現(xiàn)在，大悅城在中糧的地產(chǎn)體系內(nèi)已經(jīng)變幻出各種可能，例如位于北京長(zhǎng)安街的辦公樓中糧廣場(chǎng)，在C座改造后，餐飲區(qū)域引入了“移動(dòng)大悅城”的概念，大悅城的品牌餐飲合作方可能交替出現(xiàn)在這一區(qū)域。而北京京西祥云地產(chǎn)項(xiàng)目中，也引入了“迷你大悅城”，為住宅項(xiàng)目提供社區(qū)商業(yè)服務(wù)。
同時(shí)，祥云小鎮(zhèn)的街區(qū)商業(yè)氛圍日益成熟，有別于大悅城年輕、時(shí)尚、潮流、品位的定位，祥云小鎮(zhèn)的商業(yè)定位為微度假的品質(zhì)生活，為祥云小鎮(zhèn)的住宅業(yè)主提供了高品質(zhì)的生活配套。
這些都是大悅城第二條產(chǎn)品線的可能形態(tài)。
吃存量
從去年開(kāi)始，大悅城地產(chǎn)開(kāi)始了輕資產(chǎn)的輸出，在天津、貴陽(yáng)、昆明、西安、北京、武漢等地陸續(xù)簽約了多個(gè)項(xiàng)目。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，通過(guò)輕資產(chǎn)方式拓展項(xiàng)目，速度更快，方式更靈活。
自己買(mǎi)地建設(shè)三年，開(kāi)業(yè)兩三年后才可能達(dá)到一個(gè)理想的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，輕資產(chǎn)的方式可以把這一時(shí)間縮短兩年。
同時(shí)，資金的壓力也要小得多。大悅城地產(chǎn)通過(guò)三家公司（包含4個(gè)大悅城和2個(gè)寫(xiě)字樓資產(chǎn)）設(shè)立了一個(gè)核心基金，出讓49%的股權(quán)對(duì)價(jià)93億元，用于償還債務(wù)和發(fā)展新項(xiàng)目。
此外，大悅城地產(chǎn)還組建了一個(gè)并購(gòu)基金，同時(shí)任基金管理者和項(xiàng)目管理者，既可以通過(guò)極低的代價(jià)獲取項(xiàng)目，同時(shí)可以獲得全鏈條的管理收益，充分發(fā)掘品牌溢價(jià)。
周政介紹，現(xiàn)在全國(guó)有4600多家購(gòu)物中心，存量巨大，真正運(yùn)營(yíng)好的并不多。
一二線城市存在大量位置核心但定位不準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)不佳的項(xiàng)目，例如，大悅城對(duì)接的某二線城市核心區(qū)位項(xiàng)目，10多萬(wàn)平方米的體量，僅僅招商八九十家，且以游客為主要客群，生意慘淡，在大悅城主導(dǎo)下，店鋪數(shù)量可能翻三到四倍，客群轉(zhuǎn)向本地75%，旅游25%，徹底顛覆了此前的商業(yè)面貌。
通過(guò)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、招商、運(yùn)營(yíng)的調(diào)整，可以有效提升項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率，這對(duì)業(yè)主方和管理方來(lái)說(shuō)，是一個(gè)雙贏的結(jié)果。
中糧一直注重積累對(duì)存量資產(chǎn)的改造能力。
近年來(lái)，對(duì)中糧廣場(chǎng)C座、安定門(mén)中糧?置地廣場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目、西單大悅城酒店項(xiàng)目的硬件改造和軟件提升上，團(tuán)隊(duì)正積累大量的經(jīng)驗(yàn)。
以中糧廣場(chǎng)C座改造為例，改造前，項(xiàng)目包含三部分：A座和B座是總體量6萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓，為金融、貿(mào)易、咨詢(xún)服務(wù)行業(yè)公司提供辦公場(chǎng)所。C座原本為4.6萬(wàn)平方米高端家居賣(mài)場(chǎng)，此外，還有1.4萬(wàn)平方米的配套。近6年來(lái)，北京寫(xiě)字樓一直處于空置率低而租金水平高的階段，但高端家居市場(chǎng)低迷，由此，中糧考慮對(duì)C座啟動(dòng)改造，邀請(qǐng)了在舊改方面經(jīng)驗(yàn)豐富的建筑事務(wù)所科凱，這家建筑事務(wù)所曾經(jīng)操刀了上海K11和外灘18號(hào)的改造升級(jí)。
改造升級(jí)后，中糧廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)將調(diào)整為8.6萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓和聯(lián)合辦公空間、1.6萬(wàn)平方米商業(yè)配套、1.8萬(wàn)平方米停車(chē)場(chǎng)及設(shè)備庫(kù)房用地。不僅項(xiàng)目的定位清晰，服務(wù)和配套也有了大幅提升。
據(jù)了解，C座租金水平較調(diào)整前提升至少一倍。
“未來(lái)房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代，我們?nèi)绻桃暎銈�(gè)1000億、2000億的銷(xiāo)售規(guī)模，賣(mài)完了，團(tuán)隊(duì)一兩萬(wàn)人干什么？現(xiàn)在很多人見(jiàn)到存量是害怕的，我們很自如。”周政說(shuō)。
（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 張雅楠 陳哲）
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