在華南城的諸多項目中，深圳華南城是最早起家的一個，成立于2002年，涵蓋紡織、服裝、皮革、皮具、電子等產(chǎn)業(yè)門類，規(guī)劃總建筑面積264萬平方米，計劃總投資額超過100億人民幣，被列為“深圳市重大建設(shè)項目”。隨后十余年間，華南城將這一模式陸續(xù)復(fù)制到南寧、南昌、西安等8座城市。
然而，“跑馬圈地”似乎并未帶來豐厚的回報。根據(jù)同花順iFind數(shù)據(jù)，十年來，華南城歸母凈利潤在2017/18財年達到45億的高點后，近兩年連續(xù)呈現(xiàn)快速下滑趨勢。
最近一期年報顯示，截至2020年3月31日，華南城實現(xiàn)營收98.88億港元、同比下降3.8%；歸母凈利潤為26.33億港元、同比下降19%；每股攤薄收益降至32.47港仙；財年錄得合約銷售約135.14億元，未能達到管理層提出的160億港元的年度合約銷售目標。年報稱，營收減少主要原因是由于本年度新型冠狀病毒爆發(fā)影響物業(yè)銷售的交付與持續(xù)性收入增長。
具體觀察營收構(gòu)成，華南城營收來源并不平衡。三大板塊物業(yè)銷售及融資租賃、物業(yè)租賃及管理服務(wù)、其他業(yè)務(wù)收入分別為74.76億港元、13.44億港元、10.68億港元，對應(yīng)總收入分別占比75.61%、13.59%、10.8%。
實際上，定位于物流貿(mào)易中心的華南城主要靠“賣房”獲取收入，物業(yè)銷售長期占收入大頭，其中又以住宅銷售為重�；仡�2016/17財年到2019/20財年，其物業(yè)銷售及融資租賃收入占到總收入比例分別為79.61%、78.52%、77.47%、75.61%。同期，華南城住宅物業(yè)銷售收入分別為39.93億港元、55.44億港元、62.84億港元、66.15億港元，占銷售物業(yè)收入的比重逐年上升，分別為68.91%、76.68%、85.52%、92.26%。
此舉或許是華南城在為自身現(xiàn)金流狀況解圍，其在連續(xù)多年的財報中均提到，“本集團將保留物流及倉儲設(shè)施、酒店等物業(yè)及50%的商品交易中心作為自營或長期出租用途，以獲得穩(wěn)定持續(xù)性收入以及資產(chǎn)增值，而余下的約50%商品交易中心及全部住宅物業(yè)，本集團將逐步出售，為本集團發(fā)展提供所需要的現(xiàn)金流。”
2018/19年財報中，則特別提到“本集團將按各項目的需求加強住宅或多功能商辦及公寓的發(fā)展”。這一年的拿地動作也體現(xiàn)了管理層的意愿，當(dāng)年，華南城以13.33億元為哈爾濱及鄭州等地的項目增購約150.3萬平方米可建筑面積的土地，該等土地的用途以住宅及商業(yè)為主。
最近一次全年業(yè)績發(fā)布會上，華南城財務(wù)總監(jiān)陳茂昌公開表示，華南城2020-2021財年的合約銷目標仍定為160億港元，住宅比例將調(diào)整為48%，多功能商業(yè)業(yè)務(wù)收入占比將上升。
高息負債下追求現(xiàn)金流平衡
華南城的現(xiàn)金流狀況究竟怎樣？
年報顯示，截止2020年3月31日，華南城的計息債務(wù)合計338億港元，較去年減少5億港元；其中82億港元須于一年內(nèi)或應(yīng)要求償還。
對于公司債務(wù)問題，陳茂昌于業(yè)績發(fā)布會表示，“目前賬面現(xiàn)金為103億港元，加上經(jīng)營現(xiàn)金流回款和境內(nèi)銀行貸款，即便不增發(fā)新的美元債券，華南城也有能力在到期前償還上述債務(wù)。”
然而，證券時報記者查閱年報發(fā)現(xiàn)，賬面現(xiàn)金 103億港元中，不受限現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為約68億港元，相對年內(nèi)債務(wù)仍有14億缺口。
