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“矮個(gè)子難打籃球”
在陳啟宗的眼中，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營極其考驗(yàn)企業(yè)的能力，不僅要善于總結(jié)前人的失敗之道，還需要具有優(yōu)良“基因”加持。
“矮個(gè)子(即基因錯(cuò)配)難打籃球，至少不在甲組班，而我們只對甲組賽有興趣。”恒隆認(rèn)為購物中心最核心的4個(gè)因素是地點(diǎn)、規(guī)模、設(shè)計(jì)和施工。因此在進(jìn)入一個(gè)城市之前，如果自己沒有把握做到最好，則不會(huì)冒險(xiǎn)進(jìn)入。
“如果不是排第一，也不能比第二的差，排第三就完蛋了，因?yàn)榛貓?bào)率差距好大。沒有把握做老大、老二，我勸你最好不要蓋（商場）。”
項(xiàng)目重要的是盈利能力，恒隆長遠(yuǎn)的策略就是慢慢建立盈利能力都是最好的商業(yè)項(xiàng)目。因此不管是恒隆上海的恒隆廣場及港匯恒隆廣場，亦或是沈陽的市府恒隆廣場，在項(xiàng)目選址上，都對城市經(jīng)濟(jì)、地段、面積、人口及地價(jià)作出了極高要求。
以原始價(jià)看，位于上海的港匯恒隆廣場、上海恒隆廣場項(xiàng)目如今每年凈收益率為47%，即最初投資100元，每年凈收益47元；毛利率則高達(dá)85%。
對于內(nèi)地住宅行業(yè)來說，“規(guī)模即江湖地位”，這一金科玉律也被復(fù)制到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因此快周轉(zhuǎn)、高杠桿無可避免地成為內(nèi)地商業(yè)運(yùn)營商的普遍特質(zhì)，這也導(dǎo)致擴(kuò)張過快、產(chǎn)品同質(zhì)化等問題泛濫開來。
恒隆可能是特立獨(dú)行的一個(gè)，與內(nèi)地房企截然不同，買地、建設(shè)、租賃的“長租賃模式”是過往恒隆一直堅(jiān)持的。陳啟宗認(rèn)為做高檔商業(yè)房地產(chǎn)要么持有，要么整售出去，分單位出售是不可能成功的，“一定會(huì)死掉”。
而他給出的理由也很簡單。在陳啟宗看來，大部分商業(yè)地產(chǎn)市場參與者都以很高的價(jià)格買入，最后再尋求更高的價(jià)格賣出。但是市場風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)不可能提前預(yù)知，因此一旦暴挫便殆無緩沖。
另外商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)備受運(yùn)營商推崇的高杠桿模式恒隆避之如蛇蝎。以美國著名的財(cái)務(wù)模型杜邦公式來看，ROE =銷售利潤率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*財(cái)務(wù)杠桿比率，因此在同質(zhì)化競爭逐漸削減銷售利潤率的前提下，大家只能在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿比率上著手。
于是“借別人的錢，干自己的事”成為很多企業(yè)的優(yōu)先選擇。在陳啟宗看來，這是“瘋子”的行徑。負(fù)債率高意味著一旦利息提升就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，這些短線的威風(fēng)也讓企業(yè)犧牲了長遠(yuǎn)成功的可能性。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從恒隆年報(bào)獲悉，2014-2016年，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為28.04%、26.7%、24.45%，呈逐漸降低的趨勢。2017年上半年，恒隆的資產(chǎn)負(fù)債率則為22.88%。手握大把現(xiàn)金、多年不借債，這也讓恒隆在面對機(jī)會(huì)時(shí)有了更多擴(kuò)張的底氣。
（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)） 共3頁 上一頁 [1] [2] [3] 恒隆地產(chǎn)董事長：內(nèi)地房企未經(jīng)熊市洗禮 沖昏了頭腦 恒隆陳啟宗：奢侈品回暖 未來五年內(nèi)地租金或大漲 恒隆地產(chǎn)陳啟宗再談“經(jīng)濟(jì)寒冬”：寒冰已經(jīng)融化 LOEWE羅意威沈陽恒隆撤店 僅剩萬象城一家 雅瑩全國首家精品童裝集合店入駐上海恒隆廣場 搜索更多: 恒隆 |
