2016年11月，萬達(dá)集團(tuán)宣布在湖南增加投資1000億元，其中在長沙投資600億元，包括投資500億元建設(shè)一座萬達(dá)城，集主題樂園、購物中心、酒店和住宅于一體。加上之前在湖南的投資，萬達(dá)在湖南投資累計(jì)超過1200億元。之后，萬達(dá)集團(tuán)計(jì)劃投資500億元在長沙、岳陽、衡陽、常德、株洲、郴州、永州等投資建設(shè)15個萬達(dá)廣場，其中萬達(dá)擬在長沙新投資建設(shè)5座萬達(dá)廣場。
“萬達(dá)的文旅項(xiàng)目并不是簡單的旅游項(xiàng)目，而是結(jié)合了商業(yè)、住宅、寫字樓等共同發(fā)展。這就是萬達(dá)文旅項(xiàng)目的最大意義——以旅游地產(chǎn)拿地，然后配套發(fā)展一定規(guī)模的可租售房產(chǎn)項(xiàng)目。如今在一線城市，好的項(xiàng)目越來越難拿，拿地成本非常高，這樣的項(xiàng)目別說拿不到，拿到了也很難賺錢。所以只有去二三線、三四線城市拿項(xiàng)目，尤其是拿旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，成本非常低。”克而瑞樂葦創(chuàng)始人兼克而瑞旅游地產(chǎn)總經(jīng)理胡曉鶯向第一財(cái)經(jīng)記者透露。
查閱資料后，第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)商業(yè)目前按總建筑面積來看，一線城市僅占10.5%，二線城市占42.6%，三線城市占46.9%。
萬達(dá)商業(yè)公開信息顯示，其2016年上半年總土地儲備7641萬平方米，新增土地計(jì)容建筑面積548萬平方米，而平均土地收購成本僅每平方米1346元。
“這些大量集中在二三線城市的萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目，不乏結(jié)合文旅項(xiàng)目配套開發(fā)的，很多二三線城市對于旅游用地有優(yōu)惠政策，萬達(dá)依靠自身品牌和綜合實(shí)力優(yōu)勢可以低成本獲得文旅項(xiàng)目用地，盡管旅游用地有銷售限制，但其配套開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目中多少都有住宅、寫字樓等可租售項(xiàng)目，這就形成了一套低成本開發(fā)、高租售收益回報(bào)的模式。孫宏斌看重的就是租售收入，這就是文旅項(xiàng)目最大的低成本、高溢價(jià)價(jià)值——通過旅游項(xiàng)目來拉動周邊可租售項(xiàng)目價(jià)格。融創(chuàng)花438.44億元將近5000萬平方米可售物業(yè)拿下，是筆劃算的生意。”胡曉鶯分析。
凈利潤率不到0.4%?
值得注意的是，根據(jù)2016年世界500強(qiáng)排行榜數(shù)據(jù)，2016年萬達(dá)集團(tuán)營業(yè)收入284.8億美元，凈利潤1.1億美元。由此可見，萬達(dá)集團(tuán)去年的凈利潤率不到0.4%。
對此，大連萬達(dá)集團(tuán)回應(yīng)稱，該集團(tuán)2016年報(bào)表利潤減少的主要原因，是在不計(jì)算萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)56.3%的少數(shù)股東權(quán)益后，為了傳奇、鐵人公司上市，一次性計(jì)提了巨額商譽(yù)減值所致。該項(xiàng)計(jì)提只是報(bào)表利潤層面的反映，與企業(yè)現(xiàn)金流無關(guān)。
第一財(cái)經(jīng)記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，除了上述計(jì)提巨額商譽(yù)減值之外，壞賬計(jì)提、配套項(xiàng)目高成本、高周轉(zhuǎn)率、商業(yè)項(xiàng)目坪效不高以及海外投資巨大等都是使得萬達(dá)集團(tuán)利潤率低的可能原因。
首先，萬達(dá)系的“壞賬準(zhǔn)備和計(jì)提”不少，北京萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司2016年年報(bào)披露，期內(nèi)應(yīng)收賬款超過36億元，比如大歌星系統(tǒng)的應(yīng)收賬款為43096345元，該項(xiàng)目的壞賬準(zhǔn)備為43096345元，計(jì)提比例100%。
其次，業(yè)界認(rèn)為萬達(dá)集團(tuán)可售項(xiàng)目售價(jià)低、配套成本高、高周轉(zhuǎn)等也可能直接影響利潤率。
“與綠地、萬科、恒大等業(yè)者相比，萬達(dá)的可售項(xiàng)目的售價(jià)并不高，這就造成其交易額低，我們都看到萬達(dá)集團(tuán)拿地的成本控制得比較好，但是其配套開發(fā)的成本其實(shí)并不低，比如一些商業(yè)設(shè)施的成本很高。文旅項(xiàng)目最典型，其旅游用地的獲取成本很低，可配套投入非常高，所以文旅板塊數(shù)千億元的投入導(dǎo)致該業(yè)務(wù)本身在短期很難盈利，這些都會導(dǎo)致萬達(dá)利潤率低。此外，萬達(dá)集團(tuán)一直是一個高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，高周轉(zhuǎn)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他同業(yè)者，其資產(chǎn)負(fù)債率也不低，高周轉(zhuǎn)是指必須快速拿地、快速銷售、快速回收、快速拓展新項(xiàng)目，就是因?yàn)槿f達(dá)利潤率低，所以其才需要通過高周轉(zhuǎn)來快速回籠資金，比如18個月建成一個萬達(dá)廣場，萬達(dá)系要依靠快速建成，快速租售來高速回籠資金，然后再投入到新項(xiàng)目中，這是一個相輔相成的循環(huán)。”胡曉鶯分析。
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