在其勃興之時，董事長能從業(yè)界關(guān)注的腐敗大案中全身而退，當其步入危機，政府卻一改昔日“友善”，對其樓盤全面“鎖房禁售”，掐住其資金的咽喉。發(fā)生在這家全國排名20強的地產(chǎn)名企身上的故事，無疑是中國一些地產(chǎn)業(yè)特有營商環(huán)境的典型演繹。
從政商關(guān)系的背景，揣測佳兆業(yè)從“超速崛起”到“加速崩潰”的原因，這不無道理。但是，危機的種子在成功之時便已種下，過多地關(guān)注加速危機深化的“非市場因素”，也不利于對行業(yè)本身的理性思考。
佳兆業(yè)代表著中國中小地產(chǎn)商一種特有的經(jīng)營困境：在當前政商及金融環(huán)境之下，它們具有和權(quán)力靠近的極大可能性，而這更可能意味著命運的不可掌控。佳兆業(yè)的故事沒有完，而中國中小地產(chǎn)商的命運轉(zhuǎn)折也才剛剛開始。
權(quán)力“變臉”
佳兆業(yè)是深圳本土家族地產(chǎn)企業(yè)，由郭英成、郭英智、郭俊偉三兄弟于1999年成立。
佳兆業(yè)危局開始的節(jié)點，或許比想象的還要早。
2014年12月，因深圳多處樓盤被地方政府“鎖盤禁售”，佳兆業(yè)港股股價創(chuàng)下單日下跌12.5%的紀錄，這被看作是本輪危機的開始。
但股價下挫的紀錄早已有之。2011年5月12日，淡馬錫折價拋售了其擁有的佳兆業(yè)全部約8%的股權(quán)，佳兆業(yè)股價當日一度跌去兩成，達19.76%。
作為新加坡的主權(quán)財富基金，淡馬錫在中國擁有深厚的政經(jīng)人脈，其拋售直接造成一場資本市場對佳兆業(yè)的信心危機。郭氏家族只能增持護盤，通過旗下公司增持了1240萬股，持股比例由61.70%增至61.95%。
但隨后，由于中國樓市大環(huán)境的“堅挺”和佳兆業(yè)業(yè)績的走高，淡馬錫的拋售成為了一個被市場忽略的信號。但回過頭來看，當時的這個信號是強烈的。淡馬錫之后并未大規(guī)模退出中國地產(chǎn)業(yè)，而是在內(nèi)地多有擴張。
對于淡馬錫的拋售，佳兆業(yè)人士當時的解讀是，淡馬錫屬于財務(wù)投資，需要在二級市場退出。但另一種觀點則認為，以“舊改”起家的小公司開始向外地擴張不一定是好辦法，“神通廣大”的淡馬錫可能看到了隱藏的風險。
從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，2011年的確是佳兆業(yè)的一個節(jié)點。這一年，佳兆業(yè)在珠三角(5868.84,54.490,0.94%)以外的銷售額首次超過珠三角。其當年年報顯示，其在西部地區(qū)的合約銷售額為43.68億人民幣，超過珠三角地區(qū)的41.15億，而后者不到全國銷售總額152.89億的1/3。
對比2010年和2009年，佳兆業(yè)在珠三角的銷售金額分別約為69%和77%。顯然，佳兆業(yè)的重心正在離開大本營深圳。在外地板塊中，四川板塊一直占據(jù)重要的位置。
目前，已有報道稱佳兆業(yè)曾在四川與周永康之子周濱的中旭系發(fā)生過業(yè)務(wù)“牽連”。盡管此消息尚未被權(quán)威渠道證實，但佳兆業(yè)在政商關(guān)系上的“前科”已是公開“秘密”。
2005年，佳兆業(yè)介入廣州著名爛尾樓中誠廣場的收購案，隨后還成為最后贏家;2008年，原廣東省高級法院執(zhí)行局長楊賢才案事發(fā)，而隨后的判決書指明，佳兆業(yè)董事長郭英成行賄楊賢才100萬港元。
在楊賢才案的判決書中，另有一家企業(yè)及其法定代表人曾向楊行賄600萬港元。之后，該企業(yè)因單位行賄罪被判處罰金1000萬元，法定代表人因行賄罪被判有期徒刑兩年緩刑3年。但奇怪的是，郭英成卻并未受楊賢才受賄案的影響。不光他本人全身而退，在2009年，佳兆業(yè)還得以在港交所成功上市。
但在本輪危機之中，佳兆業(yè)面臨的“外部環(huán)境”似乎發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)，權(quán)力早已不再那么“友善”，政府的“鎖盤禁售”被看作是對這家地產(chǎn)商的“絕殺”。
對此，市場分析師鄧浩志對《南風窗》記者說，各地政府部門對佳兆業(yè)的樓盤進行鎖盤禁售的做法，似乎值得商榷。“這家企業(yè)究竟發(fā)生了什么事情，目前尚無公開發(fā)布的權(quán)威定論。”
“鎖盤禁售”的原因或許很“深奧”，但其帶來的后果卻很簡單。當新房不能出售，那么地產(chǎn)商的資金鏈便會吃緊，如果是資金鏈薄弱的地產(chǎn)商，企業(yè)將有存亡之虞。而事實上，佳兆業(yè)根本經(jīng)不起長時間的“鎖盤禁售”，因為這家公司的資金鏈一直很薄弱，并且這些年愈發(fā)如此。
舊改“雙刃”
在外界看來，佳兆業(yè)除了擁有深厚的政商背景之外，還在香港有著強大的金融資源支持。1999年，郭氏家族創(chuàng)立了香港富昌金融集團，該集團早已在香港做得風生水起，旗下產(chǎn)業(yè)包括富昌證券、富昌期貨、富昌融資、富昌金業(yè)及深圳富昌易貸等，其中富昌證券名列香港50大券商之列。
此外，和李嘉誠一樣，郭氏家族也屬于潮汕商人，其在香港人脈甚廣。香港大家族新世界(10.57,0.050,0.48%)的鄭裕彤、玩具大亨蔡志明、英皇的楊受成和富豪劉鑾雄等，都是佳兆業(yè)上市公司的股東。
看起來，佳兆業(yè)必定財大氣粗，但實際上，它相當“缺錢”，這來自于其“舊改之王”的營運模式和擴張野心的矛盾。
佳兆業(yè)一直公開表示，舊改的最大好處是毛利率高。近年來，隨著地價的上升和房價的企穩(wěn)，中國內(nèi)地主要地產(chǎn)商的毛利率都呈現(xiàn)出了下降趨勢，唯有佳兆業(yè)等少數(shù)能免于受到大環(huán)境的影響。
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