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龍湖副總裁胡若翔:到2020年商業(yè)租金收入達(dá)150億

龍湖集團(tuán)控股有限公司副總裁胡若翔

  感謝主辦方觀點(diǎn)的邀請(qǐng),今天我跟大家分享的內(nèi)容可能稍微微觀一些,簡(jiǎn)單給大家介紹一下龍湖雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式。

  龍湖集團(tuán)是2017年明確了四大主航道業(yè)務(wù),分別是:地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長(zhǎng)租公寓以及物業(yè)服務(wù),接下來我們會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化這四條主航道業(yè)務(wù)的發(fā)展,當(dāng)然創(chuàng)新業(yè)務(wù)龍湖也一直在嘗試,包括酒店、產(chǎn)城和養(yǎng)老。

  龍湖第一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目會(huì)在今年10月份在重慶開業(yè),我們采取的運(yùn)營模式是養(yǎng)老公寓的形式,我們也希望通過先行打版,提升機(jī)構(gòu)運(yùn)營與服務(wù)的能力。這些創(chuàng)新業(yè)務(wù)的比例還不大,還處于打磨的階段,當(dāng)然也不排除未來會(huì)形成新的主航道業(yè)務(wù)。

  龍湖一直強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量的增長(zhǎng),我們的目標(biāo)是在未來幾年,銷售規(guī)模和核心凈利潤每年都能實(shí)現(xiàn)20%以上的增長(zhǎng)。

  這是去年四條主航道業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī),C1是我們地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù),去年銷售規(guī)模突破了1000億,今年對(duì)外的目標(biāo)是2000億,是能夠確保完成的,對(duì)地產(chǎn)開發(fā)這項(xiàng)業(yè)務(wù),我們的目標(biāo)是穩(wěn)定在行業(yè)前10,也不會(huì)追求太高的規(guī)模。

  C2是商業(yè)運(yùn)營的業(yè)務(wù),去年租金收入超過25億,累計(jì)開業(yè)的項(xiàng)目超過26個(gè),對(duì)商業(yè)的目標(biāo)是力爭(zhēng)進(jìn)入行業(yè)前5。C3是長(zhǎng)租公寓,這是我們最新的主航道業(yè)務(wù),經(jīng)過去年一年的發(fā)展,截止到去年年底累計(jì)開業(yè)了1.5萬間,進(jìn)入了17個(gè)城市,今年的目標(biāo)是新開業(yè)5萬間。

  對(duì)長(zhǎng)租公寓這項(xiàng)業(yè)務(wù)我們的目標(biāo)是力爭(zhēng)進(jìn)入行業(yè)前三。C4是我們的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù),截止到去年年底,我們的合約管理面積超過2億平方米,管理的戶數(shù)達(dá)到173萬戶,對(duì)于物業(yè)服務(wù)的目標(biāo),我們還是希望穩(wěn)居行業(yè)前10。

  再詳細(xì)看看我們的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),對(duì)后去市場(chǎng)判斷,我們有兩個(gè)判斷,第一,我們認(rèn)為市場(chǎng)的不確定性是非常大的,調(diào)控模式從原來中央的一刀切調(diào)換到因城施策,分城調(diào)控,有些熱點(diǎn)城市從量?jī)r(jià)關(guān)系、成交趨勢(shì)來看,市場(chǎng)已經(jīng)在見頂了,但是突然調(diào)控政策一加碼,在一二手房?jī)r(jià)格倒掛的情況下,政府還要參與搖號(hào),激發(fā)了更多的需求,拉長(zhǎng)了房地產(chǎn)調(diào)控的周期。

  同時(shí)地方政府被動(dòng)調(diào)控,限制性政策隨著市場(chǎng)輪動(dòng),力度從松到緊,控制范圍不斷加大,加大了市場(chǎng)的不確定性。因?yàn)楦鞣N政策的疊加效應(yīng)是非常強(qiáng)的,再加上陸續(xù)出臺(tái)的長(zhǎng)效機(jī)制,我們覺得這是在共同加大市場(chǎng)的不確定性。

  在客戶維度,我們監(jiān)測(cè)到的客戶信息指數(shù),可以看到市場(chǎng)的熱度還在,但是隨著市場(chǎng)的波動(dòng)而變化明顯,同樣具有很大的不確定性。最后是企業(yè)端,我們看到在去杠桿的背景下,企業(yè)無論是資金壓力還是資金成本都在快速上漲,所以無論是政策、市場(chǎng)、客戶還是企業(yè)都在相互影響、交互博弈,共同加大了市場(chǎng)的不確定性。

