阿布阿布咖啡館創(chuàng)始人武鈺峰，是一個(gè)開店近10年的老司機(jī)。
這10年的經(jīng)驗(yàn)不能說(shuō)不豐富，他先后在寫字樓、社區(qū)、購(gòu)物中心、甚至汽車4S店里，開過(guò)4種選址類型的5家咖啡館，深諳每種類型的經(jīng)營(yíng)之道。
前兩天，我從他那兒“偷來(lái)”一套選址秘籍。
明確定位：你想開一家什么樣的咖啡館？
每個(gè)女人都想開一個(gè)咖啡館，每個(gè)男人都想開一個(gè)小酒館！不能面朝大海也要春暖花開！
但當(dāng)你認(rèn)真地問(wèn)，“你到底想開一家什么類型的咖啡館時(shí)”，很多人就傻了眼。
按照武鈺峰的劃分，咖啡館分為4個(gè)類型：專業(yè)型咖啡館、外帶型咖啡店、餐飲型咖啡館、復(fù)合型生活館。
獨(dú)立咖啡館的類型
不同類型的咖啡館代表不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，對(duì)選址的需求也完全不同。在選址之前，想清楚要做什么十分重要。
如果是要實(shí)現(xiàn)個(gè)人的情懷和夢(mèng)想，開專業(yè)精品小館最好不過(guò)；但從盈利角度來(lái)說(shuō)，外帶型咖啡館和復(fù)合型咖啡館存活率更高一些。
外帶咖啡館對(duì)租金和人員成本要求相對(duì)較低，對(duì)于既沒(méi)有人脈背景又沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的小本經(jīng)營(yíng)者，這種模式更合適。
如果資金實(shí)力好一些，復(fù)合型咖啡館時(shí)下正熱，雖然面積大租金高，但是銷售文創(chuàng)家具家居等用品，客單價(jià)也大大提高。像代字就屬于復(fù)合型咖啡館中，經(jīng)營(yíng)得很不錯(cuò)的。
清晰思路：咖啡館選址分5類，你和哪種最匹配？
確定好自己要經(jīng)營(yíng)的咖啡館類型后，就可以對(duì)號(hào)入座，根據(jù)類型選擇合適的店址了。
“但盲目選址肯定會(huì)嚴(yán)重影響效率。其實(shí)任何城市也都可以劃分為商業(yè)中心區(qū)（商場(chǎng)、步行街等）、城市中心區(qū)（機(jī)場(chǎng)、市民中心、廣場(chǎng)公園等）、商務(wù)中心區(qū)（寫字樓聚集區(qū)）、大學(xué)城區(qū)、大型居民區(qū)（大型社區(qū)聚集區(qū)）。” 武鈺峰說(shuō)。
按照武鈺峰的分析，想要開的咖啡館類型和城市區(qū)域該是對(duì)應(yīng)的。
比如商業(yè)中心區(qū)，商場(chǎng)租金高人流大，適合純外帶或復(fù)合型、餐飲型的咖啡館， 要么即買即走，要么坐下來(lái)多消費(fèi)一些。
而在商務(wù)中心區(qū)，咖啡館對(duì)于職場(chǎng)人士的訴求有兩個(gè)，一是提神續(xù)命，二是商務(wù)會(huì)談。所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)區(qū)域是瑞幸和豪麗斯的主要布局點(diǎn)。同理大學(xué)城區(qū)，學(xué)生要復(fù)習(xí)要戀愛(ài)，而這里的租金又相對(duì)較低，所以要開帶空間慢節(jié)奏、文藝型的咖啡館，雕刻時(shí)光就是典型。
社區(qū)咖啡館在這兩年越來(lái)越多，星巴克也在布局（傳送門：星巴克低調(diào)布局社區(qū)店，持續(xù)加碼“第三空間”），社區(qū)店就是第三空間，是客廳的延伸，是見客會(huì)友的一個(gè)最佳地方。但社區(qū)店也有雷區(qū)，盡量不要開成餐飲型咖啡館，因?yàn)榭Х瑞^的餐肯定拼不過(guò)周圍小飯館，便利店+咖啡館會(huì)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
控制預(yù)算：要和錢匹配
必須要說(shuō)，喝咖啡和開個(gè)喝咖啡的館子是兩回事兒，開咖啡館首先是個(gè)生意。不當(dāng)生意做，就做不長(zhǎng)久。
所以當(dāng)你看中一個(gè)位置，到底該如何快速判斷這個(gè)地方是否合適呢？第一看看兜里的錢。
藍(lán)蓮咖啡店主熊棘表示，你的錢起碼要足夠：轉(zhuǎn)讓費(fèi)+押金+至少一年的房租+至少半年的人員工資+裝修費(fèi)用+機(jī)器設(shè)備+首批原物料+至少三個(gè)月運(yùn)營(yíng)雜費(fèi)+一定的備用流動(dòng)資金。
在武鈺峰看來(lái)，以新一線城市鄭州來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有35萬(wàn)以上的資金，就不要輕易考慮咖啡館的生意。
所以在選址時(shí)，預(yù)算特別重要，有多少錢辦多大的事兒。
投入行動(dòng)：掃街
找到租金和預(yù)算相匹配的區(qū)域后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，街道千萬(wàn)條的城市，可選擇的余地并不多。
這時(shí)候就需要“跑斷腿”了——把和你的經(jīng)營(yíng)類型、租金預(yù)算相匹配的區(qū)域劃分出來(lái)，這樣就不用滿大街瞎溜達(dá)了，而是目的性極強(qiáng)、效率極高的掃街運(yùn)動(dòng)。
每月不同時(shí)期，每天不同時(shí)段到這些不同的選址區(qū)域去觀察，直至找到合適的。
綜合評(píng)估：掃雷行動(dòng)
一般進(jìn)行到第5步，大部分的人都會(huì)找到2-3個(gè)目標(biāo)選址。不過(guò)，千萬(wàn)別高興得太早——即使找到了經(jīng)營(yíng)類型合適、租金不高的店鋪，也不代表這中間沒(méi)有雷區(qū)。
1.要看店鋪結(jié)構(gòu)，店鋪門頭是否夠大、結(jié)構(gòu)是否適合吧臺(tái)擺放、門前有無(wú)小廣場(chǎng)、有無(wú)倉(cāng)庫(kù)、空間利用率如何，都是要一一考慮的。
2.要看物業(yè)條件，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是否高、交通和停車是否方便，租給你房子的是房東本人、中介還是二房東，一定要搞清楚，否則后患無(wú)窮。另外簽合同的時(shí)候，租金每年上調(diào)百分之幾也要考慮進(jìn)去。
3.一定要到市政去問(wèn)問(wèn)這一帶有沒(méi)有拆遷計(jì)劃，有很多剛剛經(jīng)營(yíng)有起色的小館子，遭遇拆遷后，轉(zhuǎn)讓費(fèi)裝修費(fèi)都賠了進(jìn)去。
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