2020年是眾多房企發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)若干年后，集中交成績(jī)單的一年。
因?yàn)樵诖酥埃T多房企紛紛提出了自己2020年的規(guī)模計(jì)劃或租金計(jì)劃。
比如大悅城曾提出2020年要在全國(guó)布局20家大悅城；而萬(wàn)科旗下的印力集團(tuán)，則是希望到2020年，商業(yè)管理面積達(dá)到2000萬(wàn)平方米。龍湖集團(tuán)邵明曉則表示，2020年龍湖租金收入要達(dá)到60億。
然而就2019年的商業(yè)發(fā)展來(lái)看，生意難做是共有認(rèn)知，前幾天西安老牌商場(chǎng)世紀(jì)金花易了主。一些三四線的商業(yè)操盤者更是表示目前市場(chǎng)明顯疲軟。
前有滿滿期待，后有冷清行情，如何讓各家房企的期待成為現(xiàn)實(shí)，2020年交出好的成績(jī)單，最后一年的沖刺至關(guān)重要。
想要跑得快、跑得好，搞明白這一年的商業(yè)地產(chǎn)該往哪走將會(huì)事半功倍。下面明源君將結(jié)合一些實(shí)際情況談?wù)?020年的商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)。
01
行業(yè)格局：
行業(yè)集中度越來(lái)越高
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整合主要分為擴(kuò)規(guī)模和升級(jí)改造兩類。
其中，就擴(kuò)規(guī)模而言，目前一線城市如北上廣深中心區(qū)的商業(yè)土地資源越發(fā)稀少，近幾年布局的新項(xiàng)目由市中心往中心外圍擴(kuò)展，比如北京2019年下半年-2020年待開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)主要位于北京近郊。
此外，一線城市主要通過(guò)收并購(gòu)改造獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，大悅城、龍湖、萬(wàn)科均如此。如今年9月開(kāi)業(yè)的上海華涇天街項(xiàng)目則是龍湖商業(yè)在上海的首個(gè)“收并購(gòu)”項(xiàng)目，2020年這種項(xiàng)目會(huì)更多。
這種情況下，top10 的主流房企如華潤(rùn)、大悅城、龍湖因?yàn)橛匈Y金實(shí)力且布局早，漸成商業(yè)強(qiáng)者，行業(yè)聚合度越來(lái)越高。
圖片來(lái)源：中指院
另外已有商業(yè)項(xiàng)目的升級(jí)改造近年更加頻繁，恒隆、大悅城、北京SKP等近幾年都在定期升級(jí)更新，據(jù)大悅城控股董事長(zhǎng)周政的觀察，原本相對(duì)成功的購(gòu)物中心在升級(jí)后繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)地位，而原本就在競(jìng)爭(zhēng)中處于不利地位的購(gòu)物中心則幾乎難以通過(guò)硬件或者設(shè)施的升級(jí)來(lái)獲取優(yōu)勢(shì)地位。
整體來(lái)看，擴(kuò)規(guī)模和補(bǔ)短板策略下，行業(yè)的集中度會(huì)越來(lái)越高，你家房企能否成為行業(yè)排頭兵，關(guān)鍵在于2020年及以后，能否在這兩方面依舊保持優(yōu)秀。
02
發(fā)展模式：
輕資產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多
旭輝林中在中城聯(lián)盟論壇年會(huì)上表示，企業(yè)在不同的階段要選擇不同的增長(zhǎng)模式。
就商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，經(jīng)過(guò)幾十年的摸索，如今還處于高速發(fā)展期，先做大后做強(qiáng)是最佳選擇。
但眾所周知，商業(yè)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，耗費(fèi)資金量大，在銀根趨緊的金融環(huán)境下，做大顯得很難，做輕成為一條捷徑。
以萬(wàn)達(dá)為例， 2018年開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，新發(fā)展的58個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)達(dá)50個(gè)。2019年開(kāi)業(yè)的43個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，29個(gè)是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。在建的133個(gè)項(xiàng)目中，107個(gè)是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。
同樣“以慢示人”的大悅城，11年做了11個(gè)項(xiàng)目。今年四月其副總姚長(zhǎng)林表示未來(lái)3-5年持有性項(xiàng)目將超過(guò)50個(gè)。為何有如此底氣？因?yàn)榇髳偝钦谵D(zhuǎn)型為輕型資產(chǎn)管理商。
如何做輕？萬(wàn)達(dá)是憑借其自有品牌優(yōu)勢(shì)和運(yùn)營(yíng)能力，和“有錢沒(méi)地”、“有錢有地”類企業(yè)合作，輸出一整套運(yùn)營(yíng)管理能力。而大悅城則是憑借其強(qiáng)勢(shì)的運(yùn)營(yíng)能力，和私募基金合作，收購(gòu)一些有潛力的存量改造成商業(yè)體。