此外，華南城上個財年銀行及其他借貸利息高達26.29億港元，同比增長了5.4%，數(shù)額幾乎與當(dāng)年歸母凈利潤相當(dāng)。
值得注意的是，從2016年至2020年，華南城多次發(fā)行了優(yōu)先票據(jù)，其票面年利率依次為6.75%、5.75%、7.25%、7.25%、10.875%、11.875%、11.5%、10.875%，利息成本呈走高趨勢。
高息負債或許催促著華南城出售住宅物業(yè)以加快資金周轉(zhuǎn)回籠，然而，華南城出售物業(yè)的比例也受到一定限制，“賣房賺錢”或許只能解一時之渴。公司財報指出，部門項目土地所建之物業(yè)存在銷售限制，以深圳華南城為例，相關(guān)地塊上的交易中心的可銷售面積限于總可建筑面積的30%。
這實際上是政府出讓土地時對開發(fā)商設(shè)置的自持比例要求。深圳市龍崗區(qū)人民政府發(fā)布的《平湖華南城項目成本效益調(diào)查分析》中指出，30%的產(chǎn)權(quán)出售，70%的產(chǎn)權(quán)只租不售，這是深圳華南城同房地產(chǎn)項目的根本區(qū)別。
“多半的工業(yè)類、商辦類用地都是有相關(guān)自持要求的，華南城這么高的自持比例也是因為政府擔(dān)心散售會對經(jīng)營造成影響。自持給開發(fā)商的資金帶來壓力，所以它要去追求平衡。”房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴證券時報記者。
陳晟表示，開發(fā)商需要實現(xiàn)兩個現(xiàn)金流的平衡，一個是商鋪本身的經(jīng)營業(yè)態(tài)平衡，另一個是獲得的住宅用地和商鋪之間的平衡，只有兩個現(xiàn)金流都穩(wěn)當(dāng)了才能夠持續(xù)。
證券時報記者7月13日向華南城發(fā)送采訪函，詢問公司業(yè)績及現(xiàn)金流的情況，截止發(fā)稿，華南城尚未回應(yīng)。
多個項目涉嫌違規(guī)用地
華南城依靠出售物業(yè)獲得收入，然而，旗下多個項目涉嫌違規(guī)用地。
在深圳華南城原材料交易中心東側(cè)，華南城開發(fā)了一座國際電商物流中心，位于平安大道與富安大街交匯處，其中多棟在以寫字樓的形式出售。
證券時報記者查閱深圳市規(guī)劃與自然資源局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，該地塊宗地編號為G04227-0072，范圍是西臨華南國際工業(yè)原料城、北臨福安大街、東臨平安大道、南臨華南三路，總用地面積54631平方米，土地用途為物流用地。
記者以尋找商鋪為由聯(lián)系華南城招商中心，工作人員稱：“寫字樓是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，沒有紅本（產(chǎn)權(quán)證）。”當(dāng)記者詢問使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年限，該工作人員表示，簽合同的時候會寫清楚。
廣東安國律師事務(wù)所徐玉杰律師告訴證券時報記者，物流倉儲用地屬于工業(yè)用地，使用年限為50年，正常情況應(yīng)該是一棟樓一個房產(chǎn)證，不能擅自改變用途作為商業(yè)用地。
“出售使用權(quán)，也是近幾年比較普遍的，其實質(zhì)就是租賃，一次性交齊使用費（租金），如果該棟樓未取得規(guī)劃許可證等，他們所簽的合同其實也是無效的。”徐玉杰稱。
對于商戶來說，這相當(dāng)于一次性付了一筆長期租金，可能面臨諸多風(fēng)險。徐玉杰表示，如果開發(fā)商抵押土地使用權(quán)或在建工程申請銀行貸款，一旦到期無法償還，債權(quán)人就會拍賣房產(chǎn)還債。對于買房人來說，無法正常使用，又不能通過轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，風(fēng)險就很大了。
