這一次，資本市場(chǎng)中并不起眼廣東海印集團(tuán)股份有限公司（下稱(chēng)“海印股份”，000861.SZ）以一款名為海印股份信托受益權(quán)專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃的產(chǎn)品走在了金融潮流前沿。從行業(yè)意義上說(shuō)，這是930利好政策之后，國(guó)內(nèi)第一只基于商業(yè)物業(yè)未來(lái)特定期間經(jīng)營(yíng)收益的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。其創(chuàng)新點(diǎn)有二，一是計(jì)劃管理人通過(guò)銀行和信托公司架設(shè)了“專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃+信托”的雙層架構(gòu)。二是優(yōu)先級(jí)和次級(jí)分化設(shè)計(jì)以及控股股東海印集團(tuán)擔(dān)保等多種增信措施實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的最小化，有效地降低了融資成本，增強(qiáng)了產(chǎn)品的流動(dòng)性。
這個(gè)嘗試是業(yè)績(jī)欠佳、發(fā)展空間逼仄的海印股份在今年用盡銀行授信、定向增發(fā)等常規(guī)手段之后的最新融資招式。
海印股份募資急迫，意在打開(kāi)下一步發(fā)展的新局面。借助以往在商業(yè)地產(chǎn)板塊的一定實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，海印股份當(dāng)下打算充分利用商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)低位調(diào)整的機(jī)會(huì)，摒棄攤大餅的發(fā)展模式，而是以上海浦東新區(qū)周浦地塊項(xiàng)目為模板，圍繞一線(xiàn)城市和珠三角地區(qū)的核心商圈或成本洼地布局增量。
玩轉(zhuǎn)資產(chǎn)證券化
海印股份信托受益權(quán)專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃（下稱(chēng)“專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”）于2014年4月17日獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。截至2014年8月14日，經(jīng)驗(yàn)資，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃各檔資產(chǎn)支持證券認(rèn)購(gòu)人的認(rèn)購(gòu)資金總額均達(dá)到該檔資產(chǎn)支持證券目標(biāo)募集規(guī)模。至此，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃符合成立條件，正式成立。9月19日，正式在深交所掛牌交易，這是中國(guó)商業(yè)物業(yè)租金資產(chǎn)證券化的第一單，也是國(guó)內(nèi)登陸深交所的第一只資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
大公國(guó)際資信評(píng)估有限公司給予優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券海印 1至海印5的評(píng)級(jí)均為AA+級(jí)。優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的目標(biāo)募集總規(guī)模為14億元，向符合標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行；次級(jí)資產(chǎn)支持證券目標(biāo)募集規(guī)模為1億元，由海印股份全額認(rèn)購(gòu)。資產(chǎn)支持證券面值均為100元/每份。
據(jù)了解，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的市場(chǎng)推廣對(duì)象需符合以下條件：經(jīng)有關(guān)金融監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的金融機(jī)構(gòu)，包括商業(yè)銀行、證券公司、基金管理公司、信托公司和保險(xiǎn)公司等；上述金融機(jī)構(gòu)面向投資者發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品，包括但不限于銀行理財(cái)產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、投連險(xiǎn)產(chǎn)品、基金產(chǎn)品、證券公司資產(chǎn)管理產(chǎn)品等；注冊(cè)資本不低于1000萬(wàn)元（人民幣，下同）的企業(yè)法人；合伙人認(rèn)繳出資總額不低于5000萬(wàn)元，實(shí)繳出資總額不低于1000萬(wàn)元的合伙企業(yè)；經(jīng)計(jì)劃管理人認(rèn)可的其他合格機(jī)構(gòu)投資者。
在銷(xiāo)售期內(nèi)，符合上述條件的認(rèn)購(gòu)人可多次申購(gòu)優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券，已參與的申請(qǐng)?jiān)阡N(xiāo)售期內(nèi)不允許撤銷(xiāo)，首次申購(gòu)金額不得低于500萬(wàn)元，每次追加申購(gòu)的金額不得低于250萬(wàn)元，且必須為250萬(wàn)元的整數(shù)倍。
海印股份的資產(chǎn)支持證券計(jì)劃由兩個(gè)鏈條鉸合而成：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分別是大業(yè)信托成立資產(chǎn)信托受益權(quán)信托即“大業(yè)—海印股份信托貸款單一資金信托”和中信建設(shè)證券設(shè)立資產(chǎn)管理計(jì)劃即“海印股份專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”。在此資產(chǎn)信托受益權(quán)信托的各交易方中，委托人并不是海印股份，而是作為第三方的浦發(fā)銀行。這樣做的目的是海印股份可以快速?gòu)你y行獲得資金，而如果由信托公司直接對(duì)公眾募資，則無(wú)法做到。
在資產(chǎn)管理計(jì)劃這一鏈條上，中信建設(shè)證券充當(dāng)計(jì)劃管理人這個(gè)重要角色。計(jì)劃管理人設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的目的是接受認(rèn)購(gòu)人的委托，按照專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃文件的規(guī)定，將認(rèn)購(gòu)資金用于購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)資產(chǎn)，并以該等基礎(chǔ)資產(chǎn)及其管理、運(yùn)用和處分形成的屬于專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的全部資產(chǎn)和收益，按專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃文件的約定向資產(chǎn)支持證券持有人支付。計(jì)劃管理人還負(fù)責(zé)資產(chǎn)支持證券的推廣、銷(xiāo)售工作。
