8個(gè)月連搶5個(gè)地王 

　　“我們將高度關(guān)注一線城市和省會(huì)城市，還有一些有產(chǎn)業(yè)支撐的城市。”2015年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地(01109.hk)副主席唐勇聲音剛落，轉(zhuǎn)身便高價(jià)拿地入主武漢。

　　8月28日，經(jīng)過激烈角逐，華潤(rùn)置地以總價(jià)47.2億元獲取武漢光谷地塊，樓面地價(jià)8831元/平方米，溢價(jià)高達(dá)47.29%，刷新武昌單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　這是華潤(rùn)置地今年的第五個(gè)地王。繼北京、上海、廈門大手筆拿地后，華潤(rùn)置地的“地王”之路高歌猛進(jìn)，似乎有點(diǎn)“停不下來”。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，華潤(rùn)置地斥資383.8億元增持了10宗土地，其中僅北京、上海區(qū)域拿地便達(dá)244.72億元。

　　逆勢(shì)拿地，回歸一線，作為今年土地市場(chǎng)一大黑馬，華潤(rùn)置地激進(jìn)的拿地策略也引發(fā)了外界對(duì)其財(cái)務(wù)壓力的擔(dān)憂。截至今年6月30日，華潤(rùn)置地綜合借貸923億港元，折合人民幣近761億元，但現(xiàn)金及銀行結(jié)存不過426.3億港元，折合人民幣351億元，凈有息負(fù)債股東權(quán)益比例為39.4%，相較于2014年全年的39%略有上升。

　　此外，2014年未完成700億元全年業(yè)績(jī)的華潤(rùn)置地，將如何調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，擺脫地王“魔咒”，以期順利完成2015年780億元的簽約目標(biāo)？時(shí)代周報(bào)記者多次致電華潤(rùn)置地香港及深圳總部，均未得到正面回復(fù)。

　　高價(jià)拿地激化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　今年以來，華潤(rùn)置地開始頻頻出手各地土地市場(chǎng)，高價(jià)攻城略地。

　　早在今年1月7日，華潤(rùn)置地聯(lián)合首開股份、平安不動(dòng)產(chǎn)在競(jìng)價(jià)53輪之后，最終以86.25億元競(jìng)得北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯居住地塊，成為北京新晉總價(jià)地王。

　　3月20日，華潤(rùn)置地聯(lián)合華發(fā)股份以70.52億元競(jìng)得上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，樓面價(jià)3.49萬元/平方米，刷新上海地王紀(jì)錄。

　　6月3日，華潤(rùn)置地再度聯(lián)合華發(fā)股份以87.95億元競(jìng)得閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊，樓面價(jià)3.81萬元/平方米，再度刷新上海地王紀(jì)錄。

　　7月10日，在福州馬尾的土地拍賣會(huì)上，經(jīng)過220輪激烈爭(zhēng)奪，華潤(rùn)置地以10.34億元競(jìng)得馬尾一宗地塊，樓面價(jià)每平方米6935.09元，雙雙創(chuàng)下新高，也成為馬尾設(shè)區(qū)以來的“地王”。

　　加上武漢地王，華潤(rùn)置地今年已連續(xù)拿下5個(gè)地王項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，華潤(rùn)置地斥資共約人民幣383.8億元增持了10宗土地（其中權(quán)益地價(jià)人民幣181.5億元），新增計(jì)容建筑面積達(dá)269萬平方米。

　　要支撐今年這些拿地動(dòng)作，華潤(rùn)置地頻頻融資。今年以來，華潤(rùn)置地的融資規(guī)模也較以往上升了一個(gè)臺(tái)階，融資超300億元。

　　今年4月23日，華潤(rùn)置地作為借款人就總數(shù)為78億港元定期貸款融資與多家銀行聯(lián)合訂立了一份貸款融資協(xié)議；隨后5月12日，華潤(rùn)置地發(fā)布融資公告，共發(fā)行三筆境外票據(jù)，折合人民幣為121億元；7月30日，華潤(rùn)置地有限公司公告宣布，公司作為借款人就總數(shù)為人民幣5億元定期貸款融資與一家銀行訂立了一份貸款融資協(xié)議。

　　“大幅拿地且多為地王，財(cái)務(wù)壓力增加是肯定的，”房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人士黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，一方面大肆擴(kuò)張拿地，一方面?zhèn)鶆?wù)壓力隱現(xiàn)，華潤(rùn)置地應(yīng)防范未來市場(chǎng)變化的不可預(yù)見性。一旦市場(chǎng)下跌，就極有可能虧損。

