日前，RET睿意德聯(lián)合中商數(shù)據(jù)共同發(fā)布長(zhǎng)春首張城市商業(yè)分布圖（2018）。
這是繼沈陽(yáng)后，RET睿意德發(fā)布的又一東北主要城市商業(yè)分布圖。意在通過(guò)對(duì)長(zhǎng)春營(yíng)業(yè)以及潛在商業(yè)項(xiàng)目的盤(pán)點(diǎn)與梳理，展現(xiàn)城市的商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì)；同時(shí)希望廣大熱愛(ài)商業(yè)地產(chǎn)人士能透過(guò)此圖了解長(zhǎng)春商業(yè)現(xiàn)階段的面貌與格局。
此次統(tǒng)計(jì)的商業(yè)類(lèi)型涉及購(gòu)物中心、百貨、商業(yè)街及其他類(lèi)型商業(yè)（如：奧特萊斯）。根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，目前，長(zhǎng)春共有102個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，累積體量達(dá)千萬(wàn)平。其中，已知營(yíng)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目50個(gè)，潛在商業(yè)項(xiàng)目為52個(gè)，未來(lái)長(zhǎng)春商業(yè)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)近600萬(wàn)的新增放量。
通過(guò)對(duì)長(zhǎng)春商業(yè)項(xiàng)目的盤(pán)點(diǎn)，城市商業(yè)的發(fā)展呈以下特點(diǎn)：
1. 潛在項(xiàng)目占比超半數(shù)，未來(lái)3-5年或迎來(lái)集中放量
盡管與沈陽(yáng)商業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)不同，長(zhǎng)春在2000年后才開(kāi)啟購(gòu)物中心時(shí)代，從發(fā)展速度以及態(tài)勢(shì)來(lái)看都更趨于保守。然而未來(lái)，長(zhǎng)春潛在商業(yè)項(xiàng)目的增速或?qū)⒊^(guò)沈陽(yáng)。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)春潛在商業(yè)項(xiàng)目占比高達(dá)51％，體量集中于5-10萬(wàn)平，其中也不乏遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)、北湖奧特萊斯這種體量超過(guò)15萬(wàn)平的巨型商業(yè)項(xiàng)目。
從部分項(xiàng)目的進(jìn)展來(lái)看，未來(lái)的3-5年，長(zhǎng)春商業(yè)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)集中放量，商業(yè)存量將是現(xiàn)在的2倍之多。而商業(yè)的集中放量，意味著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，今后發(fā)展商在商業(yè)項(xiàng)目的打造上既要從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，同時(shí)在空間氛圍的營(yíng)造、品牌與業(yè)態(tài)的選取上又要強(qiáng)調(diào)特色。去年開(kāi)出的歐亞新生活購(gòu)物廣場(chǎng)、新城吾悅廣場(chǎng)等項(xiàng)目在商業(yè)空間的打造上已經(jīng)進(jìn)行了很好的示范。未來(lái)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，發(fā)展商會(huì)更加重視商業(yè)的創(chuàng)新。
2. 凈月、南部新城商業(yè)增多，未來(lái)北湖板塊或是商業(yè)新增長(zhǎng)點(diǎn)
城市化進(jìn)程的加速，讓城市不斷向外延展的同時(shí)也帶來(lái)了人口的遷移。而隨著人口從城市中心向城市新區(qū)的導(dǎo)入，商業(yè)的格局也發(fā)生了變化。近些年，長(zhǎng)春新區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始日漸增多，其中尤以?xún)粼滦聟^(qū)、南部新城最為突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，凈月與南部新城未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將總共向市場(chǎng)釋放逾200萬(wàn)平的商業(yè)體量。與此同時(shí)，近兩年因商品住宅市場(chǎng)而大熱的北湖板塊，伴隨人口的增加，板塊內(nèi)潛在的商業(yè)需求也日益顯現(xiàn)，這為未來(lái)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了有利的契機(jī)。
數(shù)據(jù)顯示，目前北湖板塊有包括歐亞購(gòu)物中心、吾悅廣場(chǎng)、北湖奧特萊斯等項(xiàng)目在內(nèi)的近百萬(wàn)平商業(yè)體量待入市，北湖板塊或?qū)⒊蔀槔^凈月新區(qū)、南部新城后，新一輪的商業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)。而未來(lái)，隨著城市核心區(qū)域土地資源的短缺，傳統(tǒng)商圈中的新增商業(yè)供應(yīng)將進(jìn)一步減少；而城市新區(qū)的商業(yè)需求將不斷增加，發(fā)展商也將愈發(fā)注重新區(qū)商業(yè)的布局。此外，在消費(fèi)升級(jí)的引領(lǐng)下， 消費(fèi)者從以“購(gòu)買(mǎi)”為主的消費(fèi)方式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)調(diào)體驗(yàn)感和互動(dòng)性，乃至情感上的認(rèn)同。數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)價(jià)段長(zhǎng)春營(yíng)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中，購(gòu)物中心占比不足40％，與沈陽(yáng)相比仍有一定的差距。而未來(lái)，這一比例將提升至50％。尤其是隨著水文化生態(tài)園、拖拉機(jī)廠文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目的呈現(xiàn)，長(zhǎng)春市場(chǎng)的商業(yè)形式將更加多元化，注重為消費(fèi)者營(yíng)造良好的體驗(yàn)感。
3. 本土開(kāi)發(fā)商壟斷將被打破，知名發(fā)展商為市場(chǎng)注入活力
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在長(zhǎng)春已開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中，本土企業(yè)占比高達(dá)87％，外地企業(yè)占比僅為13％，其中，本土商業(yè)集團(tuán)尤以歐亞集團(tuán)、中東集團(tuán)市場(chǎng)占有率較高。本地零售企業(yè)的欣欣向榮，也為外地知名成熟商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐增加了難度。一方面基于市場(chǎng)的空間和競(jìng)爭(zhēng)力，另一方面基于消費(fèi)者長(zhǎng)久形成的對(duì)本地商業(yè)集團(tuán)品牌的認(rèn)知度。然而，未來(lái)隨著華潤(rùn)長(zhǎng)春萬(wàn)象城、遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋·王府井賽特奧萊、復(fù)華未來(lái)世界等項(xiàng)目的相繼進(jìn)入市場(chǎng)，本地零售企業(yè)對(duì)長(zhǎng)春市場(chǎng)的壟斷將有所改觀——全國(guó)性發(fā)展商的數(shù)量將有所增加，且比例提升至35％。與此同時(shí)，知名發(fā)展商將利用強(qiáng)大的品牌和商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，為長(zhǎng)春市場(chǎng)引入連鎖品牌、新鮮業(yè)態(tài)，與本地零售企業(yè)形成良性的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，彼此促進(jìn)、激發(fā)城市商業(yè)的活力。
長(zhǎng)春商業(yè)分布圖（2018）中所統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目?jī)H為純商業(yè)，統(tǒng)計(jì)體量不包含酒店、公寓、寫(xiě)字樓等物業(yè)。由于城市中的商業(yè)項(xiàng)目類(lèi)別多，信息涉及面交廣，此次呈現(xiàn)在公眾面前的長(zhǎng)春商業(yè)分布圖的意義并非大而全，而是希望能給看到這份分布圖的商業(yè)地產(chǎn)人士一些行業(yè)的思考與啟發(fā)。
（來(lái)源：RET睿意德）
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