據(jù)最新發(fā)布的《中國重點城市零售物業(yè)租戶普查報告|2018成都》，購物中心樓層空間分布已然生變，其中一個現(xiàn)象正是餐飲業(yè)態(tài)適度下沉及調(diào)整面積以契合愈加精細化的消費需求。
報告指出，雖然餐飲業(yè)態(tài)整體占比在2016~2018年保持平穩(wěn)，但中區(qū)、高區(qū)及地下樓層均錄得占比負增長，僅低區(qū)餐飲業(yè)態(tài)占比增加1.5個百分點。
從占比絕對值分析，餐飲業(yè)態(tài)低區(qū)的占比已超過中區(qū)，與地下樓層的差距也非常小。上述數(shù)據(jù)映射出餐飲業(yè)態(tài)布局呈現(xiàn)“往下走”的低樓層化趨勢。
進一步按細分業(yè)態(tài)看，低區(qū)餐飲品類排名前三的分別是正餐、飲品店及簡餐。盡管如此，相較2016年，低區(qū)餐飲面積占比增長最多的品類是酒吧、簡餐及飲品店。
事實上，在購物中心內(nèi)部，每個業(yè)態(tài)有不同的屬性、扮演著不同的角色，業(yè)主可以通過合理搭配進而使購物中心整體實現(xiàn)最大化效用。
其中，餐飲業(yè)態(tài)屬于集客型租戶，非租金貢獻型租戶，常常集中在租金較低且需要吸引客流的地下樓層或高區(qū)。
01
為什么餐飲業(yè)態(tài)如今開始“往下走”了？
報告總結(jié)了三點原因：
一是餐飲業(yè)態(tài)及品類豐富度提升，熱門業(yè)態(tài)承租能力強青睞購物中心低區(qū)優(yōu)質(zhì)鋪位；
二是部分購物中心在硬件允許條件下，愿意將動線末端的中低區(qū)大面積鋪位租給大型餐飲；
三是業(yè)主主動求變，在低區(qū)引入展示型好、體驗感優(yōu)或跨界經(jīng)營的餐飲業(yè)態(tài)，將休憩空間引入零售為主導的樓層。
以茶飲店鋪為例，茶飲門店在低區(qū)占比達到12.0%，而在中高區(qū)分別為5.5%、1.9%。
“鑒于低樓層空置面積往往較少，而飲品店小面積需求也為其大規(guī)模進軍購物中心低區(qū)創(chuàng)造了可能性。”報告中提到。
報告還提到地鐵對于購物中心餐飲業(yè)的影響至關(guān)重要。
地鐵接駁對現(xiàn)代商業(yè)的人流動線產(chǎn)生的影響毋容置疑。尤其對于平原城市商業(yè)項目的地下空間而言，地鐵接駁改變出地下空間的人流導入方式。動線變化必然帶來租戶結(jié)構(gòu)的差異。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有地鐵接駁的購物中心地下樓層引入大型主力店的概率明顯高于無地鐵接駁的物業(yè)。未來，地鐵價值伴隨城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)不斷加密延伸將進一步凸顯。
02
2019購物中心餐飲將如何發(fā)展
以購物中心TOP50品牌為例
1、商業(yè)綜合體餐飲品牌發(fā)展特征
商業(yè)綜合體己成為餐飲企業(yè)從區(qū)域品牌向全國品牌發(fā)展的重要路徑、餐飲企業(yè)轉(zhuǎn)型的選擇。
許多企業(yè)如外婆家、黃記煌三汁燜鍋等徹底從街邊店走向商業(yè)綜合體；西貝等企業(yè)則成為從傳統(tǒng)大店模式轉(zhuǎn)型小而美、少而精時尚小店的典范；
作為本地生活的生態(tài)圈，使得商業(yè)綜合體餐飲品牌盡管競爭慘烈，但其品牌的存活率比街邊店要高一倍；
傳統(tǒng)成熟的知名品牌仍占市場主導地位。
2、Top 50餐飲品牌業(yè)態(tài)分布特點
從各業(yè)態(tài)上榜數(shù)量及Top50與Top20業(yè)態(tài)分布特征,可見：
Top 50的餐飲品牌中，中式正餐占比最高，達 32%；休閑餐、快餐、日韓料 理和火鍋占據(jù)了第二梯隊；小吃、西式正餐和簡餐的上榜量相對偏低；中式 餐飲和休閑餐飲、快餐仍是主流。
Top 20的餐飲品牌分布在中式正餐、休閑餐、快餐、日韓料理、火鍋和簡餐，其中以休閑餐飲和快餐為主，分別有6個品牌上榜,反映出休閑餐飲及快餐由于體量更小以及更宜于標準化,使得其品牌拓展的活躍度更高,從而 讓這兩種業(yè)態(tài)的品牌熱度高于其他業(yè)態(tài)。
3、Top 50餐飲人氣分析
分析表明：
中式正餐在所有業(yè)態(tài)中最具人氣！
4、Top 50 餐飲好評度分析
Top 50餐飲品牌的好評度較為均勻，可見，顧客的好評是品牌的基礎(chǔ) 。
03
購物中心各業(yè)態(tài)餐飲品牌
發(fā)展情況解讀
1、中式正餐品牌發(fā)展解讀
中式正餐上榜品牌主要特征
人均消費分布
16個上榜品牌人均消費從55-136，平均達83元。除外婆家始終堅持高性價比外，人均消費呈現(xiàn)上升的趨勢。
菜系多元，江浙菜、川菜與粵菜上榜數(shù)量最多
上榜的1166 個中式正餐品牌中，菜系多元，其中江浙菜 、川菜與粵菜上榜數(shù)量最多，分別上榜55席、44席 及33席 。
2、快餐/小吃/簡餐品牌發(fā)展解讀
快餐/小吃/簡餐上榜品牌主要特征
細分業(yè)態(tài)
快餐共8個品牌上榜，其中中式快餐品牌占5席，西式快餐共3席。人均消費主要集中在20-30元。
小吃共3個品牌上榜，10-30元。簡餐只有必勝客1個品牌上榜。如下圖所示：
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