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三四線缺好產(chǎn)品
更缺好的服務
引入麥當勞，搞好服務，深耕
此前，三四線城市積壓了大量庫存，甚至導致不少房企倒閉，在于缺乏好的產(chǎn)品。經(jīng)過這一輪的去庫存，以及各大品牌房企的殺入，三四線樓市的產(chǎn)品品質已經(jīng)提高了不少，可是服務卻依然存在真空。
引入麥當勞，對深耕三四線的碧桂園、恒大來說，是提升其服務品質的其中一環(huán)……巨大的人流量，也勢必會推動產(chǎn)品的溢價。
一、三四線缺好的產(chǎn)品，更缺好的服務，引入麥當勞可升級配套
曾經(jīng)，網(wǎng)上有一篇名為《我奮斗了18年，才和你一起坐在星巴克里喝咖啡》的網(wǎng)文流傳甚廣。這篇文章主要說的是農(nóng)村學生想要追趕城里學生，融入大都市的生活，一路走來是多么艱難。
明源君注意到的是星巴克咖啡，為什么不是去喝其他的咖啡？因為過去多年來，在星巴克喝咖啡是一種身份的象征。那個時候，星巴克只在國際化的大都市里面才有，一般來說只有白領和小資才會去喝。
時至今日，星巴克似乎已遍地都是�？墒牵瑢芏嗳木�城市來說，依然較為稀有。麥當勞也是——特別是考慮到麥當勞此前在三四線開店極少。
在中國，全家打車體面去吃洋快餐的時代已經(jīng)一去不復返，曾經(jīng)是美式生活的潮流代表，如今有點讓人覺得暮氣沉重。而且，消費升級大潮下，洋快餐成為了很多人談之色變的“垃圾食品”。
原本肯德基和麥當勞占據(jù)了國內(nèi)連鎖快餐市場的半壁江山，2014年情況開始“惡化”，至2015年兩家快餐的市場份額縮水到了37.7%，還不如肯德基一家在2011、2012年時的市場份額。
倒是走“農(nóng)村包圍城市”路線的德克士和華萊士，日子過得還不錯：近五年，前者市場份額微增2.2%，后者幾乎與2011年持平。這說明，在“農(nóng)村”（或者說低能級的城市）此類快餐依然擁有很大的市場。對充斥這粵利粵，營養(yǎng)炔線等的三四線城市來說，麥當勞即便不算高端，也還算得上是有格調的地方。
大概七八年前，明源君家鄉(xiāng)的縣城里開了一家名為麥肯基的快餐店，雖然是山寨麥當勞和肯德基的，但是同樣的產(chǎn)品賣得卻比前兩者還貴，而且生意超火爆。時至今日，依然如故……
再舉一個例子，作為衡陽市政府2016年重點招商引資項目，衡陽萬達廣場于9月29日正式開業(yè)。有當?shù)鼐用竦牡谝粋�想法是不知道王健林是怎么想的，竟然在一二線都不好做的時候還跑到三四線開店，而且店里似乎沒什么大品牌撐場。
不過，衡陽首家擁有IMAX廳的影城、規(guī)模最大的兒童綜合業(yè)態(tài)等，已經(jīng)夠了，衡陽萬達廣場開業(yè)當天，堵車堵了方圓幾公里，還是讓吐槽的上述這位當?shù)鼐用癫坏貌环�。是當�(shù)厝藳]見過世面嗎？是，也不是。明源君一同事是衡陽人，其表示，其老家所在地的麥當勞24小時排隊滿座……
主要布局一二線的中海也與麥當勞合作了，這又是為何呢？這里面既有麥當勞不斷升級滿足一二線消費者需求的原因，又有中海和中信緊密關系的因素，事實上，由于背靠中信的各項業(yè)務正在探索與如何麥當勞展開合作，比如信用卡刷卡優(yōu)惠，以及在麥當勞消費時贈送中信出版的圖書等。
二、麥當勞可以帶來巨大的人流量，拉升其所在區(qū)域房產(chǎn)的價格
