商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，堅持輕資產(chǎn)戰(zhàn)略
大力發(fā)展輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。萬達的輕資產(chǎn)路線將徹底改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的重資產(chǎn)模式，是由合作方出地出資金來投資建設萬達廣場，萬達對項目負責選址、設計、建造、招商和管理等一系列的資產(chǎn)運營管理，只有長期經(jīng)營管理權，且不可撤銷，收取30%服務費。
城市布局方面，萬達商業(yè)總土地儲備中一二線城市的占比超過51%，同時考慮到三四線城市的經(jīng)濟形勢及去庫存的壓力，目前萬達已停止了在三四線城市銷售物業(yè)的拿地，未來將在一線和重點二線城市發(fā)展銷售物業(yè)，逐漸提升非銷售物業(yè)的收入比重，同時加上發(fā)展投資性物業(yè)。
根據(jù)2015年報表顯示，商業(yè)地產(chǎn)收入結(jié)構方面，投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理、物業(yè)銷售和酒店經(jīng)營三大板塊，占比分別為10.94%、82.54%和4%。其中物業(yè)銷售收入1025.15億元，占比由2014年的85.05%下降至82.54%，雖然仍是主要收入來源，但整體結(jié)構占比減少了2.51個百分點。同時投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理及酒店經(jīng)營的收入增速明顯加快，分別為物業(yè)銷售的3倍和2倍。
經(jīng)歷數(shù)次轉(zhuǎn)型的萬達，已然從一家地方房地產(chǎn)開發(fā)商變?yōu)閲鴥?nèi)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭。那么隨著房地產(chǎn)告別黃金十年進入“白銀時代”，利潤率下滑、庫存高企、城市市場分化，房企紛紛開始尋求新的利潤增長點，謀劃多元化的發(fā)展模式，在這當中，萬達來的特別猛烈。
退市：收回拳頭是為了更有力地出擊
簡單來說，私有化的主因就是股價過低。3月30日晚間，萬達商業(yè)發(fā)布公告稱，控股股東萬達集團正考慮進行一項全面收購要約，可能導致公司私有化并于聯(lián)交所除牌，收購價格不低于每H股48港元現(xiàn)金。
非A+H，而是退H回A。由于在幾個月前，證監(jiān)會就披露了萬達商業(yè)的A股招股書，擬發(fā)行數(shù)量不超過2.5億股新股，預計籌集資金不超過120億元。因此，這次公告使萬達商業(yè)回A的戰(zhàn)略方向正式浮出水面，說明萬達商業(yè)并未準備搭建A+H融資平臺，而是徹底轉(zhuǎn)回A股。
截至4月8日收盤，萬達商業(yè)股價46.4港元，市盈率5.96，依然低于48港元的每股發(fā)行價和47.6港元的每股凈資產(chǎn)。因此，我們認為，萬達商業(yè)此次私有化退市后轉(zhuǎn)回A股，主要是由于香港資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)估值偏低的原因。
香港上市之旅并非無息貸款。同時，本次萬達商業(yè)的私有化很容易讓人聯(lián)想到曾經(jīng)的“阿里巴巴香港之旅”，2007年阿里巴巴在香港IPO，4年后再以發(fā)行價格將全部股份回收完成私有化退市，等于是套取了一個4年的無息貸款。而萬達商業(yè)本次僅僅上市15個月，所節(jié)省下的利息資金有限，顯然很難覆蓋上市與退市的各種發(fā)行、法律、會計等成本。
按照48港元/股的私有化價格，總股本65254.76萬港股來計算，萬達集團總共需付出313.22億港元即可完成萬達商業(yè)的私有化，折合人民幣約261億元（以中國銀行3月31日外匯牌價0.8333計算）。然而，如果把這些股份原封不動的拿到A股上市將價值多少呢？
目前A股上市的典型房企平均市盈率22.51，根據(jù)萬達商業(yè)2015年報表顯示其每股盈利6.62元計算，該部分股票價值將高達972.4億元！萬達商業(yè)此次私有化后如能成功上市A股，這波絕對不虧。
此時，萬達商業(yè)總市值將超過6746億元，集團整體估值得到全面提升。
更重要的是，從萬達集團掌門人王健林個人資產(chǎn)來看，其直接及間接持有萬達商業(yè)約53.68%的股權，按照上述的計算方法，僅萬達商業(yè)一項就將為其貢獻3621.5億元的財富，折合約559.45億美元（以中國銀行4月8日外匯牌價6.4733計算），再結(jié)合電影、體育、金融、百貨等萬達多板塊資源，將很有可能超過2016年福布斯富豪榜排名第三位沃倫?巴菲特的608億美元，晉升為世界級富豪。
因此，萬達商業(yè)的私有化僅僅是這盤大棋的開始，隨著萬達院線、影院、文化、金融等各大板塊整合全球資源的發(fā)力，未來我們看到將不僅僅是一個全新的萬達，王健林先生很有可能成為第一位與比爾?蓋茨、巴菲特等比肩的華人富豪，相信這將是大概率事件！
萬達商業(yè)上市，王健林成為亞洲頂級富豪，
萬達商業(yè)退市，王健林或成世界頂級富豪！
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