關(guān)于融資
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在是金融收緊，房企利率上升，大悅城管理層剛介紹融資成本比較低，比較有融資優(yōu)勢(shì)，那么在這情況下，公司在2018年是否有新的融資計(jì)劃？
許漢平：2017年大悅城的整體的融資成本，相對(duì)于其他標(biāo)桿企業(yè)如像華潤(rùn)、中�；窘咏�。4.28%應(yīng)該是我們上市之后利率相對(duì)的低點(diǎn)，非常好。
現(xiàn)在國(guó)內(nèi)整體融資成本都在上升，最近發(fā)債成本上漲得非�？�，所以也有很多企業(yè)轉(zhuǎn)到香港來(lái)發(fā)行。但是，香港從1月份到3月份現(xiàn)在整個(gè)融資成本也在上漲，上漲得很快，但仍然有很多家繼續(xù)在做。原因主要是，隨著人民幣重新回到升值的軌道上，在境外發(fā)債還是值的，因?yàn)楝F(xiàn)在美元還是相對(duì)便宜。另外，在海外發(fā)債，相對(duì)的也會(huì)更容易批，雖然也需要發(fā)改委審批的，但是發(fā)改委在這方面目前來(lái)說(shuō)還沒(méi)有限制，不像國(guó)內(nèi)如果申請(qǐng)公司債、中票，新增的基本上都不批了，除非是原有的債券進(jìn)行續(xù)發(fā)。
對(duì)大悅城而言，公司在國(guó)內(nèi)仍然有大量中票的額度，還有90億隨時(shí)可以發(fā)行。公司債雖然已經(jīng)到期，但公司正在申請(qǐng)新的續(xù)期，而且大悅城在香港也在發(fā)改委申請(qǐng)香港發(fā)債的申請(qǐng)，而且隨時(shí)可以做雙邊俱樂(lè)部融資。大悅城目前的凈負(fù)債率28%多，有很大的空間用于發(fā)展，接下來(lái)一到兩年是快速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。
2017年大悅城的融資成本相對(duì)是比較好的，2018年我們認(rèn)為肯定會(huì)上升，這是一個(gè)必然。因?yàn)樵谌ジ軛U之后，國(guó)內(nèi)整體的融資環(huán)境是非常地緊，并且是越來(lái)越緊。最近我們也看到整個(gè)非標(biāo)資產(chǎn)基本上行不通了，而是回歸到銀行融資渠道上。但開(kāi)發(fā)貸原先大悅城基本上都是基準(zhǔn)利率甚至下游，現(xiàn)在基本上都是要上浮了。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：一些同業(yè)以及行業(yè)專家提到今年有可能會(huì)出臺(tái)REITs，管理層是怎么看的？
許漢平：其實(shí)國(guó)內(nèi)真正的REITs是沒(méi)有的，目前主要是各種形式的類REITs，包括今年最熱門長(zhǎng)租公寓，它更多還是債權(quán)類的。就大悅城而言，公司發(fā)展到今天，有一些相對(duì)比較成熟的物業(yè)，公司也在2016年也做了一個(gè)私募REITs。接下來(lái)大悅城是選擇國(guó)內(nèi)、香港，還是新加坡發(fā)行，還處于探討的過(guò)程中。
國(guó)內(nèi)真正的REITs也在做，證監(jiān)會(huì)也在做這方面的嘗試，大悅城跟證監(jiān)會(huì)相關(guān)部門也有密切的溝通，但是國(guó)內(nèi)應(yīng)該還沒(méi)有非常明確像香港REITs一樣的產(chǎn)品，我覺(jué)得還在探討中。至于單個(gè)項(xiàng)目，或者國(guó)內(nèi)目前類似的REITs產(chǎn)品也在探討，但沒(méi)有特別明確時(shí)間表和計(jì)劃，要看合適的時(shí)候。另外如果說(shuō)做這種REITs的成本是足夠高，有可能不去做。
關(guān)于項(xiàng)目與市場(chǎng)
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)管理層對(duì)2018年整體中國(guó)消費(fèi)的這個(gè)看法？
管理層：2018年零售市場(chǎng)還是會(huì)繼續(xù)的保持一個(gè)良性的成長(zhǎng)，但這個(gè)成長(zhǎng)一定是靠實(shí)體商業(yè)，迎合消費(fèi)升級(jí)來(lái)拉動(dòng)。我們最近也在跟其他的大IP談一些合作，希望把體育+、文化+、藝術(shù)+這些東西要引入項(xiàng)目里面。
同時(shí)，大悅城也計(jì)劃引入創(chuàng)客空間，來(lái)形成一個(gè)更完整的實(shí)體商業(yè)的生態(tài)鏈。我覺(jué)得大悅城會(huì)繼續(xù)的保持創(chuàng)新，一定會(huì)跑贏社會(huì)消費(fèi)零售總額增速，我們對(duì)保持兩位數(shù)銷售的增長(zhǎng)還是比較有信心的。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：西單大悅城在行業(yè)的排名還是挺靠前的，但最近發(fā)現(xiàn)它成長(zhǎng)性有點(diǎn)趨緩。2018年，管理層對(duì)西單大悅城有沒(méi)有一個(gè)資產(chǎn)改造計(jì)劃？
周政：去年西單大悅城的業(yè)績(jī)略微有點(diǎn)變化，主要是有個(gè)酒店正在改造。而且，去年商業(yè)部分實(shí)際上也進(jìn)行了分部改造，即六樓的玫瑰廣場(chǎng)。項(xiàng)目的改造是循序漸進(jìn)的整體上的提升，未來(lái)西單大悅城也將是業(yè)績(jī)持續(xù)提升的旗艦，在這方面管理層應(yīng)該不會(huì)放松，而且應(yīng)該有充分的信心。
關(guān)于投資
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：大悅城地產(chǎn)與其他機(jī)構(gòu)成立了114億并購(gòu)基金，這個(gè)并購(gòu)基金是否有更進(jìn)一步的進(jìn)展？
許漢平：去年下半年公告之后，我們境外的基金已經(jīng)成立了，境內(nèi)的基金涉及到中國(guó)人壽以及基金協(xié)會(huì)，需要一系列的審批流程，但境內(nèi)的基金也快成立了。而且，兩個(gè)種子項(xiàng)目，上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城以及西安大悅城都在有條不紊的準(zhǔn)備轉(zhuǎn)入種子基金里面。
業(yè)績(jī)及其他
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：2018年大悅城的合同銷售有一個(gè)很高速的增長(zhǎng)，主要原因是什么？大悅城今年的目標(biāo)又是怎么樣？
曹榮根：去年銷售增長(zhǎng)主要是項(xiàng)目所在地的價(jià)格和推貨量相比2016年比較可觀。今年銷售應(yīng)該會(huì)保持穩(wěn)健的增長(zhǎng)，但是不一定很快。數(shù)額估計(jì)相比大概是在80多到90億之間。
今年的宏觀還是不會(huì)放松的，2017銷售的業(yè)績(jī)還是會(huì)有到一個(gè)穩(wěn)健的增長(zhǎng)，應(yīng)該不會(huì)低于10%。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司也會(huì)繼續(xù)有一些出售的計(jì)劃嗎？
許漢平：目前就W酒店在出售，今年3月份應(yīng)該能完成。其他情況的話，核心資我們肯定不出售，對(duì)于非核心資產(chǎn)，有合適的時(shí)候還是會(huì)有計(jì)劃，要看市場(chǎng)的情況。比如酒店，可能未來(lái)還會(huì)有關(guān)于酒店的進(jìn)一步的（出售）計(jì)劃。
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