奧特萊斯，過去常出現(xiàn)在城市邊緣的業(yè)態(tài)，現(xiàn)在正在回歸城市中心。

　　存量時(shí)代，城市百貨和購(gòu)物中心升級(jí)改造的一個(gè)重點(diǎn)路徑，就是向奧特萊斯模式轉(zhuǎn)變。

　　奧萊模式，目前正在國(guó)內(nèi)不斷擴(kuò)張。 今天，我們從一個(gè)曾獲得 ICSC （國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)）設(shè)計(jì)&開發(fā)大獎(jiǎng)的改造項(xiàng)目—— Asheville Outlets 說起，看看那些成功的改造項(xiàng)目，都具有哪些共性特征。

　　改造為奧特萊斯后

　　它甚至帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域煥發(fā)活力

　　Asheville Outlets 位于美國(guó)北卡羅萊納州的 Asheville（阿什維爾），前身是于1989年開業(yè)的購(gòu)物中心 Biltmore Square Mall。 放在中國(guó)的城市環(huán)境下看，阿什維爾是個(gè)小城，人口僅9萬余人，位于城郊的 Asheville Outlets距離市中心約8公里。 

　　 90年代起，隨著市政府對(duì)城市核心區(qū)的大力扶持，Biltmore Square Mall 開始經(jīng)營(yíng)不善，幾經(jīng)易手后由目前的開發(fā)商 New England Development 買下，于2014年開始改造。

　　開發(fā)商 New England Development 將 Biltmore Square Mall 改造成為一個(gè)開放式奧特萊斯 Asheville Outlets ，總零售面積4.3萬方，2015年重新開業(yè)后年利潤(rùn)約800萬美元，與阿什維爾市中心人氣最高的 Asheville Outlets 大致持平。

　　對(duì)于開發(fā)商 New England Development 來說， Asheville Outlets 無疑獲得了成功，阿什維爾城郊也因此而開始煥發(fā)活力。那么，Asheville Outlets 成功的背后有哪些要素？

　　Asheville Outlets 為什么能改造成功？

　　雖然開發(fā)商 New England Development 在美國(guó)境內(nèi)經(jīng)營(yíng)著6家奧特萊斯，也形成了自己的產(chǎn)品線，但 Asheville Outlets 的“變身”成功卻并不完全在于開發(fā)商對(duì)奧萊產(chǎn)品的打磨，而在于其深入商業(yè)項(xiàng)目改造的視角，為阿什維爾這個(gè)城市“訂制”了一個(gè)奧萊產(chǎn)品。

　　New England Development 接手 Biltmore Square Mall 后，首先拋開了與市中心商業(yè)直接競(jìng)爭(zhēng)的思路，將視角放在項(xiàng)目本身，分析環(huán)境優(yōu)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)了幾個(gè)可利用的優(yōu)勢(shì)： 1. 區(qū)位交通便利、靠近旅游資源，每年有1000萬游客。

　　首先，Biltmore Square Mall 距離市中心有約10分鐘車程，靠近連接周圍主要城市，如 Greenville、Knoxville、Charlotte 等的高速公路 I-26，且距離阿什維爾機(jī)場(chǎng)12公里，總體來說交通便利。 

　　更重要的是，Biltmore Square Mall 周邊的 Great Smoky Mountains 森林公園、私人莊園之一 Biltmore Estate 等微度假景點(diǎn)每年能帶來1000萬游客，這些游客每年會(huì)為當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)貢獻(xiàn)約4億美元的銷售額。項(xiàng)目可觸達(dá)的優(yōu)勢(shì)資源是巨大的潛在市場(chǎng)。

　　2. 沒有同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是80公里范圍內(nèi)唯一的奧萊項(xiàng)目

　　根據(jù)項(xiàng)目自身特性，New England Development 結(jié)合自身能夠?yàn)轫?xiàng)目鏈接到的品牌資源，將其改造成為一個(gè)阿什維爾及周圍城市群均能觸達(dá)的奧特萊斯，這樣做的好處是填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白，打造80公里范圍內(nèi)唯一的奧萊項(xiàng)目。

　　3. 體量相對(duì)較大，適宜打造具有空間體驗(yàn)感的項(xiàng)目 

　　當(dāng)時(shí)，阿什維爾市的商業(yè)體都是傳統(tǒng)的盒子式，在消費(fèi)者體驗(yàn)訴求升級(jí)的情況下，市區(qū)及周邊還沒有能夠滿足這一點(diǎn)的項(xiàng)目出現(xiàn)。零售面積達(dá)4萬多平方米的項(xiàng)目相對(duì)來說，體量較大， 能為重體驗(yàn)感的商業(yè)提供空間。

　　4. 周邊客群有消費(fèi)體驗(yàn)升級(jí)的訴求 

　　奧特萊斯是強(qiáng)目的性的商業(yè)場(chǎng)所，Biltmore Square Mall 改造成為 Asheville Outlets 之后，共70余個(gè)品牌，以大眾名品和輕奢品牌為主。 

　　從產(chǎn)品來看，Asheville Outlets 中規(guī)中矩，它成功的另一要素，是抓住了消費(fèi)者對(duì)體驗(yàn)升級(jí)的訴求。 Asheville Outlets 不僅是80公里范圍內(nèi)唯一的奧特萊斯，也是阿什維爾的首個(gè)街區(qū)式商業(yè)，寬敞明亮的購(gòu)物環(huán)境對(duì)當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者來說是一大吸引。

　　除此之外，Asheville Outlets 滿足了城市居民及游客的休閑需求，其體量和運(yùn)營(yíng)能力允許其進(jìn)行一些市區(qū)內(nèi)購(gòu)物中心較難舉辦的活動(dòng)，如 CRUISE'IN 車展等。

　　由此，我們發(fā)現(xiàn)，Asheville Outlets 獲得的成功基于三個(gè)邏輯：

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