引入麥當勞，除了能滿足所在區(qū)域業(yè)主的升級消費需求，很多人可能還會想到，麥當勞是一家房地產(chǎn)企業(yè)。
根據(jù)各媒體的報道，1974年，麥當勞國的創(chuàng)始人雷·克羅克問得克薩斯州立大學MBA班的學生：“我是做什么的？”有人回答：“所有人都知道你是做漢堡包的。”雷哈哈大笑：“其實我不做漢堡包業(yè)務，我的真正生意是房地產(chǎn)。”
雷·克羅克這么說并非瞎侃。截止2016年底，麥當勞全球有超過37，000家麥當勞餐廳，基本都位于城市的黃金地段。
麥當勞各地的經(jīng)營模式不同。37000家店中，約80%是授權經(jīng)營（如下圖），而在麥當勞總部美國，這個比例更是高達 90%。
▲來源：麥當勞、明源地產(chǎn)研究院
早在上個世紀50年代，雷·克羅克就與合伙人成立了一個房地產(chǎn)公，負責尋找適合的開店地點，并向地主租賃土地及房屋。連鎖公司以20~30年的合約租得土地及店面之后，再將店面租給連鎖店，賺取差額，典型的二房東模式。如此，只要承租的加盟商能夠經(jīng)營下去，麥當勞就可以賺取租金收益，而且隨著物價上漲，租金也水漲船高。租金收入約占其授權經(jīng)營收入的四分之一。
除租金外，麥當勞連鎖加盟的方式要求加盟者支付加盟費用（2008年，個人想要獲得麥當勞針對個人的傳統(tǒng)式特許經(jīng)營，需要800萬的加盟費；到2015年，門檻降低，但依然需要200萬）。由于加盟費在15年和20年內(nèi)分次歸還，這使得麥當勞坐擁大量現(xiàn)金，就像有錢的人只買房不租房一樣，土豪起來的麥當勞對店面和土地也由租用改為購買。為了多買一點店面和土地，麥當勞還搞抵押貸款，放大杠桿。
就像我國十幾年前買房的人們一樣，因為麥當勞購買的大量房產(chǎn)的成本很低，而無論是房價還是租金都飛速上漲，使得其租金收入和資產(chǎn)總值都快速膨脹。再加上特許權使用費（按銷售額抽取），構成了一個非誠給力的商業(yè)模式。
對于碧桂園、恒大來說，與麥當勞合作以后，不僅可以幫助原有的項目上升級商業(yè)配套，而且可以受益于麥當勞在選址等方面的專業(yè)能力。
例如，根據(jù)戰(zhàn)略協(xié)議，碧桂園與麥當勞將利用各自在品牌、規(guī)模、客群、成本、網(wǎng)絡渠道、產(chǎn)業(yè)資本以及人力資源等方面的優(yōu)勢，進行資源共享、優(yōu)勢互補。
麥當勞專業(yè)的選址能力毋庸置疑，但凡其看中的地段房價往往都會漲。不過，這只是第一步而已。畢竟，很多身處不錯地段的商業(yè)地產(chǎn)也不咋滴�；ヂ�(lián)網(wǎng)里，想要吸引巨大的流量通常要靠免費實現(xiàn)，而麥當勞則通過賣漢堡包，不僅能夠賺賣漢堡的錢，而且吸引的巨大流量還能建立麥當勞商圈，積極且主動地催動房產(chǎn)價格的上漲。
數(shù)據(jù)顯示，2016年，麥當勞中國為超過10億人次服務！如此巨大的流量入口，簡直就是助推價格上漲的火箭發(fā)射器。
目前，政策層面在推租售并舉，雖然目前這主要還集中在一二線城市，但是，像碧桂園、恒大這樣深耕三四線的房企，不排除未來會在三四線也持有更多的物業(yè)，借助麥當勞建立起來的商圈，坐等租金上漲和資產(chǎn)增值。
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