  第二方面是城市的輪動(dòng)非常明顯,由于城市的基礎(chǔ)和調(diào)控的力度不同,不同城市在上漲的時(shí)點(diǎn)和持續(xù)的時(shí)長(zhǎng)方面出現(xiàn)了明顯的差異。從2015年至今,可以很清晰地把城市輪動(dòng)分為四輪城市,輪一城市是2015年一季度到二季度開始快速上漲,這是以一線城市和四小龍為代表的,也迎來了持續(xù)的非常嚴(yán)厲的政策調(diào)控。

  緊接著是輪二城市,在2016年年初開始,以杭州、成都、無錫、青島這些強(qiáng)二線城市為代表,這些城市今年上半年還是比較好的,當(dāng)然也看到這些城市在陸續(xù)進(jìn)行調(diào)控政策加碼,市場(chǎng)進(jìn)入盤整期。輪三城市是2016年年底開始的,以重慶、西安、常州、沈陽這些城市為代表,這些城市今年上半年的市場(chǎng)依然非;馃。

  輪四城市是今年年初開始啟動(dòng)的,這里面主要是以城市群里面的一些強(qiáng)三四線城市為主,像紹興、汕頭、湖州等等。今年輪二和輪三的城市市場(chǎng)非常火熱的,這也是龍湖重點(diǎn)布局的城市,我們接下來也會(huì)繼續(xù)做好相關(guān)的投資,確保業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

  截止到目前龍湖已經(jīng)進(jìn)入了40個(gè)城市,深耕7大城市群,我們基本上完成了全國一二線城市的全布局,在這兩年城市輪動(dòng)日趨明顯的背景下,我們也抓住了一些機(jī)會(huì)。

  2017年我們有5個(gè)城市的銷售規(guī)模超過了100億,今年預(yù)計(jì)會(huì)超過8個(gè),這40個(gè)里面有1/4是三四線城市,對(duì)三四線城市的投資布局。龍湖的原則是精投資,我們以重潛力、輕投機(jī)為原則,把握好城市輪動(dòng)的機(jī)會(huì)。

  龍湖是2009年在香港主板上市的,在上市的前一年,2008年龍湖的銷售規(guī)模首次突破了100億,2017年銷售規(guī)模首次突破1000億。

  從100億到1000億龍湖用了10年時(shí)間,龍湖以每年不超過銷售回款10%的刻度,持續(xù)保持了另外幾條主航道的投資強(qiáng)度,特別是我們對(duì)商業(yè)運(yùn)營這條線,截止到目前龍湖已經(jīng)獲取了75個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,將原始地價(jià)和建安加上,總投資達(dá)到了950億。

  右邊是我們每年運(yùn)營租金的收入情況,2017年我們的運(yùn)營租金收入是46億,今年我們的運(yùn)營租金收入會(huì)超過70億,到2020年會(huì)達(dá)到150億,這里面有60億是商業(yè)租金收入,60億是物業(yè)服務(wù),還有30億是長(zhǎng)租公寓收入,這部分的收入也是龍湖未來發(fā)展的一個(gè)重要的穩(wěn)壓器和跨越周期的重要保障。

  下面看一下C2商業(yè)運(yùn)營。先看看商業(yè)運(yùn)營的投資布局。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目,龍湖一直高度聚焦于一線和強(qiáng)二線,并且在這些城市堅(jiān)定地做規(guī);途W(wǎng)格化的布局,特別重點(diǎn)布局地鐵上蓋等重要的交通軌道節(jié)點(diǎn),我們拿的75個(gè)項(xiàng)目里面,地鐵上蓋項(xiàng)目有18個(gè),已經(jīng)開業(yè)了26個(gè),剩下的都在建設(shè)當(dāng)中。

  接下來龍湖的商業(yè)開業(yè)的速度會(huì)迅速增加,今年會(huì)新開三個(gè),明后年我們每年會(huì)有超過10個(gè)以上的天街開業(yè),到2020年龍湖旗下的商業(yè)開業(yè)數(shù)量會(huì)累計(jì)超過50個(gè),商業(yè)租金的收入會(huì)超過60億。

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