03
行業(yè)人才需求：
千萬(wàn)年薪亟求高管，行業(yè)人才稀缺
規(guī)�？焖贁U(kuò)張，人才隊(duì)伍跟不上，很容易掉鏈子。且利用做輕擴(kuò)規(guī)模，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力的要求更是一點(diǎn)不寬松，因?yàn)闆](méi)有優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)能力、資本運(yùn)作能力，你根本玩不起來(lái)輕資產(chǎn)，更別提擴(kuò)規(guī)模。
有新入局者更是花千萬(wàn)年薪挖人！而據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年，上市房企TOP30高管里面，年薪超過(guò)千萬(wàn)僅為30個(gè)，約占總數(shù)的20%（總數(shù)151），可見(jiàn)市場(chǎng)渴求商業(yè)人才，同時(shí)人才也稀缺。
對(duì)厲害的商業(yè)操盤手，千萬(wàn)并不高，因?yàn)樯虡I(yè)一旦做好，就是一棵搖錢樹(shù)，千億租金都不是夢(mèng)。高薪之外，還需輔之于有效的激勵(lì)措施如股權(quán)激勵(lì)，否則很難挖得到行業(yè)大咖。
04
行業(yè)消費(fèi)動(dòng)向：
高端消費(fèi)回流
貝恩公司的報(bào)告顯示，2018年中國(guó)消費(fèi)者在國(guó)內(nèi)的奢侈品消費(fèi)已達(dá)1700億元人民幣，內(nèi)地消費(fèi)比例已提升到27%，預(yù)計(jì)到2025年將達(dá)到50%。高端消費(fèi)回流內(nèi)地，正在慢慢變成現(xiàn)實(shí)，此外國(guó)內(nèi)高端消費(fèi)群體呈現(xiàn)低齡化趨勢(shì)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：文獻(xiàn)分析 貝恩分析
高端消費(fèi)的回流，直接受益的就是國(guó)內(nèi)的高端購(gòu)物中心。
這種優(yōu)勢(shì)已在恒隆、太古、北京SKP、南京德基廣場(chǎng)的業(yè)績(jī)中有了體現(xiàn)，2018年北京SKP和德基廣場(chǎng)的年銷售額均破百億。
商場(chǎng)銷售額大豐收，利于增加商場(chǎng)租金收入及提升商場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值，可謂誘惑滿滿。而現(xiàn)在一些苦于同質(zhì)化嚴(yán)重的商場(chǎng)，在定位上可根據(jù)自身實(shí)力好好把握這一發(fā)展紅利。
05
消費(fèi)群體：
00后漸成消費(fèi)主力
他們還能影響父母消費(fèi)觀念
無(wú)論是在一些網(wǎng)紅飲品店、火鍋店還是燒烤店，你會(huì)發(fā)現(xiàn)身邊突然多了一群開(kāi)黑吃雞的00后小朋友。當(dāng)你疑惑自己這個(gè)年齡還在苦哈哈學(xué)習(xí)時(shí)，他們已經(jīng)進(jìn)出各類消費(fèi)場(chǎng)所了，不得不說(shuō)他們的消費(fèi)能力令人佩服。
而在《2019騰訊00后研究報(bào)告》中得知， 00后對(duì)金錢的獲得和支配有自己的想法，而且18%的00后認(rèn)為其對(duì)父母的消費(fèi)觀點(diǎn)影響強(qiáng)于父母對(duì)自己的影響。
圖片來(lái)源：《2019騰訊00后研究報(bào)告》
且絕大多數(shù)00后再選擇商品時(shí)，會(huì)優(yōu)先選擇（48%）或者不排斥國(guó)貨，相對(duì)而言，男生、年齡較小、三四線的00后更傾向于選擇國(guó)貨。
06
商場(chǎng)空間設(shè)計(jì)：
策展型零售漸漸風(fēng)靡
成為狙擊人流的硬核武器
今年雙十一依舊購(gòu)物兇猛， 1分36秒就火速破100億，這相當(dāng)于德基廣場(chǎng)2018全年的銷售額。
線上強(qiáng)壓一直在，線下的破局嘗試也沒(méi)有停過(guò)，而體驗(yàn)一直是破局的關(guān)鍵詞。整體來(lái)看，目前很多購(gòu)物中心只是一味增加餐飲業(yè)態(tài)，兒童業(yè)態(tài)倉(cāng)皇應(yīng)對(duì)。但是一直忘了網(wǎng)購(gòu)不過(guò)是線下店在線上的呈現(xiàn)，品牌差異化沒(méi)法打，線下店鋪陳列卻可以大做文章。
有一些商場(chǎng)如TX淮海利用策展型店鋪，打出了差異牌，具體做法即將每一個(gè)品牌商鋪以策展思維貫穿到消費(fèi)者的體驗(yàn)全過(guò)程。那究竟策展什么了，即當(dāng)代年輕人最為感興趣的話題和文化。而年輕人的愛(ài)好在不斷變化，商場(chǎng)就需要永遠(yuǎn)追逐。
當(dāng)年青年的關(guān)鍵詞
如何實(shí)現(xiàn)，簡(jiǎn)單講就是將最新潮流文化或者熱門話題以展覽的形式，在品牌商鋪中呈現(xiàn)。譬如策展型商店的佼佼者眼鏡品牌Gentle Monster，他們的各地旗艦店，每隔21天換一次店鋪，用不同的主題的藝術(shù)裝置，給消費(fèi)者帶來(lái)一種新型購(gòu)物體驗(yàn)。
以其在倫敦的“功夫”主題店為例，講述了外星人在地球上看到了功夫之后變成功夫狂熱粉絲的故事。
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