北京，四環(huán)外的大型購(gòu)物中心正在越來(lái)越多。
從近郊到城六區(qū)的邊界，分布著龍湖、萬(wàn)達(dá)、華聯(lián)等綜合商業(yè)體。百度地圖2016年發(fā)布的《北京市購(gòu)物中心報(bào)告》中指出，在監(jiān)測(cè)的163家調(diào)研對(duì)象中，盡管絕大多數(shù)購(gòu)物中心分布在四環(huán)以?xún)?nèi)，但五環(huán)外因面積較大，購(gòu)物中心數(shù)量占比也達(dá)到了28%。
圖片來(lái)源：百度慧眼
1、購(gòu)物中心“郊區(qū)化”
2015年北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合發(fā)布的北京人口調(diào)查報(bào)告顯示，北京人口分布呈現(xiàn)由二、三環(huán)內(nèi)向四環(huán)外聚集的特點(diǎn)，五環(huán)外常住人口達(dá)1097.9萬(wàn)人，占全市的51%。外來(lái)常住人口向外拓展聚集的特點(diǎn)更加突出，其中有65%的外來(lái)常住人口住在四環(huán)至六環(huán)間。
隨著人口郊區(qū)化的，是京郊大型購(gòu)物中心的相繼建立。
《零售老板內(nèi)參》APP（微信ID：lslb168）發(fā)現(xiàn)，2014年之后，龍湖天街、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等連鎖購(gòu)物中心品牌在郊區(qū)進(jìn)入快速拓展階段。
這些北京近郊地區(qū)的大型購(gòu)物中心具有某種共性：
面積大。這部分區(qū)域的購(gòu)物中心以區(qū)域型為主，面積通常大于10萬(wàn)平方米，上述表格內(nèi)的代表性購(gòu)物中心平均面積更是達(dá)到了20萬(wàn)平方米。作為對(duì)比，位于城市核心區(qū)的西單大悅城和王府井百貨面積分別為10萬(wàn)平方米和3.9萬(wàn)平方米。
布局沿交通干線伸展。四環(huán)外購(gòu)物中心主要沿高速路、地鐵線路或城市主路分布。
這種區(qū)位的共性除了受北京公共交通（地鐵、公交線路）外延影響，與北京市汽車(chē)保有量的持續(xù)增加也密不可分。據(jù)公安部數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，北京市汽車(chē)保有量已達(dá)564萬(wàn)輛，居全國(guó)第一。
與城市核心地帶的購(gòu)物中心不同，四環(huán)外道路更加寬闊，樓宇之間距離更加開(kāi)闊，步行成本變大。加之購(gòu)物中心常位于城市主干道，交通便利，車(chē)位充足，車(chē)輪上的便利在這里得到更充分的體現(xiàn)。
復(fù)合業(yè)態(tài)屬性更強(qiáng)。由于擁有更大的面積和開(kāi)放式空間，這類(lèi)購(gòu)物中心往往對(duì)于親子互動(dòng)、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目、超市、書(shū)店、家居賣(mài)場(chǎng)等空間需求更高的項(xiàng)目包容性更強(qiáng)，也利于開(kāi)展主題活動(dòng)和展覽，以豐富購(gòu)物中心的文化娛樂(lè)屬性。此外，此類(lèi)購(gòu)物中心相對(duì)來(lái)說(shuō)環(huán)境更為獨(dú)立，在整體動(dòng)線設(shè)計(jì)上相比更為通透，也能帶來(lái)更好的消費(fèi)者體驗(yàn)。
除了人口的流動(dòng)，政策對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控也是促使購(gòu)物中心郊區(qū)化的因素之一。
今年9月發(fā)布的《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》（2018年版）中標(biāo)明，中心城區(qū)關(guān)于零售業(yè)范圍內(nèi)，東、西、北四環(huán)和南三環(huán)路以?xún)?nèi)，禁止新建建筑面積在1萬(wàn)平方米以上的商業(yè)設(shè)施；中心城區(qū)關(guān)于批發(fā)業(yè)范圍內(nèi)，東城區(qū)、西城區(qū)禁止新建和擴(kuò)建；朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)禁止新建建筑面積在1萬(wàn)平米以上的商業(yè)設(shè)施。
這意味著即便是小型也有幾萬(wàn)平米的購(gòu)物中心今后在城六區(qū)不會(huì)再有新的增長(zhǎng)點(diǎn)，只能在現(xiàn)有存量上進(jìn)行改造升級(jí)。
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