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再則，萬達商業(yè)項目坪效或也影響其利潤率。
此次交易完成后，萬達商業(yè)的土儲剩900多萬平方米，有業(yè)內(nèi)人士表示，200多個萬達廣場是王健林留下的核心資產(chǎn)。但就在日前，有消息稱，萬達還擬賣掉萬達廣場。萬達官方回應稱：所謂萬達變賣南昌西湖萬達廣場純粹是誤讀，這是萬達廣場輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一部分。
王健林曾經(jīng)向媒體透露，萬達商業(yè)還有1300億元銷售物業(yè)存貨，全部賣掉也可收回幾百億元。到年底，萬達商業(yè)持有3300萬平方米商業(yè)物業(yè)，2018年租金超過330億元。今后五年，預計萬達商業(yè)租金年均增長20%左右。
鼎世商業(yè)集團執(zhí)行董事王瑋公開分析，3300萬平方米商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生330億元的租金收入就是每年每一平方米建筑面積的萬達商業(yè)要產(chǎn)生1000元的租金。如果按行業(yè)通常的10%租金承付能力收取租金(或叫租售比)，則萬達每平方米的銷售額必須達到每年1萬元。每一個萬達廣場都要平均達到10億元或更多的年銷售額，包括所有新建的萬達廣場。以2015年的148個購物中心為例，年銷售額能夠超過10億的購物中心總數(shù)不超過25個，不到上海購物中心總數(shù)的17%。萬達如果2018年要做到330億元的租金收入，萬達包括全國一二三四線城市的購物中心的總體綜合表現(xiàn)要高于上海。因為上海購物中心按建筑面積的平均租金坪效不到每天每平方米2.3元，萬達則必須達到2.7元。而未來5年所謂保持20%的年租金增長來看，這個市場已沒有20%的容量增長，如果沒有有效規(guī)模增長，那只能依靠坪效的租金增長，但沒有任何品類的零售商能夠承擔得起連續(xù)5年每年20%的租金增長，因為根本就不可能有這樣的銷售額增長的支撐。
此外，投資過大，尤其是海外巨額項目的投入或許也是萬達利潤率受挫的原因之一。
萬達商業(yè)2016年10月在上證所申請發(fā)行不超過300億元的公司債，時隔半年后，顯示最新狀態(tài)為“已接收反饋意見”。截至2016年6月末，萬達商業(yè)有息負債規(guī)模2145.6億元，其中短期借款8.89億元，一年內(nèi)到期長期借款241.24億元，長期借款1241.43億元，應付債券654.03億元。從萬達廣場的高周轉(zhuǎn)率就可見其資金需求很大。萬達商業(yè)一度表示，隨著開發(fā)規(guī)模持續(xù)擴大，未來借款金額可能繼續(xù)增加。相對而言，萬達系在海外的投資更是龐大，比如2012年，萬達集團以26億美元的價格收購了AMC。然而AMC預計，該公司今年第二季度的營收在12億美元到12.04億美元之間，凈虧損在1.745億美元到1.785億美元之間。
標普7月發(fā)布報告，將萬達商業(yè)評級列入負面觀察名單，評級為“BBB-”。標普報告認為，萬達商業(yè)中的旅游項目和酒店的銷售可能會減弱其商業(yè)地位，并且這對于萬達的杠桿使用具有不確定性。萬達商業(yè)的業(yè)務策略缺乏透明度和執(zhí)行力，包括萬達商業(yè)策略的有限可見性以及未來兩年的財務狀況。
當然，萬達有自己的辦法“減壓”。國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，萬達在6月初將交易中包括無錫、合肥、重慶等多個萬達城的注冊資本由10億至40億元不等一律撤資調(diào)整為5億元，7月10日交易完成之后由融創(chuàng)再度增資。
“這或許就是萬達的‘空手道’法則，即項目由其開發(fā)后，找到投資者接盤該項目但保留管理權，其所謂輕資產(chǎn)模式就是用別人的錢投資萬達廣場，而由萬達輸出品牌管理。這樣既可以回籠資金，又能降低資產(chǎn)負債率，還有租金分成。”魏長仁分析。
第一財經(jīng)記者了解到，萬達商業(yè)研發(fā)和使用了“慧云”信息管理系統(tǒng)、電子商務系統(tǒng)，由其他企業(yè)投資建設萬達廣場，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)，所產(chǎn)生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。
萬達集團方面告訴第一財經(jīng)記者，現(xiàn)已開業(yè)的205個萬達廣場中有31個是輕資產(chǎn)項目。2016年開業(yè)50個萬達廣場，其中輕資產(chǎn)21個。2017年萬達集團半年報中有明確公布，上半年新開業(yè)項目14個，輕資產(chǎn)萬達廣場9個，上半年新發(fā)展萬達廣場26個，全部為輕資產(chǎn)項目。未來其輕資產(chǎn)越來越多，目前2017年計劃投資的近50個萬達廣場中，超過70%都是輕資產(chǎn)。
“在這種輕資產(chǎn)化模式下，萬達商業(yè)今后的資產(chǎn)負債率會越來越低，當然，其總體收入也可能會下滑，但低資產(chǎn)負債率對萬達而言就是好事。”魏長仁認為。
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