經(jīng)歷了一個多月的等待，深國商（專題閱讀）的增發(fā)方案終于拿到了初步路條。

　　10月22日，深國商公告稱，公司于21日收到證監(jiān)會通知，公司非公開發(fā)行股票申請獲得受理。

　　紅商網(wǎng)訊：一個月前的9月6日，深國商公布了定增預(yù)案，擬向皇庭投資、皇庭金融控股、和瑞九鼎、霍孝謙和陳巧玲，以10.03元/股發(fā)行3.09億股，募集資金凈額不超過30.97億元。

　　這個交易預(yù)案的核心是深圳商業(yè)地產(chǎn)史上最大的爛尾項目皇庭廣場。在耗資數(shù)十億，公司控制權(quán)幾易其主、股權(quán)爭奪、債臺高筑等種種風波后，皇庭廣場終于在2013年底開業(yè)。

　　不過，與一般的非公開增發(fā)不同，此次增發(fā)，深國商實際控制人和公司董事長鄭康豪將耗資23億元大比例增持。此方案一旦完成，鄭康豪股權(quán)比例也由原來的20.87%提高至49.55%。

　　在大股東抄底進一步增強對公司控制力時，困擾皇庭廣場多年的巨額債務(wù)問題將大大緩解，至于皇庭廣場未來能否扭轉(zhuǎn)頹勢，運營將是關(guān)鍵。

　　抄底增發(fā)

　　10月22日，盡管A股大幅下挫，但受利好刺激的深國商股價一路上漲。當日，深國商最高漲幅接近6%，并突破了18元的一年來最高位。

　　公開的消息面上，除了增發(fā)方案被證監(jiān)會受理外，并無太多利好。

　　此前一天，深國商發(fā)布了2014年三季度業(yè)績報告。報告顯示，今年1-9月，深國商實現(xiàn)營業(yè)收入7226.18萬元，虧損高達1.59億元。單是第三季度，深國商的虧損就達到6185萬元。

　　對于虧損，深國商在公告中稱，主要原因是大型購物中心均有一定的培育期，營業(yè)收入少以及因銀行借款利息停止資本化導(dǎo)致財務(wù)費用有所增加所致。

　　深國商所說的大型購物中心指的是其旗下核心資產(chǎn)皇庭廣場。

　　這樣一個爛尾十多年，現(xiàn)在每天仍在虧損的商業(yè)地產(chǎn)項目，卻是資本市場的搶手貨。

　　在深國商此次增發(fā)對象中，鄭康豪名下的兩家公司，包攬了其中23億元。其中，皇庭投資以所持皇庭文化100%股權(quán)，作價11億元認購1.09億股，皇庭金融控股則以現(xiàn)金12億元，認購1.19億股。

　　資料顯示，皇庭投資主營業(yè)務(wù)為投資管理，除了持有深國商股份外，并未開展其他經(jīng)營活動，目前主要資產(chǎn)是通過融發(fā)投資公司持有皇庭廣場40%股權(quán)，另外60%股權(quán)則為深國商持有。

　　這就意味著，此次定增一旦完成，皇庭廣場將全部注入深國商。

　　在付出了23億元代價之后，鄭康豪也進一步坐穩(wěn)大股東之位，股權(quán)比例由原來的20.87%提高至49.55%。

　　受大股東注資的刺激，從9月6日復(fù)牌以來，深國商股價一路飆升。截至10月22日，深國商股價已從復(fù)牌前的11.27元漲至18元附近，3個月的漲幅接近60%。而相對于10.03元的非公開增發(fā)價，差價更是巨大。

　　盡管賬面上增發(fā)各方將獲得巨大收益，但對于深國商而言，此次增發(fā)或許能解決一些深層次問題。

　　根據(jù)本次發(fā)行預(yù)案，扣除發(fā)行費用后可募集現(xiàn)金不超過20億元，募集現(xiàn)金中約17億元將用于償還借款，其余全部用于補充流動資金。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，深國商的財務(wù)費用已達2.15億元。而根據(jù)相應(yīng)實際借款利率測算，償債完成將使深國商每年減少利息費用約1.76億元。相比于今年前三季度接近1.6億元的虧損，如能解決困擾多年的債務(wù)問題，深國商未來的利息負擔將大為減輕。

