近日，旭輝集團(tuán)在重慶的首個(gè)綜合體項(xiàng)目開(kāi)始試水，其低調(diào)謹(jǐn)慎的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式又增加了一個(gè)試點(diǎn)。這家長(zhǎng)期專(zhuān)注住宅開(kāi)發(fā)的知名房企，能否在單純住宅滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式逐漸看到“天花板”的情況下，尋找到適合自身發(fā)展的路徑？
商業(yè)理念
旭輝集團(tuán)在重慶的80萬(wàn)平方米大盤(pán)旭輝城吸引了當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房人、媒體以及同行的目光，不僅因?yàn)槠溆兄褫x在全國(guó)擴(kuò)張中常見(jiàn)的大體量、面向剛需住宅的特點(diǎn)，還因?yàn)槠溆兄w量不小的商業(yè)業(yè)態(tài)。這種住宅和商業(yè)結(jié)合的綜合體形式，被旭輝首次引入重慶。
起家于上海的旭輝集團(tuán)，成立于2000年，長(zhǎng)期以來(lái)以住宅開(kāi)發(fā)被世人熟知，且主要業(yè)務(wù)集中于長(zhǎng)三角區(qū)域。2012年年底在香港上市之后，旭輝在全國(guó)擴(kuò)張的步伐加快，目前擴(kuò)張的城市已經(jīng)包括長(zhǎng)三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域和中西部區(qū)域。與住宅領(lǐng)域的快速擴(kuò)張相比，旭輝在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)顯得低調(diào)謹(jǐn)慎得多。除了前述重慶項(xiàng)目中有較大比例商業(yè)體量外，旭輝商業(yè)項(xiàng)目主要集中在上海、長(zhǎng)沙等地，并且多與住宅項(xiàng)目相結(jié)合，或做社區(qū)商業(yè)的配套，或者像住宅一樣選擇快速出售回籠資金，如旭輝在上海與綠地共同開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目綠地？旭輝E天地，所推出的商鋪以銷(xiāo)售為主，且該項(xiàng)目建筑面積只有3萬(wàn)平方米左右。
旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中曾在接受采訪時(shí)表示，因?yàn)楣咎岢咧苻D(zhuǎn)、高利潤(rùn)、高品質(zhì)、低負(fù)債，相對(duì)而言，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金沉淀要求較高，旭輝更愿意主推的是社區(qū)商業(yè)，因?yàn)檫@是對(duì)公司住宅為主戰(zhàn)略下的有益補(bǔ)充。
旭輝曾宣稱(chēng)，會(huì)將商業(yè)地產(chǎn)視為業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)，不過(guò)在當(dāng)前業(yè)務(wù)布局中，住宅依然占據(jù)絕對(duì)主流。在旭輝內(nèi)部，對(duì)于產(chǎn)品業(yè)態(tài)布局有一個(gè)“721”的說(shuō)法，即首次置業(yè)為主的剛需住宅占比達(dá)70%，銷(xiāo)售型商辦物業(yè)占20%，10%是其他創(chuàng)新類(lèi)高端產(chǎn)品。
早在2010年，旭輝就成立了專(zhuān)門(mén)的商業(yè)公司，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)嘉興旭輝廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，該商業(yè)項(xiàng)目2012年已經(jīng)開(kāi)業(yè)。根據(jù)旭輝官網(wǎng)，其在上海的旭輝海上國(guó)際、松江九亭項(xiàng)目、嘉定旭輝U天地等項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在今年下半年開(kāi)業(yè)。只不過(guò)，即使不和萬(wàn)達(dá)[微博]這樣的商業(yè)地產(chǎn)老大相比，只與萬(wàn)科、保利、金地等原本同樣專(zhuān)注住宅領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商們相比，旭輝在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的探索依然顯得小心翼翼。年報(bào)顯示，旭輝2014的合同銷(xiāo)售額達(dá)到212.1億元，較2013年的153.2億元增加38.4%，在住宅銷(xiāo)售領(lǐng)域依然高歌猛進(jìn)。而在最能體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的租金收入一項(xiàng)，旭輝交出的成績(jī)單則是當(dāng)年租金收入約為4170萬(wàn)元，同比減少12.7%。
模式之辯
經(jīng)過(guò)幾輪調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了很大改變。一方面是住宅市場(chǎng)由供不應(yīng)求逐漸向供求平衡甚至供過(guò)于求過(guò)渡，經(jīng)過(guò)十多年的快速發(fā)展，在一二線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步由新房市場(chǎng)為主向存量房市場(chǎng)為主轉(zhuǎn)變，在三四線城市，新的住房需求的產(chǎn)生則要依托于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增加，單純依靠高周轉(zhuǎn)快速開(kāi)發(fā)的模式逐漸遇到“行業(yè)天花板”；另一方面是商鋪的銷(xiāo)售模式也受到挑戰(zhàn)，散售導(dǎo)致的管理和運(yùn)營(yíng)混亂使地方政府和投資者都對(duì)其抱有懷疑。這兩種趨勢(shì)的代表性事件，一個(gè)是在住宅開(kāi)發(fā)做到行業(yè)龍頭的萬(wàn)科，宣布向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，增加商用物業(yè)在產(chǎn)品業(yè)態(tài)中的比例，另一個(gè)則是以商鋪散售聞名的SOHO中國(guó)宣布向商用物業(yè)持有型開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型。
在這樣的背景下，就要求房地產(chǎn)企業(yè)在住宅開(kāi)發(fā)的同時(shí)，必須要在商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域有所建樹(shù)，要尋找到一條能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的商業(yè)模式，而不是局限于利用銀行貸款搞以前滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、賺快錢(qián)的模式。
未來(lái)前景
林中表示，旭輝要大規(guī)模開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，需要兩個(gè)前提條件，一個(gè)是旭輝本身規(guī)模足夠大，因?yàn)橐_(kāi)發(fā)持有型商業(yè)，自己一定要有非常強(qiáng)的自由現(xiàn)金，因?yàn)樯虡I(yè)的投資性相對(duì)比較差。另一個(gè)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)要由開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段走到經(jīng)營(yíng)持有階段，再到資產(chǎn)證券化階段，企業(yè)有更多金融方面的退出路徑能夠解決資金壓力。
早前，旭輝曾經(jīng)提出一份長(zhǎng)期規(guī)劃，在銷(xiāo)售額超過(guò)300億元后，商業(yè)地產(chǎn)將小幅擴(kuò)張；在銷(xiāo)售額超過(guò)500億元后，擴(kuò)張步伐將加快；到2015年至2016年，旭輝將逐漸提高特色商辦的比重，實(shí)現(xiàn)占比20%，并實(shí)現(xiàn)18%以上的利潤(rùn)率。
按照2014年的增長(zhǎng)率，近一兩年之內(nèi)旭輝的銷(xiāo)售額有望突破300億元，按照其規(guī)劃，商業(yè)地產(chǎn)小幅擴(kuò)張的時(shí)期即將來(lái)臨。只是旭輝要達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張步伐加快的500億元，還面臨不小的難度，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普就指出，旭輝集團(tuán)的銷(xiāo)售增速在未來(lái)2年將放緩。(來(lái)自：新金融觀察)
200億旭輝“商”謀：主推社區(qū)商業(yè) 擴(kuò)張步伐加快
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