奚夢(mèng)瑤在維密T臺(tái)上的華麗一跤，成了最好的全民科普，維多利亞的秘密是什么，已不再是一個(gè)問(wèn)題。

　　自2000年首秀以來(lái)，維密大秀首次落地中國(guó)，與公司的擴(kuò)張步伐遙相呼應(yīng)，在中國(guó)開(kāi)出約30家主要售賣美妝及配飾的“小維密”后，包含內(nèi)衣產(chǎn)品的全品類店鋪也在今年迅速落地。

　　國(guó)際知名零售品牌但凡進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地，上�？偸鞘走x城市，隨后才會(huì)在其他城市落地開(kāi)花。在上海、成都、廣州分別開(kāi)業(yè)了全品類維密后，維密的北京首店會(huì)花落誰(shuí)家，一直頗受關(guān)注。

　　11月28日，北京首家維密全品類店鋪亮相王府井，其合作的業(yè)主方是在當(dāng)天試營(yíng)業(yè)的王府中環(huán)項(xiàng)目。

　　王府中環(huán)由有著128年歷史的香港置地開(kāi)發(fā)持有，香港置地在香港持有和管理著中環(huán)核心區(qū)45萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)組合，是中環(huán)大地主之一。

　　與中環(huán)相比，王府井的區(qū)域優(yōu)勢(shì)毫不遜色，但商業(yè)氛圍卻有較大差別，中環(huán)是香港商業(yè)、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域，消費(fèi)力強(qiáng)，王府井是重要的旅游目的地，平均日客流在20萬(wàn)-30萬(wàn)人次，客流量大，但游客眾多，客群消費(fèi)忠誠(chéng)度低。

　　在王府井大街上步行幾十米，可以依次路過(guò)售賣旅游紀(jì)念品的小店、二三線零售品牌、肯德基、梵克雅寶，各商業(yè)體間定位落差巨大。

　　這是城市管理者著力之處，也是香港置地的入場(chǎng)契機(jī)。項(xiàng)目地塊是2011年通過(guò)招拍掛獲取的，但香港置地對(duì)王府井區(qū)域和項(xiàng)目地塊的研究從10多年前便已經(jīng)開(kāi)始了。

　　港資做商業(yè)，慢性子幾乎成了風(fēng)格，不過(guò)，這個(gè)項(xiàng)目也確實(shí)不容易做。

　　對(duì)標(biāo)SKP，王府中環(huán)的品牌將包括 Chopard、JimmyChoo、FENDI、GUCCI、Chaumet等國(guó)際一線品牌，以及Victoria'sSecret亞洲旗艦店、PANDORA全球旗艦店、Superdry中國(guó)旗艦店等時(shí)尚和生活方式品牌。

　　但是，定位高端并不能保證商業(yè)的成功，畢竟王府井不缺少奢侈品，大街北側(cè)的銀泰 IN88擁有PRADA、BURBERRY、Cartier、TIFFANY&CO.等眾多國(guó)際一線品牌，但自2008年開(kāi)業(yè)以來(lái)，客流稀疏，不斷調(diào)整后，部分面積甚至可能改為寫(xiě)字樓。

　　在招商過(guò)程中，香港置地調(diào)動(dòng)資源，引入多家首進(jìn)北京的零售和餐飲品牌，并預(yù)留了大量公共空間，盡力發(fā)揮地塊優(yōu)勢(shì)，例如：cafelandmark是在香港深受明星喜愛(ài)的咖啡館品牌；連廊空間足夠打一場(chǎng)籃球賽；項(xiàng)目西側(cè)的四合院可以用于藝術(shù)文化活動(dòng)等等。

　　主打生活方式和體驗(yàn)，這實(shí)際上是當(dāng)下購(gòu)物中心的慣常做法。

　　至少一半的團(tuán)隊(duì)成員是在本土招聘的，他們將著重發(fā)揮社交和品牌活動(dòng)推廣等方面的作用，實(shí)現(xiàn)線上線上互動(dòng)，將這個(gè)城市里的年輕客群吸引回王府井商區(qū)。

　　讓更多的本土客群到王府井來(lái)，這不是王府中環(huán)一家的期待。

　　在王府中環(huán)項(xiàng)目東北側(cè)，由港商新鴻基運(yùn)營(yíng)的apm已經(jīng)在客群本土化方面進(jìn)行了多年努力，不斷調(diào)整的潮流和餐飲品牌組合，吸引了越來(lái)越多打扮入時(shí)的年輕人，日均客流量在10萬(wàn)左右，其中本土化客流比例達(dá)70%。

　　王府中環(huán)東南側(cè)的東方新天地，也有部分商業(yè)面積，零售業(yè)態(tài)定位在輕奢時(shí)尚，與樓上寫(xiě)字樓客群相匹配。

　　項(xiàng)目試營(yíng)業(yè)，無(wú)疑增加了王府井商圈的品牌豐富度，但能否讓北京的目標(biāo)客群買賬，就要看香港置地運(yùn)營(yíng)的功力了，好在香港發(fā)展商做綜合體普遍耐得住時(shí)間，香港置地執(zhí)行董事周明祖說(shuō)，項(xiàng)目會(huì)堅(jiān)定持有，沒(méi)有盈利時(shí)間表，他們要“為股東的子孫創(chuàng)造價(jià)值”。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)  張雅楠

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