該資產(chǎn)支持證券計(jì)劃的具體過(guò)程是：首先，海印股份請(qǐng)大業(yè)信托成立一個(gè)專(zhuān)項(xiàng)信托。在信托這一鏈條上，海印股份請(qǐng)浦發(fā)銀行作為原始權(quán)益人以15億元投資信托計(jì)劃。這時(shí)，信托受益權(quán)歸屬于浦發(fā)銀行。然后，海印股份以特定期間的經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)收賬款作為質(zhì)押，獲取大業(yè)信托的貸款。該信托貸款的貸款總額為15億元，年利率為9.1%，采用一次性放款，按年計(jì)算需償還的本息，分月支付的方式。海印股份以旗下運(yùn)營(yíng)管理的 14 個(gè)商業(yè)物業(yè)整租合同項(xiàng)下的商業(yè)物業(yè)特定期間經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)收賬款質(zhì)押給海印資金信托，并承諾以 14家商業(yè)物業(yè)的租金及其他收入作為信托貸款的還款來(lái)源。海印股份的控股股東海印集團(tuán)為海印股份與大業(yè)信托的海印資金信托貸款提供連帶責(zé)任保證。
根據(jù)北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，質(zhì)押給海印資金信托的租賃收益預(yù)計(jì)現(xiàn)金流的各期質(zhì)押率為0.86 至 0.87，均小于1。這表示海印股份租賃收益的預(yù)期現(xiàn)金流應(yīng)該完全能夠覆蓋海印資金信托的信托貸款本息。
另一個(gè)鏈條上，根據(jù)海印股份的需求，中信建設(shè)證券作為計(jì)劃管理人設(shè)立海印股份專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。同時(shí)，由中信建設(shè)證券作為推廣機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)向公眾推廣該計(jì)劃并招募投資者。由中信建設(shè)證券向投資者說(shuō)明：“海印股份信托受益權(quán)專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃資產(chǎn)支持證券”以“大業(yè)——海印股份信托貸款單——資金信托”的信托受益權(quán)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款來(lái)源。投資者認(rèn)購(gòu)資產(chǎn)管理計(jì)劃后，成為該資產(chǎn)支持證券的所有人。
在這場(chǎng)交易中，浦發(fā)銀行成為加快貸款發(fā)放的“時(shí)間之橋”。在將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給海印股份專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，并獲得轉(zhuǎn)讓款后，浦發(fā)銀行全身而退。專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間，海印股份獲得信托貸款后，按月償還貸款本息給大業(yè)信托；大業(yè)信托在每月收到海印股份支付的貸款本息后（不含該日）的第一個(gè)工作日，扣除當(dāng)期必要的費(fèi)用后全部分配給信托受益人，即海印股份專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。中信建設(shè)證券向資金托管銀行平安銀行發(fā)出分配指令，平安銀行根據(jù)分配指令，將相應(yīng)資金劃撥至登記托管機(jī)構(gòu)中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司深圳分公司的指定賬戶(hù)，用于支付投資者所有的資產(chǎn)支持證券本金和預(yù)期收益。
收益分配方面，在每個(gè)兌付日，在支付完畢專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃應(yīng)納稅負(fù)、當(dāng)期管理費(fèi)、托管費(fèi)和其他專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃費(fèi)用以及當(dāng)期優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券預(yù)期收益和本金后，中信建設(shè)證券將剩余資金的50%支付給次級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人即海印股份。
份額轉(zhuǎn)讓?zhuān)串a(chǎn)品的“二級(jí)市場(chǎng)日常交易”方面，優(yōu)先級(jí)份額在專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間將在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。通過(guò)深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)受讓優(yōu)先級(jí)份額的投資者必須為符合認(rèn)購(gòu)條件的投資者，投資者不必與轉(zhuǎn)讓人、計(jì)劃管理人、托管銀行簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其受讓的優(yōu)先級(jí)份額將直接進(jìn)入其證券賬戶(hù)。優(yōu)先級(jí)份額轉(zhuǎn)讓交易時(shí)，每手不得低于500份，每次轉(zhuǎn)讓不得低于一手且須為一手的整數(shù)倍。次級(jí)資產(chǎn)支持證券全部由海印股份認(rèn)購(gòu)，除非根據(jù)生效判決或裁定或計(jì)劃管理人事先的書(shū)面同意，海印股份不得轉(zhuǎn)讓其所持任何部分或全部次級(jí)份額。
海印股份信托受益權(quán)專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃是國(guó)內(nèi)第一只基于商業(yè)物業(yè)未來(lái)特定期間經(jīng)營(yíng)收益的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，計(jì)劃管理人通過(guò)銀行和信托公司所架設(shè)了“專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃+信托”的雙層架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了基于商業(yè)物業(yè)未來(lái)特定期間經(jīng)營(yíng)收益的資產(chǎn)證券化。但作為以專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃為具體形式的私募信托，信托權(quán)益的流轉(zhuǎn)只能通過(guò)私募市場(chǎng)，海印股份的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃與主要依靠公募市場(chǎng)募集和交易的REITs還有相當(dāng)?shù)木嚯x。
海印股份的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃不涉及物業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要像股權(quán)REITs那樣將商業(yè)物業(yè)真正賣(mài)給專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃（恐怕那些物業(yè)也早已被質(zhì)押了）。和傳統(tǒng)債務(wù)融資方式相比，這種方式不受公司凈資產(chǎn)規(guī)模、盈利指標(biāo)的影響，形式上比REITs更加靈活。
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