　　事實(shí)上，自2013年急速擴(kuò)張開始，華潤(rùn)置地負(fù)債率便一路走高，從2013年中期的43.6%躍升至2014年中期的55.4%，這一數(shù)值在去年底略有下滑至40.5%，但到今年6月底，又稍回升至41.3%。

　　“我們也觀察到了有些城市的土地拍出了相當(dāng)高的價(jià)格，這隱藏了很多的風(fēng)險(xiǎn)，所以華潤(rùn)置地在目前會(huì)保持一個(gè)理智狀態(tài)。”唐勇說，另外，從降低公司風(fēng)險(xiǎn)的層面考慮，華潤(rùn)置地仍然會(huì)保持健康的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，控制負(fù)債比例，不會(huì)特別的進(jìn)取。

　　全國(guó)性擴(kuò)張致業(yè)績(jī)承壓

　　截至2015年上半年，華潤(rùn)置地共布局全國(guó)53個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積達(dá)4215萬平方米，其中開發(fā)物業(yè)3647萬平方米，投資物業(yè)568萬平方米。

　　全國(guó)性擴(kuò)張加速，華潤(rùn)置地亦明顯提高今年業(yè)績(jī)目標(biāo)。2015年，華潤(rùn)置地提出780億元的簽約額目標(biāo)，較去年有14%的增長(zhǎng)。

　　值得注意的是，去年華潤(rùn)置地提出的700億元目標(biāo)僅完成98.85%。而截至2015年上半年，公司實(shí)現(xiàn)簽約額人民幣370億元，簽約面積325萬平方米，按照780億元銷售目標(biāo)計(jì)算，目前僅完成47.44%。

　　業(yè)績(jī)目標(biāo)提升明顯，華潤(rùn)置地內(nèi)部是否承壓？時(shí)代周報(bào)記者致電華潤(rùn)置地，并未得到正面回應(yīng)。

　　“去年有相當(dāng)一部分房企沒有完成銷售業(yè)績(jī)，今年以來，核心城市市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn)，從成交量來講，還是比較樂觀的，”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從市場(chǎng)角度來講，華潤(rùn)置地要完成該780億元目標(biāo)，存在賭的成分。

　　“除非華潤(rùn)置地在戰(zhàn)略上有很大的改變，不然780億元戰(zhàn)略目標(biāo)估計(jì)很難實(shí)現(xiàn)，”寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，業(yè)績(jī)目標(biāo)的跨越式增長(zhǎng)是有可能實(shí)現(xiàn)的，但要配合公司戰(zhàn)略部署。

　　在外界看來，今年如此大規(guī)模拿地，就是華潤(rùn)置地戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的表現(xiàn)，其中也不乏在華潤(rùn)置地重新物色新主席之際，副主席唐勇在大膽地施展拳腳，通過精準(zhǔn)布局達(dá)到提高毛利、提升規(guī)模的效果，為自身加分。

　　2014年11月9日，吳向東辭任董事會(huì)主席職務(wù)之后，華潤(rùn)置地主席職位一直空缺。在成為董事會(huì)副主席后，唐勇主要是繼續(xù)完成吳向東未完成的任務(wù)，即通過布局一線平衡前幾年投資三、四線所帶來的毛利率下滑局面。

　　在2010年和2011年間，華潤(rùn)置地曾分別耗資190億元和195億元在眾多二、三線城市大舉拿地。隨后的2012年下半年和2013年，三線城市市場(chǎng)逐漸萎縮，華潤(rùn)置地的毛利率也大受影響。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2011年華潤(rùn)置地的毛利率為39.5%，隨后2012年底下降至36.9%，2013年中期則繼續(xù)下降到31.4%，2014年華潤(rùn)置地毛利率見底至30.4%；今年上半年，華潤(rùn)置地毛利率32.2%，比去年底有所改善。

　　當(dāng)然，對(duì)于是否能順利實(shí)現(xiàn)這一780億元目標(biāo)，華潤(rùn)置地管理層也坦承，在今年環(huán)境下，14%這個(gè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度并非那么容易就達(dá)到的目標(biāo)。要確保目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，華潤(rùn)置地也必須致力于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加大在一、二線城市的項(xiàng)目布局。

　　面對(duì)同行們的紛紛轉(zhuǎn)向，唐勇表示：“華潤(rùn)置地也在關(guān)注，其中在物業(yè)發(fā)展上，公司正在進(jìn)行‘十三五’規(guī)劃，未來5年，公司的物業(yè)管理模式也需要做一定的變革和革新。”目前，華潤(rùn)置地尚無分拆商業(yè)地產(chǎn)上市計(jì)劃。來源：時(shí)代周報(bào) 作者：胡天祥

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