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蹲守人流：初步確定客群數(shù)量
到這一步的時候，說明你已經(jīng)找到了一個各方面都特別滿意的店址，但是開店掙錢從來沒那么簡單。
這時你要問自己這幾個問題：誰買你的咖啡？他們有什么特點？他們有多少人？他們每周喝多少杯咖啡？他們怎么知道你在賣咖啡？他們?yōu)槭裁匆I你的咖啡？
蹲點數(shù)人流是個笨功夫，是所有成功選址都必不可少的環(huán)節(jié)。根據(jù)武鈺峰的方法論，我舉例來說，假設(shè)你找到的店鋪80平米，租金5000元/月，你準(zhǔn)備開一家社區(qū)咖啡館，客單價在25左右。
這時候你要做一套經(jīng)營分析，用預(yù)估的月租金+物業(yè)費+水電費+員工工資+機(jī)器裝修損耗+原材料，得出一個月的運營費用。
用這個運營費用除以25元，就能測算出你一個月的出杯量，假設(shè)這個出杯量是500杯，那么你在這個地方必須有3倍以上的有效人流，才能支撐咖啡館的基本營收。
關(guān)于數(shù)人流也有好多雷區(qū)。
人流量不是客流量。如果周圍都是老人小孩，再多也沒用，有效流量指的是那些會喝咖啡的人。他們是年齡在20-45歲，職業(yè)打扮、舉止談吐商務(wù)風(fēng)的白領(lǐng)們。
蹲點數(shù)人流一般要以月為單位，但并不是一個月從早到晚搬個小板凳坐在那里。
以商場咖啡館為例，商場是周一到周五人少，周末人多，白天人少，晚上人多。這時候你要蹲點的時間節(jié)點就在晚餐時段、周末時段，節(jié)假日的中餐、晚餐時段，下午茶時段等有效時間。
預(yù)估購買力：圈定有效人流
如果測算過客流量能達(dá)標(biāo)，還要考慮很重要的一點——這個地方的購買力。
用武鈺峰的話來說就是：你看樓下的高架橋，修高架橋的工人工資應(yīng)該不低于80%的白領(lǐng)，但是他們舍得像白領(lǐng)們一樣花30塊錢喝一杯咖啡嗎？
以社區(qū)咖啡館為例，可以站到停車場出口，看多少車早上出去，多少車晚上回來；中午飯點多少人出來吃飯；這個區(qū)域是一家人住還是年輕人租住多。
肯定是車多、有外出吃飯習(xí)慣、獨身年輕人多的社區(qū)是首選，這些人不僅購買力高，最重要的是舍得為一杯咖啡付費，懂得一杯咖啡的價值。
武鈺峰的阿布阿布咖啡館目前就開在鄭州方圓經(jīng)緯小區(qū)，他表示當(dāng)時周圍三個社區(qū)都有位置，這三個社區(qū)還是在同期銷售的，但是他對比了這三個社區(qū)開盤時的售價，發(fā)現(xiàn)方圓經(jīng)緯小區(qū)是最高的，就說明這個社區(qū)人的購買力相對高一些。
對比驗證：分析競爭對手
最后一步，看隔壁老王家——周圍有多少競爭對手，這些競爭對手活得怎么樣，和你未來要開的店相比，有哪些優(yōu)劣勢，你的店鋪差異化是什么？
分析競爭對手的時候，不要以為，這個地方一個咖啡館都沒有，就是一個完美的藍(lán)海區(qū)域。極有可能，這個地方根本就不需要一家咖啡館。
結(jié)語
咖啡館選址彈性很大，很難找到一條適用于所有區(qū)域所有類型的方法論，也沒有絕對的好和絕對的壞。
比如大家都喜歡門前有個小空地的，但是有空地，視野開闊了，距離路遠(yuǎn)了，可能路人就看不見你的店了。
比如大家都覺得有臺階不方便，影響生意，但是有的店把臺階設(shè)計得特別好看，做成軟包 ，反而成了亮點。
“選址中的變量很大，不要用公式、不要死守20%甚至其他的完美租金比利，如果生意可以用公式套的話，誰也賺不了錢。” 武鈺峰說。
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