)表現(xiàn)。
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