核心摘要：正式更名為大悅城地產有限公司后，這家已經正式登陸港股平臺的商業(yè)地產公司即將交出上市元年的成績單。大悅城地產近日發(fā)布盈警，稱經計及大悅城項目的經營業(yè)績，預期集團2014年度綜合溢利將較2013年度下跌約45%至50%。

　　正式更名為大悅城地產有限公司后，這家已經正式登陸港股平臺的商業(yè)地產公司即將交出上市元年的成績單。

　　大悅城地產近日發(fā)布盈警，稱經計及大悅城項目的經營業(yè)績，預期集團2014年度綜合溢利將較2013年度下跌約45%至50%。

　　其中，約90%的預期溢利跌幅歸因于2014年度的集團投資物業(yè)公允值預期增幅的下降。大悅城地產稱，截至2014年6月30日止六個月，投資物業(yè)公允值增幅下降已導致相關期間的溢利大幅下跌。而2014下半年，該情況也仍無重大改變。

　　大悅城地產指預期溢利跌幅也與2014年新投入運營的三個物業(yè)項目相關，分別為北京長安街W酒店、北京華爾道夫酒店及煙臺大悅城與開業(yè)相關的額外成本及開支增加。

　　同時，上述三個新開業(yè)項目于2014年期內處于初步營運階段，產生的收益或溢利尚無法覆蓋成本及開支。

　　此外，大悅城地產期內銷售及交付總建筑面積的減少也導致2014年來自待售物業(yè)銷售收入下跌。

　　不過，伴隨2014年6個商業(yè)項目的注入，大悅城地產的平臺也逐漸擁有了逐鹿內地商業(yè)地產戰(zhàn)場的實力，但隨著購物中心成為商業(yè)地產發(fā)展主流，大悅城所加入的這場競爭也日益激烈。

　　中糧商業(yè)地產元年

　　根據大悅城地產的公告，2014年溢利大幅下跌因集團投資物業(yè)公允值預期增幅的下降。大悅城地產對觀點地產新媒體解釋稱，公司預計2014年底投資性物業(yè)公允值與2013年底比較變化不大，因此可計入損益的公允價值預期增幅較2013年下降。

　　根據香港自2005年1月開始實施的新會計制度，上市公司須每年按市值重估旗下投資物業(yè)的價值，重估后的市值差額作為盈利或虧損反映，直接影響公司盈利。

　　世邦魏理仕估值及咨詢服務部中國區(qū)執(zhí)行董事陳志華接受觀點地產新媒體訪問時表示，影響投資物業(yè)公允值的因素，最主要的是市場的情況，即投資物業(yè)在市場上所表現出的供需關系。如果供應較多，有供應的壓力，租金亦會受壓力下調;需求多，則租金會相應上漲，公允值評估值也會較高。

　　另一個影響因素是物業(yè)管理本身及該投資物業(yè)的營運狀態(tài)，改變業(yè)態(tài)、調整布局、重新裝修等情況都會影響市場價值。

　　一位持續(xù)關注大悅城地產的港股分析師對觀點地產新媒體介紹稱，投資物業(yè)公允值每年都會有差別，一般分析師會把這個指標從核心盈利里面剔除，因為是一次性的數據，資本市場對其變化的關注亦較小。

　　穆迪亦在近期發(fā)布的報告中指出：“大悅城合并后利潤下降對其信用指標和現金流的影響有限，因為利潤降低主要是公允價值增長下降所造成，而這是非現金項目，我們也認為新投入運營的投資型房地產項目出現一定的虧損是正�，F象。”

　　據介紹，大悅城地產一共在營運的大悅城6個，包括北京西單、北京朝陽、上海、煙臺、天津和沈陽大悅城，成都大悅城仍在建設中，這6個項目亦為2014年9月份公告注入港股平臺的全部購物中心項目。

　　大悅城地產對觀點地產新媒體介紹稱，公司對旗下項目的要求為從開工到開業(yè)約30個月，開業(yè)后項目可提高出租率達到約90%水平。一般首三年是培育期(按個別項目的運營狀況和地點可能略有不同)，在期內能達致現金流持平，正常開業(yè)后的第三年在成本法下要求賬面盈利。

　　內地購物中心之戰(zhàn)

　　根據仲量聯行的數據，“中國購物中心的供應量將從2013-2014年的360多個，增加到2016年供應600多個，數量幾乎要增加一倍”。

　　供應量幾乎翻番，將對購物中心運營者帶來巨大挑戰(zhàn)。龐大數量背后，是各家開發(fā)商削尖腦袋擠入購物中心的戰(zhàn)場。

　　目前，除卻早已跑馬圈地的萬達、華潤置地（專題閱讀）（相關干貨）等巨頭外，外資企業(yè)亦在垂涎內地龐大的消費市場，凱德商用、恒隆地產、太古地產、新鴻基、九龍倉等老牌商業(yè)地產運營商也紛紛進入內地大開購物中心。

　　此外，開始轉型做商業(yè)地產的內地開發(fā)企業(yè)亦不在少數，其中不乏遠洋、龍湖、萬科、綠地等龍頭房企，購物中心之戰(zhàn)的激烈程度可見一斑。

　　相比之下，華潤置地和萬達商業(yè)與大悅城地產更具參照性，三者同為內地專注于商業(yè)地產的品牌，且均已登陸香港資本市場。

　　首先在規(guī)模上，萬達商業(yè)自是不必多說，根據其上市前夕公布的招股文件，全國開業(yè)的萬達廣場數量已經破百，在未來的兩三年內，萬達廣場的數量將會超過200座;華潤置地雖然稍稍遜色，但亦在5個城市擁有萬象城、22個城市開發(fā)了五彩城/萬象匯;而大悅城地產的資產包則為剛剛注入的6個大悅城、北京安定門項目及兩個中糧廣場。

　　在定位上，據大悅城地產對觀點地產新媒體介紹，其品牌主要聚焦18-35歲城市新興中產階級客群，堅持“年輕、時尚、潮流、品位”的品牌定位。

　　華潤置地旗下商業(yè)品牌則涵蓋了高端商業(yè)產品線定位的萬象城、區(qū)域商業(yè)中心定位的萬象匯/五彩城系列以及以潮人文化為載體大mini萬象城——華潤1234Space。

　　而萬達商業(yè)旗下的萬達廣場相較之下則顯得非常“博愛”，并沒有較為明確的定位。

　　不過，戴德梁行的商業(yè)地產部助理董事羅俊崴對觀點地產新媒體分析稱，華潤置地在擴張之初亦僅僅專注于萬象城產品系列，但是隨著后續(xù)拿地的限制，當項目地塊不足以支撐萬象城的落地開發(fā)后，萬象匯/五彩城的產品線即應運而生。

　　因此，他認為尚沒有進行較大規(guī)模擴張的大悅城地產，仍可以專注于單一產品和定位。“不管購物中心的定位如何，永遠的前提是項目位置。城市中心就做高端，郊區(qū)位置即使華潤也不會做萬象城。”

　　因此，購物中心定位與企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏、項目數量與未來戰(zhàn)略之爭息息相關。“更重要的是根據項目地塊做定位，畢竟賺錢最重要。”羅俊崴補充道。(來自：觀點地產)

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