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06 寶龍地產(chǎn)
今年年初，寶龍地產(chǎn)提出“三輪驅(qū)動”的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，對于資產(chǎn)管理方面，希望能夠增加物業(yè)租金收益，尋求多元融資渠道。
2016年5月，寶龍地產(chǎn)與義烏翔云置業(yè)旗下的義烏佛堂寶龍廣場項目達成商業(yè)經(jīng)營管理委托及顧問服務協(xié)議，成為寶龍地產(chǎn)簽署的首單品牌輸出管理第三方項目的合作協(xié)議。寶龍地產(chǎn)對義烏佛堂寶龍廣場主要提供開發(fā)顧問、物業(yè)管理、商業(yè)運營等方面的服務，并以此獲取收益。
07 星河商置
星河商置的輕資產(chǎn)化主要以四種方式進行：品牌輸出/管理輸出、整體租賃、小股操盤和第三方合作。
在品牌管理輸出模式方面，已經(jīng)試水的項目包括深圳龍華iCO綜合型社區(qū)購物中心、普寧星河COCO City、莆田星河COCO Park。項目由投資方自建物業(yè)，星河輸出管理團隊、技術團隊，提供從前期定位規(guī)劃、招商、開業(yè)，再到后期運營管理的全流程支持。
對于自己的旗艦產(chǎn)品COCO Park的輸出標準，星河將只選擇國內(nèi)一線城市、二線副省級及沿海經(jīng)濟發(fā)達城市，項目需位于城市商務商業(yè)中心、CBD區(qū)域、城市或區(qū)域的中心交通樞紐地段，商業(yè)體量8-12萬平米或以上，業(yè)態(tài)齊全，能滿足目標客群一站式消費需求等。
根據(jù)星河的計劃，未來5年內(nèi)，公司所管理的商業(yè)項目將達30個，商業(yè)管理總面積超兩百萬平方米，借助輕資產(chǎn)運營模式，形成快速發(fā)展的規(guī)�；瘍�(yōu)勢。
輕資產(chǎn)化運營的核心是專業(yè)化和金融化，輕資產(chǎn)化運營的門檻很高，在外部條件具備的前提下，仍需要足夠?qū)I(yè)的資管能力和強大的資源整合能力，對企業(yè)來說挑戰(zhàn)很大。這方面可以借鑒海外經(jīng)驗，如西蒙、鐵獅門等，其共性是均以公募REITs的方式合理解決了退出問題。
01 西蒙模式：一體化運營加REITs退出
西蒙地產(chǎn)集團（Simon Property Group），作為北美地區(qū)公開發(fā)售的最大商業(yè)地產(chǎn)REITs，西蒙地產(chǎn)基金的市值超過美國前五大零售地產(chǎn)公司中另外四家公司的總和。
嚴格意義上說，西蒙首先是一個（REITs）基金公司，其次是一家商管公司（商業(yè)物業(yè)管理），最后才是一家地產(chǎn)開發(fā)商。
西蒙地產(chǎn)的模式也很簡單：在商業(yè)項目運營成熟之后，通過出售、分散和打包設立REITs，并在公開市場出售，引入投資人、資產(chǎn)管理人和托管人，從而實現(xiàn)資金快速的回籠。
當然，西蒙本身也持有部分REITs份額，從而同時享受分紅和物業(yè)升值的收益。
圖：西蒙地產(chǎn)的業(yè)務模式正是通過發(fā)行和持有REITs，讓西蒙地產(chǎn)集團得以撬動資金，再通過并購實現(xiàn)快速擴張，然后以龐大的資產(chǎn)規(guī)模來分散風險。商業(yè)模式加上REITs融資渠道，推動了西蒙地產(chǎn)集團的飛速發(fā)展。
02 鐵獅門模式：以投資機構為核心
奉行縱向一體化的鐵獅門利用地產(chǎn)基金模式，以不到5%的資本投入，通過提取地產(chǎn)開發(fā)鏈條各個環(huán)節(jié)的相關管理費和參與旗下地產(chǎn)基金超額收益的分配，分享了地產(chǎn)項目40%以上的收益。
鐵獅門經(jīng)過百多年的發(fā)展，形成了包括物業(yè)開發(fā)、設計、建筑、物業(yè)管理、投資管理、租務、稅務和風險管理能力于一體的綜合化地產(chǎn)企業(yè)。
其最核心的除了物業(yè)開發(fā)和管理能力外，就是金融能力。為了將旗下基金的風險暴露控制在資本投入范圍內(nèi)，鐵獅門設計了多層次的權益結構：鐵獅門是上市 REITSTSOF 的管理者，TSOF 全資持有 US REIT，US REIT 又伙同其旗下另一地產(chǎn)基金共同成立有限合伙企業(yè) EmpireHawkeye（US REIT 是有限合伙人），然后Empire Hawkeye 再通過控股新加坡基金 Prime Plus 間接持有在美國本土的多出處物業(yè)。但隨著次貸危機爆發(fā)，鐵獅門和許多地產(chǎn)基金一樣，面臨嚴峻的債務危機。
來源：樂居財經(jīng) 柏文喜Kevin 共2頁 上一頁 [1] [2] 關注公號：redshcom 關注更多: 商業(yè)地產(chǎn) |
