業(yè)績變臉在沒有任何預兆的情況下，突然到來。
4月15日，深國商發(fā)布公告“預計一季度扭虧為盈”。
根據(jù)上述公告，深國商2015年第一季度歸屬上市公司股東凈利潤預計盈利350萬-550萬元；而上年同期凈利潤則虧損3832.54萬元。
深國商方面將今年一季度盈利的原因歸結為三點：皇庭廣場經(jīng)營收入增加、公司林木銷售收入增加、財務費用減少。
然而，就在半個月前的3月31日，深國商發(fā)布的2014年年報顯示，該公司去年一年歸屬公司股東凈利潤方面，從2013年的23.2億元大幅下滑114.4%，虧損3.35億元。
年報中給出的虧損原因，同樣主要涉及皇庭廣場，稱“大型購物中心均有一定的培育期，公司核心項目因開業(yè)時間較短，商場尚處于推廣和培育期，營業(yè)收入少以及因銀行借款利息停止資本化導致財務費用有所增加所致”。
事實上，皇庭廣場作為深國商唯一的核心商用物業(yè)資產(chǎn)，在過去多年里也確實主宰著深國商的命運，經(jīng)歷了多次股權易主、投資者逼宮，并身負“導致公司債臺高筑”、“吞噬利潤”等多項“罪名”。
憑借今年一季度的“扭虧為盈”，皇庭廣場是否就此走出業(yè)績泥沼？深國商是否又能憑借皇庭廣場就此咸魚翻生？令外界關注。
4月17日，時代周報記者致電深國商證券事務代表吳小霜。吳在電話里稱“我們預約了4月28日披露一季報，根據(jù)深交所規(guī)定，近期不能接受采訪或調(diào)研”。
同樣令外界關注的還有去年8月深國商方面拋出的定向增發(fā)預案。在這份計劃將皇庭廣場剩余股權全部注入深國商平臺的預案中，深國商的董事長、皇庭集團的控股股東鄭康豪將拿出12億元現(xiàn)金參與定增。外界的疑問在于鄭康豪的12億元資金到底來自何方？
時代周報記者獨家調(diào)查發(fā)現(xiàn)，就在上述定增方案公告之后，鄭康豪所控制的皇庭集團旗下幾個擁有重要項目的公司股權也已于近期被悉數(shù)抵押。種種跡象表明，外界對鄭康豪資金狀況的擔憂，或許并非毫無根據(jù)。
核心項目曾為資金“黑洞”
一個數(shù)據(jù)可以說明皇庭廣場在深國商公司中的核心地位：根據(jù)2014年年報，去年皇庭廣場租金及物業(yè)管理費等收入合計6993萬元，占主營業(yè)務收入72.58%。
而對于經(jīng)歷長達11年爛尾后盤活開業(yè)的皇庭廣場，實際上也一直是深國商頗為矛盾的存在。
一方面，皇庭廣場建設過程中的巨額投入，讓其一直成為上市公司的資金“黑洞”，大規(guī)模吞噬利潤；另一方面因其所處黃金地段的巨大優(yōu)勢，也成為深國商反復抵押融資的工具。
位于深圳市中心區(qū)的皇庭廣場原名為晶島國商購物中心，2004年開始投資建設，當時預計于2005年底封頂并實現(xiàn)預售。但由于裝修以及費用不斷增加等種種原因，該項目遲遲未能開業(yè)。而在2008年由于遭遇百貨業(yè)大鱷“茂業(yè)系”的舉牌，更是讓深國商的股權爭奪戰(zhàn)以及該項目何時開業(yè)成為市場關注的熱點。
直到2013年12月25日，皇庭廣場才正式開業(yè)。時代周報記者梳理深國商近五年年報、公告發(fā)現(xiàn)，皇庭廣場的巨額投入也成為公司近年來業(yè)績不佳的最主要原因。
2012年11月10日，深國商公告了《關于融發(fā)公司向金融機構借款及前期資金用途的公告》。公告對皇庭廣場項目2010年7月1日-2012年10月22日期間的工程費用支出逐筆列示說明。
據(jù)公告顯示，報告期內(nèi)，皇庭廣場資金流入總計37億元（扣除借新還舊20億元，凈流入為17億元），加上其他資金2170萬元，資金流出為17.04億元，賬戶余額為1713萬元。
而這17億元凈借款中，12億元來自平安信托，年息為11.5%；2億元年息高達16%；剩余3億元來自渤海信托，根據(jù)協(xié)議，超過半年之后年息為16%。
事實上，早在2014年8月，一位市場人士就指出，從上述數(shù)據(jù)可以看出，皇庭廣場的投入主要依靠金融機構借款、大股東借款以及外部借款而來，深國商流動資金緊張。
深國商在2010-2012年三年資產(chǎn)負債率曾高達109.74%、125.17%和120.19%。這也反映出融資渠道的單一性使得公司的資產(chǎn)負債率持續(xù)處于相對較高水平。
而從2013年開始，深國商的資產(chǎn)負債率出現(xiàn)大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，深國商2013年、2014年的資產(chǎn)負債率驟降至55.55%、62.84%。
其原因是2013年深國商下屬控股子公司融發(fā)公司開發(fā)的在建投資性房地產(chǎn)皇庭廣場，已全部完工達到預定可開業(yè)狀態(tài)，在報告期內(nèi)對皇庭廣場采用公允價值計量產(chǎn)生的公允價值變動損益所致，這一變化使深國商的總資產(chǎn)由2012年的20.06億元大幅增加至2013年78.03億元。
但值得注意的是，雖然資產(chǎn)負債率下滑，深國商的利潤仍然受到高額借款的不斷吞噬。根據(jù)深國商2010-2014年年報，公司扣非后歸屬于母公司所有者的凈利潤分別為-1.05億元、-1.26億元、-0.69億元、-1.23億元和-3.22億元。而歷年財務費用利息支出一項則分別為1.13億元、0.98億元、0.54億元、1.05億元和2.81億元。
與此同時，時代周報記者也注意到，因皇庭廣場所處黃金地段的巨大優(yōu)勢，皇庭廣場在近幾年來被反復抵押融資。僅就2013年、2014年兩年內(nèi)，融發(fā)公司通過抵押皇庭廣場向中建投信托、中國工商銀行深圳南山支行、西部信托、中國農(nóng)業(yè)銀行錦湖支行累計借款達31.7億元。
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