疫情之下，商業(yè)遭到的沖擊非常嚴(yán)重。雖然很快得到控制，政府和企業(yè)也推出不少積極促消費(fèi)的舉措，但大部分業(yè)績表現(xiàn)并不理想。
回顧2020年購物中心表現(xiàn)，可以看到新的分化情況出現(xiàn)。在實(shí)體零售低迷的情況下，主打奢侈品的高端購物中心銷售額屢創(chuàng)新高，平價(jià)零售店的銷售表現(xiàn)卻差異明顯。
恒隆、太古、華潤等為代表，因高端定位，加之運(yùn)營招商調(diào)整方面的預(yù)判性，在商業(yè)市場上優(yōu)勢凸顯。
究其原因，高端項(xiàng)目除了有專屬的目標(biāo)消費(fèi)客群外，對客流的依賴性要低于大眾購物中心。而且疫情之下因應(yīng)變化調(diào)整運(yùn)營策略，對業(yè)績增長也起到很大的拉動(dòng)作用。
高端消費(fèi)回流機(jī)遇
放眼國內(nèi)高端購物中心市場，恒隆、太古、華潤等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)旗下運(yùn)營的高端項(xiàng)目占據(jù)重要地位，在去年疫情之后最先復(fù)蘇，且憑借下半年的逆市增長，業(yè)績不減反增，展現(xiàn)了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
觀點(diǎn)指數(shù)選取了具有代表性，且2020年業(yè)績表現(xiàn)較優(yōu)的高端購物中心項(xiàng)目進(jìn)行對比。
以上樣本購物中心項(xiàng)目位于北上廣深四個(gè)一線城市的核心商業(yè)地段，從披露的租金收入來看，上述項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)較大幅度增長，其中上海恒隆廣場租金收入突破20億元，其余位于一線城市的高端項(xiàng)目租金也接近10億元。
沈陽萬象城、杭州萬象城等雖然相比其他一線城市項(xiàng)目租金收入稍低，但在二線城市中已是一騎絕塵。
運(yùn)營商能獲取的租金收入，與項(xiàng)目租戶的銷售額息息相關(guān)。北京SKP是公認(rèn)的店王，據(jù)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年銷售額達(dá)177億元。上海恒隆廣場作為恒隆旗下最賺錢的商業(yè)項(xiàng)目，2020年租金收入為20.32億元，銷售額為110億元左右。
沈陽萬象城雖然不在一線城市，但銷售額非常可觀，超過國內(nèi)一線城市大部分商業(yè)項(xiàng)目。由此可見，雖然存在城市等級之間的差異，但部分二線城市也同樣驚人。
若以披露數(shù)據(jù)簡單計(jì)算租售比，上海恒隆廣場和沈陽萬象城都處在10%-20%區(qū)間，相對較高。坪效方面，上海恒隆廣場單位面積創(chuàng)造的租金收入最多。
從增長幅度來看，高端項(xiàng)目租金與銷售額之間正相關(guān)關(guān)系明顯。而銷售額貢獻(xiàn)中，奢侈品的貢獻(xiàn)頗多，去年疫情催生高端消費(fèi)需求回流本土，給國內(nèi)高端商業(yè)發(fā)展帶來新的契機(jī)。
高端項(xiàng)目奢侈品消費(fèi)的熱度和貢獻(xiàn)，可以從相關(guān)企業(yè)財(cái)報(bào)中得以反映：愛馬仕、LV、古馳等知名奢侈品牌均在財(cái)報(bào)中提及了中國區(qū)消費(fèi)對其業(yè)績增長的貢獻(xiàn)。因此，作為奢侈品消費(fèi)載體的高端購物中心，租金收入自然水漲船高。
由于2020年的業(yè)績增長，消費(fèi)需求持續(xù)，部分奢侈品商家計(jì)劃擴(kuò)租。2020年，上海恒隆廣場內(nèi)的卡地亞(Cartier)、寶格麗(BVLGARI)和芬迪(Fendi)分別擴(kuò)張并優(yōu)化商場內(nèi)的旗艦店，今年思琳(CELINE)、高雅德(Goyard)、圣羅蘭 (Saint Laurent)和愛馬仕(Hermès)也將遷往更大的鋪位，以更大空間服務(wù)客戶，增加其產(chǎn)品種類，滿足客戶多元化體驗(yàn)。
雖然國內(nèi)奢侈品消費(fèi)市場的熱度帶來了機(jī)遇，但購物中心運(yùn)營商針對項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)組合、招商調(diào)整、客戶維護(hù)等，才是持續(xù)創(chuàng)收的核心所在。
疫情下商業(yè)運(yùn)營之道
從現(xiàn)實(shí)情況來看，高端定位項(xiàng)目對客流增長創(chuàng)收的依賴較低，但項(xiàng)目運(yùn)營的難度較高。
觀察去年疫情下表現(xiàn)較優(yōu)的商業(yè)項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)真正意義上的高端商業(yè)項(xiàng)目，在招商布局和調(diào)整、增強(qiáng)客戶粘性上都有獨(dú)到之處。
以業(yè)態(tài)構(gòu)成來說，總體涵蓋餐飲、配飾、服飾、生活用品、休閑娛樂等業(yè)態(tài)，但不同高端購物中心的分類和側(cè)重點(diǎn)有一定差異。
如恒隆廣場的高端定位就在業(yè)態(tài)構(gòu)成上得到體現(xiàn)——恒隆上海兩個(gè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)均以時(shí)尚及飾品、珠寶鐘表為主，加之餐飲業(yè)態(tài)，不低的奢侈品店鋪占比為去年?duì)I收大幅增長奠定基礎(chǔ)。
此外，上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場雖然位于同一城市，且業(yè)態(tài)中有重合部分，但上海市場消費(fèi)力強(qiáng)大，仍能較好消化。
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