此外，招商人員還向記者推薦了華南西苑公寓。公開資料顯示，華南西苑是華南城專門為解決城內(nèi)商家住宿問題而建設(shè)的生活配套設(shè)施。招商人員稱：“該公寓售價僅為每平米一萬七千元左右，比周邊便宜得多，是集體產(chǎn)權(quán)，沒有紅本。”
傳統(tǒng)批發(fā)市場出路何在
年報顯示，華南城八個城市的總規(guī)劃面積為8100萬平方米，已購得的土地規(guī)劃面積為4300萬平方米，占總規(guī)劃的53%；其中，只有深圳華南城完成了全部規(guī)劃，面積為264萬平方米。
陳晟介紹，華南城屬于典型的批發(fā)市場帶動周圍居住開發(fā)的商業(yè)模式，“它走的算比較早的，類似的還有江蘇的五洲國際，但是這種類型對于政府的吸引力已經(jīng)有所下降了。”
“政府更多希望發(fā)展產(chǎn)業(yè)聚集的高科技業(yè)態(tài)，或者幸福產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，之前這種相對低端的集中批發(fā)市場型，可能有些特定區(qū)位有需求，但是并不是所有城市都喜歡。再加上現(xiàn)在電商覆蓋，一些高端物流、冷鏈物流在業(yè)內(nèi)處于更領(lǐng)先的地位，比如普洛斯、三通一達、京東、菜鳥等，使得零售散鋪的模式受到了比較大的約束。因此他們在土地獲取的可能性上下降，議價能力也受到限制，過多依賴住宅銷售，實際上就證明了這不再是一個主流模式了。”陳晟表示。
“關(guān)鍵在于發(fā)展模式，方向?qū)α艘磺卸紝α恕?rdquo;陳晟表示，在一段時間內(nèi)，華南城這種模式可能還會存在一定的來自商貿(mào)型區(qū)域政府的需求，但是在現(xiàn)階段需要仔細琢磨進行升級，比如跟電商、冷鏈物流等結(jié)合，甚至加上一些產(chǎn)城融合的匹配，做出一個升級版。
實際上，華南城曾經(jīng)嘗試過轉(zhuǎn)型。2014年1月，騰訊斥資15億港元，以每股2.2港元的價格認購華南城9.9%股權(quán)，當(dāng)日華南城股價飆升60.83%，報3.49港元。
彼時，騰訊總裁劉熾平曾公開表示：“華南城采取別樹一幟的發(fā)展策略，把現(xiàn)有地區(qū)性批發(fā)市場通過升級轉(zhuǎn)型發(fā)展成為現(xiàn)代化大型商貿(mào)物流中心，我們對其獨特的業(yè)務(wù)模式和已取得的成果深表認同。
半年之后，華南城宣布與騰訊簽訂電子商務(wù)戰(zhàn)略合作備忘錄，落實雙方在網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)及打造 O2O線上線下綜合商務(wù)生態(tài)圈等領(lǐng)域建立深入合作的戰(zhàn)略關(guān)系。公告顯示，合作內(nèi)容包括打造覆蓋華南城門店的wifi數(shù)字化智能解決方案、圍繞微信公眾平臺進行具有O2O特色的B2C業(yè)務(wù)合作、建立微商聯(lián)盟等。
同年，華南城以2250萬美元投資馬可波羅網(wǎng)，雙方擬探討線上線下一體化商貿(mào)領(lǐng)域的合作。這一年，華南城股價一路漲至4.99港元歷史最高點。
然而，華南城似乎并沒有完成華麗轉(zhuǎn)身，股價的輝煌時刻也未持續(xù)太久。伴隨著業(yè)績不振，華南城股價走向滑坡。截止7月14日收盤，華南城報收0.87港元，相比歷史最高價已經(jīng)跌去80%。
陳晟稱，騰訊也是在追求線上到線下的布局，更多的是一種分散投資，就像阿里投資銀泰。“但是要看它有沒有走出來，阿里至少走出來了像盒馬生鮮這樣的新業(yè)態(tài)，而騰訊和華南城還沒有碰撞出讓大家眼前一亮的新產(chǎn)品。”
來源：證券時報 毛可馨
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