與傳統(tǒng)主題街區(qū)相比，合生戀物街在商業(yè)模式、跟租戶的合作模式、參與范圍及輻射范圍上都有不小的創(chuàng)新。
鮑文格詳細(xì)介紹了這個(gè)項(xiàng)目的創(chuàng)新之處：首先，在商業(yè)模式上，戀物街是一個(gè)流動(dòng)的MALL，業(yè)態(tài)常換常新。每一期戀物街的主題、業(yè)態(tài)配比、品牌及周期都將根據(jù)檔期、季節(jié)有所不同，打破購(gòu)物中心物理空間及租期的邊界；其次，在合作模式上，采用聯(lián)營(yíng)方式，改變了傳統(tǒng)購(gòu)物中心與商家單純的租賃模式，提升了購(gòu)物中心在選品及備貨上的話語(yǔ)權(quán)，實(shí)現(xiàn)了購(gòu)物中心對(duì)人貨場(chǎng)全鏈條的完全把控；第三，輻射范圍上，線下線上銷售結(jié)合，打破購(gòu)物中心地理輻射局限。合生商業(yè)通過(guò)其自有的APP合生通，把線下銷售的場(chǎng)景搬到了線上，打破了購(gòu)物中心的地理輻射局限。除了到現(xiàn)場(chǎng)逛街，還可以通過(guò)手機(jī)APP下單。
街區(qū)內(nèi)的商品在入庫(kù)之初，就全部被貼上了RFID電子價(jià)簽，每一個(gè)產(chǎn)品的出入庫(kù)、銷售、甚至退換貨行為，都能實(shí)時(shí)被系統(tǒng)捕捉，反應(yīng)在進(jìn)銷存系統(tǒng)上，這降低了人為盤庫(kù)的人力及時(shí)間成本；而線上支付的結(jié)算方式，也讓收銀變得更加簡(jiǎn)單和智能。“這一行為的數(shù)據(jù)也能讓商戶及運(yùn)營(yíng)者，實(shí)時(shí)了解店鋪及商品的售賣情況，第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)并預(yù)測(cè)爆款商品與滯銷商品，做到及時(shí)補(bǔ)貨并進(jìn)行商品調(diào)整。”鮑文格稱。
更值得一提的是，合生商業(yè)更推出了一家名為“有家街邊的小店”的無(wú)人超市，合生商業(yè)把最新的無(wú)人結(jié)賬系統(tǒng)引入街區(qū)，商品無(wú)需一件件掃碼識(shí)別，而是通過(guò)全感應(yīng)的形式，實(shí)現(xiàn)智能核價(jià)，進(jìn)一步加大了運(yùn)營(yíng)效率、節(jié)省了消費(fèi)者時(shí)間。其出入口設(shè)置的人臉識(shí)別系統(tǒng)，也讓消費(fèi)者擁有了一個(gè)更加輕松順暢的購(gòu)物體驗(yàn)。這家自營(yíng)無(wú)人超市無(wú)論在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還是運(yùn)營(yíng)商，都屬首創(chuàng)。“也就是說(shuō)，街區(qū)囊括的不只是某一主題的零售品牌集合，而是包含了線上線下的流行生活方式、新晉網(wǎng)紅品牌、知名IP衍生品牌等時(shí)下年輕人最喜歡的生活方式；不只是一個(gè)單體店鋪/單一品類，而是一個(gè)內(nèi)部業(yè)態(tài)能夠互相轉(zhuǎn)化引流的潮流生活方式主題快閃街區(qū)。”鮑文格說(shuō)。
平臺(tái)化的經(jīng)營(yíng)思維
盡管戀物街目前僅是一個(gè)1000平方米的零售新物種實(shí)驗(yàn)場(chǎng)，但鮑文格認(rèn)為，從整個(gè)商業(yè)和購(gòu)物中心的發(fā)展進(jìn)程角度來(lái)看，合生戀物街無(wú)論是商業(yè)模式還是運(yùn)營(yíng)邏輯，都是首創(chuàng)的，具有里程碑的意義。
他表示，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一個(gè)逐步進(jìn)化的過(guò)程，從最初的跑馬圈地，逐步過(guò)渡到關(guān)注運(yùn)營(yíng)效果，從重視銷售額、坪效、費(fèi)用性開(kāi)支等角度，進(jìn)化到注重資產(chǎn)價(jià)值的不斷提升。在這個(gè)進(jìn)程中，行業(yè)的著力點(diǎn)也相應(yīng)地會(huì)有不同，總體來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)的深度是在不斷加碼的。購(gòu)物中心大體都有這樣一個(gè)過(guò)程，早期是做好設(shè)施服務(wù)和物業(yè)服務(wù)，商場(chǎng)重視做好硬件的清潔等等；后期到注重業(yè)態(tài)組合，關(guān)注櫥窗、店員管理等；現(xiàn)在進(jìn)入到了深度運(yùn)營(yíng)階段，做街區(qū)，做場(chǎng)景營(yíng)造，注重體驗(yàn)及服務(wù)品質(zhì)。
“空間是我們最大的運(yùn)營(yíng)核心，所謂增強(qiáng)體驗(yàn)，就是要提高我們參與周轉(zhuǎn)的能力。這樣才能不斷提高每平方米產(chǎn)生的效益。”鮑文格總結(jié)。
戀物街的實(shí)踐，雖然只有1000平方米，但意義重大。國(guó)內(nèi)眾多規(guī)模型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都在加強(qiáng)總部的平臺(tái)建設(shè)，以便于形成資源聯(lián)動(dòng)合力，提升整體運(yùn)營(yíng)效率，合生商業(yè)也不例外，戀物街可以說(shuō)是這個(gè)平臺(tái)的一個(gè)實(shí)驗(yàn)。
鮑文格介紹，合生商業(yè)一直有平臺(tái)和系統(tǒng)管理的思維，堅(jiān)持總部一個(gè)平臺(tái)，把財(cái)務(wù)、IT等進(jìn)行系統(tǒng)性安排，讓各個(gè)業(yè)務(wù)部門可以在這個(gè)平臺(tái)上展開(kāi)工作和合作。
未來(lái)的空間，不是租給一個(gè)租戶多大的面積，而是提供給他們一整套解決方案，深度幫助租戶做生意。“未來(lái)的購(gòu)物中心可以這樣設(shè)想，太太團(tuán)要去參加一個(gè)舞會(huì)，SPA、美容美發(fā)、護(hù)膚、化妝、服裝搭配可以在我們超級(jí)用戶的私人會(huì)所一站搞定，這是只有我們的會(huì)員才能享受的”鮑文格認(rèn)為，通過(guò)營(yíng)銷賦能、流量導(dǎo)入，來(lái)深度服務(wù)客戶，提高體驗(yàn)和成交，這樣的套餐性質(zhì)的服務(wù)是某一個(gè)租戶無(wú)法完成的，也是一個(gè)單獨(dú)的職能部門無(wú)法完成的，這就是系統(tǒng)和平臺(tái)的能力，而這個(gè)能力是電商沖擊不了的。
這恰恰是合生商業(yè)的最重要的一種版本更新的可能，也是合生商業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)，雖然還有很長(zhǎng)的實(shí)踐和落地過(guò)程，但在體系和團(tuán)隊(duì)的建設(shè)上，這場(chǎng)更新已經(jīng)開(kāi)啟。（經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 肖元/文）
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