近年大量的企業(yè)涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在存量過剩的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)市場從開發(fā)時代進入了運營和資產(chǎn)管理時代。甲方都開始做乙方了乙方咋辦？
全國8萬多家地產(chǎn)商，有一半都直接或間接，主動或被迫介入商業(yè)地產(chǎn)，95%以上都沒有商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗和專業(yè)體系，這是商業(yè)運營管理公司的市場機會。傳統(tǒng)的從事商業(yè)地產(chǎn)輸出管理的公司以五大行和盈石、漢博這種商業(yè)地產(chǎn)顧問公司為主，那些掙慣了大錢的開發(fā)商似乎根本看不上這點小錢。
而從去年開始，萬達、凱德、大悅城到星河、紅星、花樣年，這些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)憑借著自身多項目歷練的運營體系和人才儲備，開始采用輕資產(chǎn)模式大舉擴張：提供從前期定位到招商運營的全流程服務(wù)。
于是有顧問行的朋友驚呼：甲方都來做乙方了我們這些乙方該如何活下去？
甲方跨界，都是有備而來。
01 萬達商業(yè)
萬達商業(yè)推出了自己的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略——投資者出地、出全部投資，萬達出品牌，負責規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、招商、運營、商業(yè)信息化管理，所產(chǎn)生租金收益萬達與投資方按三七比例分成。
輕資產(chǎn)萬達廣場預(yù)期能夠達到較高的回報率，租金收益率超過兩位數(shù)，這主要源于：萬達品牌依靠影響力，拿地成本低；萬達成批施工、集中采購，使建設(shè)成本大幅降低。萬達指定施工隊伍，所有設(shè)備必須使用萬達品牌庫中的優(yōu)秀品牌，避免了建設(shè)質(zhì)量對于后期運營管理產(chǎn)生負面影響；輕資產(chǎn)萬達廣場重新設(shè)計了平面布局，增加了可租賃面積，目前使用率超過60%。這些因素也使得委托方投資者能夠接受較高的品牌管理分成。
以北京槐房萬達廣場、大連甘井子萬達廣場項目為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后的首批合作項目，萬達將以“代建+品牌輸出管理”的方式，開啟高速擴張的道路。
據(jù)悉，2017年以后，萬達預(yù)計保持每年至少開業(yè)50個萬達廣場的速度，其中實行輕資產(chǎn)模式的超過40個。
盡管輕資產(chǎn)看起來風險比較小，且更易獲得物業(yè)升值收益，但對于萬達而言，一直以來更多依賴的銷售收入的降低，也將在一段時間內(nèi)使現(xiàn)金流明顯減小，對于未來的發(fā)展規(guī)模來說，也很容易形成掣肘。從本質(zhì)上來看，萬達仍然是一個住宅和商業(yè)綜合發(fā)展的地產(chǎn)開發(fā)商，但城市綜合體模式促進了萬達的飛速發(fā)展。依托“城市綜合體”強大的商業(yè)號召力，基于低地價、政府扶持、核心區(qū)位、訂單式招商等成體系的產(chǎn)業(yè)鏈整合優(yōu)勢，設(shè)計出了獨具競爭力的以“資金流滾動資產(chǎn)”的萬達輕資產(chǎn)模式。
02 大悅城控股
2015 年，中糧置地控股正式改名為大悅城地產(chǎn)，使其成為中糧旗下一家專注商業(yè)地產(chǎn)的香港上市公司，而這意味著大悅城必須加快擴張速度、從重 資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)、提高回報率，使大悅城在資產(chǎn)市場的估值繼續(xù)上升，從而達成資本市場重要投資者對大悅城的要求。為此，大悅城必須要在復(fù)雜的市場環(huán)境中，找到低成本快速擴張的路徑。2016年底，天津和平大悅城（原津匯廣場購物中心）即將開業(yè)，這將是大悅城地產(chǎn)的首個品牌輸出管理項目。
在這一項目的輸出管理中，大悅城地產(chǎn)的主要收益主要來自于：管理費，與投資方新加坡政府投資公司（GIC）共享租金收益和凈收入（NOI）分成，預(yù)計每年將可為公司帶來過千萬的凈利潤提升；超過租金預(yù)算部分獲取超額獎勵；自有產(chǎn)品線（如5號車庫、良食局等）輸出獲得營業(yè)收益；未來退出時可獲得資產(chǎn)增值收益分享。
以天津和平大悅城為例，大悅城將為本地商業(yè)市場帶來一系列首入天津的獨立設(shè)計師店鋪、天津市首家跨越4層的“飛天梯”、社交型主題餐廳等新概念商業(yè)，而進入天津最繁華的老牌商圈，大悅城地產(chǎn)也無需太多花費。
除天津外，目前大悅城地產(chǎn)已與貴州恒豐地產(chǎn)就大悅城品牌入駐“貴陽中心”達成了戰(zhàn)略合作意向。未來，品牌管輸出將與自建、收購一并成為大悅城的三大發(fā)展戰(zhàn)略渠道，以實現(xiàn)五年內(nèi)開出20～30個大悅城的擴張計劃。
