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一邊是持續(xù)高企的商業(yè)地產(chǎn)庫存難以去化；一邊是海量商業(yè)地產(chǎn)苦尋出路，租賃企業(yè)普遍陷入虧損境地……近日《瞭望》新聞周刊記者采訪中了解到，三年來我國商業(yè)地產(chǎn)庫存整體居高不下，去化緩慢、供過于求的矛盾不斷加劇，一直是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的全國性難題，而且近年來有愈演愈烈的趨勢(shì)。
為此，2016年6月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，鼓勵(lì)“將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”，以破解此難題。市場(chǎng)各方也普遍對(duì)此項(xiàng)舉措抱以較多期待，但三年來具體實(shí)施卻難如人意。
商業(yè)地產(chǎn)庫存持續(xù)高企
“自2016年以來，在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國新增商業(yè)營業(yè)用房市場(chǎng)表現(xiàn)供應(yīng)過剩，庫存去化速度放緩。”采訪中，相關(guān)專家告訴本刊記者，去庫存是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要任務(wù)之一。受互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)沖擊，近年來實(shí)體商業(yè)，尤其是百貨業(yè)態(tài)不景氣，商業(yè)地產(chǎn)等非住宅去庫存形勢(shì)比住宅更為嚴(yán)峻。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1～4月份，全國商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%。其中，辦公樓銷售面積下降12.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降8.8%。4月末，商品房待售面積5.1億平方米，比3月末減少266萬平方米，但商業(yè)營業(yè)用房待售面積反而增加30萬平方米。
商業(yè)地產(chǎn)連年銷售下滑，導(dǎo)致投資和開工面積也在連續(xù)下滑。根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年1～11月，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額18489億元，同比下降10.2%。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重繼續(xù)下降，從2017年1～11月的20.5%，下降到2018年同期的16.8%。
記者了解到，即使近年來戶口放開力度最大、人才吸引數(shù)量最多的二線城市，商業(yè)地產(chǎn)泡沫也未得到充分吸收。
據(jù)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年一季度，杭州市甲級(jí)寫字樓總存量為299.1萬平方米，空置率環(huán)比上升3.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到15.3%，濱江部分區(qū)域空置率甚至高達(dá)35.3%。一季度，杭州市場(chǎng)對(duì)辦公空間的需求顯示出緩和、租賃需求減弱，全市凈吸納量下降到-65177平方米。這是杭州自2016年四季度以來首次降至負(fù)值。
同樣根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2018年南京寫字樓也持續(xù)下滑，多數(shù)項(xiàng)目去化低迷，月均去化不足2000平方米。隨著供應(yīng)量加大，全市寫字樓庫存量超過130萬平方米，庫存去化周期超過52個(gè)月。
記者發(fā)現(xiàn)，不僅是強(qiáng)二線城市的商業(yè)地產(chǎn)庫存高企，中等二線城市的商業(yè)地產(chǎn)也同樣面臨這個(gè)問題。昆明是中等二線城市中的典型，當(dāng)?shù)刈≌b修網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)地產(chǎn)存量連續(xù)3年處于500多萬平方米的高位，明顯過大。按照最近三年的平均去化速度，需超過100個(gè)月才能消化掉。
商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，南寧、海口、徐州、常州等二三線城市都存在CBD規(guī)劃過多、商業(yè)地產(chǎn)空置嚴(yán)重等現(xiàn)象。
商業(yè)地產(chǎn)銷售雪上加霜
采訪中，亞東建設(shè)集團(tuán)總裁劉成剛介紹說,商業(yè)地產(chǎn)有四個(gè)產(chǎn)品形態(tài)，即寫字樓、商鋪、公寓以及車位，其中公寓類住宅是四類產(chǎn)品中去化周期最短的，預(yù)計(jì)兩三年時(shí)間就能消化。
相反，商鋪和寫字樓的去化周期很長，主要受兩大因素影響：一是開發(fā)商普遍飽和式供給商鋪，幾乎每個(gè)居民小區(qū)周圍都要修一圈；二是受電商的沖擊很大。電商搶奪了傳統(tǒng)商業(yè)的空間，零售額翻了很多倍。而商鋪價(jià)格高又缺乏人氣，很多地段不佳的商鋪都淪為倉庫。
“目前，商業(yè)地產(chǎn)與住宅的金融政策、稅收政策也有很大不同。”北京銀行南京分行某負(fù)責(zé)人告訴本刊記者，現(xiàn)在銀行的政策是，購買住宅可以正常貸款，購買商住房只能貸款一次，而購買寫字樓基本不放貸。缺乏銀行信貸支持，商業(yè)地產(chǎn)去化更難。 共2頁 [1] [2] 下一頁 關(guān)注公號(hào)：redshcom 關(guān)注更多: 商業(yè)地產(chǎn) |