　　但要讓虧損多年的深國商全面復(fù)活，除了債務(wù)問題，皇庭廣場的運營也至關(guān)重要。

　　成敗皇庭廣場

　　因為沒有主營業(yè)務(wù)，自2010年以來深國商連年虧損，皇庭廣場作為唯一核心資產(chǎn)，一直被寄予厚望。

　　深國商曾在2013年對外稱：預(yù)計最高空置率的2014年皇庭廣場可實現(xiàn)毛收入3.4億元，凈收益2.6億元。

　　而據(jù)深國商三季報，今年前9個月，整個公司的營業(yè)收入才7226.18萬元，與預(yù)期差距甚大。

　　在2013年年報中，深國商在總結(jié)自身的核心競爭力時列明了兩點：一是公司核心項目皇庭廣場位于深圳市中心區(qū)核心商圈，區(qū)位優(yōu)勢突出；二是公司內(nèi)部擁有商業(yè)項目成功運營經(jīng)驗的核心團隊。在這兩點中，真正能得到外界認同的是第一點。對于運營，深國商尚未展現(xiàn)出其能力。從深國商官方發(fā)布的系列報告來看，皇庭廣場的招租并不算順利。

　　截至2013年年底，皇庭廣場全部樓層招商合計可確定商戶的面積（含簽定合同、意向書以及洽談完成待簽協(xié)議等情形）約占皇庭廣場可出租面積的比例為80%。到今年6月30日，這一數(shù)字為82%，9月30日則為83%。在已簽合同商戶面積約占皇庭廣場可出租面積這個指標上，2013年年底是60.4%，今年6月30日是73.44%，9月30日是75%。截至目前，深國商官方給出的皇庭廣場開業(yè)率是54%，三個月前的數(shù)字為40%。

　　已開業(yè)10個多月的皇庭廣場，部分區(qū)域仍在趕工。盡管身處深圳最核心的商業(yè)地段，除了午間的就餐時間，皇庭廣場并無太多人流。

　　另外，為了皇庭廣場的開業(yè)以及日后運營，深國商付出極大代價的同時也留下了隱患。

　　2013年年報顯示，深國商旗下子公司融發(fā)投資與意大利高端奢侈品連鎖百貨COSCIA百貨簽訂租賃商鋪租賃協(xié)議，協(xié)議約定融發(fā)投資將皇庭廣部分商鋪出租給COSCIA，并同時提供品牌進場費與裝修補貼金額合計9871萬元。2014年半年報顯示，繼2013年已支付987萬相關(guān)費用后，今年前6個月，深國商實際支付給COSCIA的費用已達9377.67萬元。

　　對深國商而言，另一筆巨大的費用是COSCIA的銷售保底。經(jīng)濟觀察報獲得的相關(guān)資料顯示，租賃期內(nèi)，融發(fā)投資保證COSCIA每年的最低銷售額不低于1.5億元人民幣，如果COSCIA銷售低于1.5億元，由融發(fā)投資出資購買COSCIA經(jīng)營的商品，直至達到保底銷售額。

　　外在的壓力也不容小視。

　　截至2013年底，深圳開業(yè)的購物中心已有46個，平均每個購物中心的商業(yè)建筑面積為6.7萬平方米；深圳在建及尚未開業(yè)的購物中心超過25個，預(yù)計到2015年，深圳開業(yè)的購物中心總數(shù)將超過70個。

　　但相比國內(nèi)其他市場，深圳的商業(yè)地產(chǎn)運營狀況并不佳。

　　世邦魏理仕指出，深圳因消費力外逃香港、本地零售物業(yè)投資退出困難、供過于求等原因并未受到一線奢侈品牌的青睞，租金上漲幅度受到限制。深圳現(xiàn)有的人均商業(yè)面積約為上海及杭州的兩倍，在一線城市中位居第二。而未來三年，深圳新增加的商業(yè)建筑面積將超過200萬平方米。

　　面對大量的新增供應(yīng)，商場運營者的招商能力及市場零售租金將備受考驗，對皇庭廣場和深國商而言，這樣的環(huán)境難言輕松。（來自：經(jīng)濟觀察報 作者 廖杰華）

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