對于項目合作，大悅城的要求主要包括：在核心城市、核心區(qū)域的核心項目；基本類似大悅城既定模型，例如地鐵上蓋、8萬~15萬平方米的體量，30萬~50萬周邊客群。除以上硬性標準外，合作伙伴的知名度、經(jīng)營能力、行業(yè)經(jīng)驗等也是重要考量條件。
目前大悅城地產(chǎn)接觸的有意向的輕資產(chǎn)商業(yè)項目在40個左右。隨著項目不斷拓展，會員不斷增加，一邊通過運營提升租金水平，一邊通過大悅城構(gòu)建的會員平臺體系獲得傳媒和廣告收入，這是大悅城規(guī)�；笾匾\營營收來源。
03 凱德集團
2016年8月31日，新加坡凱德集團與長沙先導(dǎo)投資控股集團有限公司就長沙湘江財富金融中心項目簽訂購物中心管理合同，意味著凱德將以輸出管理和品牌的形式參與項目的資產(chǎn)規(guī)劃、開業(yè)籌備、商業(yè)運營和資產(chǎn)管理。
凱德提供管理輸出服務(wù)合同期為15年，主要分為兩個階段，第一個階段在開業(yè)之前，利用總部的資源，提供設(shè)計招商和資產(chǎn)規(guī)劃。第二個階段是在運營時，團隊在項目上，凱德會從總部和區(qū)域提供支持，投入系統(tǒng)和人力成本。
對于不同的介入階段，服務(wù)和收費內(nèi)容也會相應(yīng)調(diào)整凱德的“輸出管理”定位為打造中高端購物中心，聚焦一二線城市及其它已有業(yè)務(wù)的城市，選擇城市核心區(qū)并優(yōu)先考慮地鐵物業(yè)。
對于合作模式，凱德較為靈活，在建 項目和運營中的項目均可，具體合作內(nèi)容以及是否輸出品牌根據(jù)雙方需求和項目自身情況而定，可以是針對未開業(yè)項目從資產(chǎn)規(guī)劃、開業(yè)籌備、商場管理、資產(chǎn)管理 到升級改造的一站式、全鏈條專業(yè)服務(wù)，也可以是針對已開業(yè)項目進行管理和資產(chǎn)升級。
對于凱德而言，品牌輸出管理將作為長期持有項目的補充，擴展原有發(fā)展路徑，通過多管齊下的發(fā)展策略擴大購物中心及零售商網(wǎng)絡(luò)規(guī)模和品牌影響力、為增加集團收入開辟新渠道。
04 紅星商業(yè)
2015年，紅星商業(yè)正式提出資產(chǎn)運營戰(zhàn)略。9月16日即將開業(yè)的唐山愛琴海購物公園，將是紅星商業(yè)首個品牌輸出項目，由紅星商業(yè)與唐山天壤地產(chǎn)合作，約40%品牌首次進駐唐山。此外，今年紅星商業(yè)還增加了七個資產(chǎn)管理合作項目，并實現(xiàn)全方位“介入管理”式物業(yè)合作在當?shù)爻闪⒆约旱纳虡I(yè)管理公司，對項目要求在土地階段介入，而項目所 有的前期地塊的選址評估、前期掛牌條件的商談、規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)、前期招商、建造、后期運營都由成立的商業(yè)管理公司來完成。
對于項目地點，紅星商業(yè)目前主要覆蓋北上廣深區(qū)域，即先在一線城市站穩(wěn)腳跟，然后再往二三線城市或一些好的地級市發(fā)展。合作客戶主要針對有實力但缺乏開發(fā)經(jīng)驗或者沒有商業(yè)運營團隊的地產(chǎn)企業(yè)。對于未來的品牌輸出管理戰(zhàn)略，紅星商業(yè)將更注重資產(chǎn)的盤活和資產(chǎn)的金融化屬性。
2016年下半年，為了保證“輕重”的平衡，紅星還計劃陸續(xù)開始一些微重資產(chǎn)合作，包括股權(quán)合作、整租承諾或是提點分成等，并加快全國擴張。
05 萬科印力
萬科做商業(yè)地產(chǎn)，一開始就有明確定位：輕資產(chǎn)。而今這一基因在萬科印力身上得到傳承，萬科印力不斷深化“盤活商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)、推進資產(chǎn)證券化創(chuàng)新”的理念。
早在2017年10月，以深圳深國投廣場為標的的“中金-印力深國投廣場信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS）”發(fā)起設(shè)立，并在當年12月于深交所掛牌。該單CMBS發(fā)行規(guī)模37.9億元，發(fā)行成本相對較低，其中優(yōu)先級認購利率為5.49%，次級利率為6.50%。
今年以來萬科印力又相繼發(fā)行印象1號CMBS和龍崗萬科廣場類REITs，共計募資42.22億元。前者標的為南京江北印象匯及天津印象城，最終發(fā)行利率為5.4%，創(chuàng)下2017年以來市場同等級信用主體利率新低；后者優(yōu)先A級證券信用評級AAA，期間收益由標的物深圳龍崗萬科廣場的物業(yè)凈租金現(xiàn)金流超額覆蓋，是市場上為數(shù)不多真正實現(xiàn)“資產(chǎn)支持”的證券化產(chǎn)品。
截至2018年底，萬科印力在全國持有或管理的商業(yè)項目逾120個，管理面積1000萬平米，管理資產(chǎn)規(guī)模近800億人民幣，遍布全國58個城市。
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