正式更名為大悅城地產(chǎn)有限公司后，這家已經(jīng)正式登陸港股平臺的商業(yè)地產(chǎn)公司即將交出上市元年的成績單。
大悅城地產(chǎn)近日發(fā)布盈警，稱經(jīng)計(jì)及大悅城項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)績，預(yù)期集團(tuán)2014年度綜合溢利將較2013年度下跌約45%至50%。
其中，約90%的預(yù)期溢利跌幅歸因于2014年度的集團(tuán)投資物業(yè)公允值預(yù)期增幅的下降。大悅城地產(chǎn)稱，截至2014年6月30日止六個(gè)月，投資物業(yè)公允值增幅下降已導(dǎo)致相關(guān)期間的溢利大幅下跌。而2014下半年，該情況也仍無重大改變。
大悅城地產(chǎn)指預(yù)期溢利跌幅也與2014年新投入運(yùn)營的三個(gè)物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)，分別為北京長安街W酒店、北京華爾道夫酒店及煙臺大悅城與開業(yè)相關(guān)的額外成本及開支增加。
同時(shí)，上述三個(gè)新開業(yè)項(xiàng)目于2014年期內(nèi)處于初步營運(yùn)階段，產(chǎn)生的收益或溢利尚無法覆蓋成本及開支。
此外，大悅城地產(chǎn)期內(nèi)銷售及交付總建筑面積的減少也導(dǎo)致2014年來自待售物業(yè)銷售收入下跌。
不過，伴隨2014年6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的注入，大悅城地產(chǎn)的平臺也逐漸擁有了逐鹿內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)場的實(shí)力，但隨著購物中心成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流，大悅城所加入的這場競爭也日益激烈。
中糧商業(yè)地產(chǎn)元年
根據(jù)大悅城地產(chǎn)的公告，2014年溢利大幅下跌因集團(tuán)投資物業(yè)公允值預(yù)期增幅的下降。大悅城地產(chǎn)對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體解釋稱，公司預(yù)計(jì)2014年底投資性物業(yè)公允值與2013年底比較變化不大，因此可計(jì)入損益的公允價(jià)值預(yù)期增幅較2013年下降。
根據(jù)香港自2005年1月開始實(shí)施的新會計(jì)制度，上市公司須每年按市值重估旗下投資物業(yè)的價(jià)值，重估后的市值差額作為盈利或虧損反映，直接影響公司盈利。
世邦魏理仕估值及咨詢服務(wù)部中國區(qū)執(zhí)行董事陳志華接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體訪問時(shí)表示，影響投資物業(yè)公允值的因素，最主要的是市場的情況，即投資物業(yè)在市場上所表現(xiàn)出的供需關(guān)系。如果供應(yīng)較多，有供應(yīng)的壓力，租金亦會受壓力下調(diào);需求多，則租金會相應(yīng)上漲，公允值評估值也會較高。
另一個(gè)影響因素是物業(yè)管理本身及該投資物業(yè)的營運(yùn)狀態(tài)，改變業(yè)態(tài)、調(diào)整布局、重新裝修等情況都會影響市場價(jià)值。
一位持續(xù)關(guān)注大悅城地產(chǎn)的港股分析師對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹稱，投資物業(yè)公允值每年都會有差別，一般分析師會把這個(gè)指標(biāo)從核心盈利里面剔除，因?yàn)槭且淮涡缘臄?shù)據(jù)，資本市場對其變化的關(guān)注亦較小。
穆迪亦在近期發(fā)布的報(bào)告中指出：“大悅城合并后利潤下降對其信用指標(biāo)和現(xiàn)金流的影響有限，因?yàn)槔麧櫧档椭饕枪蕛r(jià)值增長下降所造成，而這是非現(xiàn)金項(xiàng)目，我們也認(rèn)為新投入運(yùn)營的投資型房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)一定的虧損是正常現(xiàn)象。”
據(jù)介紹，大悅城地產(chǎn)一共在營運(yùn)的大悅城6個(gè)，包括北京西單、北京朝陽、上海、煙臺、天津和沈陽大悅城，成都大悅城仍在建設(shè)中，這6個(gè)項(xiàng)目亦為2014年9月份公告注入港股平臺的全部購物中心項(xiàng)目。
大悅城地產(chǎn)對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹稱，公司對旗下項(xiàng)目的要求為從開工到開業(yè)約30個(gè)月，開業(yè)后項(xiàng)目可提高出租率達(dá)到約90%水平。一般首三年是培育期(按個(gè)別項(xiàng)目的運(yùn)營狀況和地點(diǎn)可能略有不同)，在期內(nèi)能達(dá)致現(xiàn)金流持平，正常開業(yè)后的第三年在成本法下要求賬面盈利。
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