意欲模板化復制
按照嘉凱城的規(guī)劃，城市客廳最大的特色是將與城鎮(zhèn)居民生活息息相關(guān)的綜合市政服務(wù)功能融入其中。
“在城市客廳中，10%是公共服務(wù)配套，它需要與地方政府密切溝通，把與公共服務(wù)職能相匹配的內(nèi)容放進去，形成一個綜合性的服務(wù)產(chǎn)品。”前述嘉凱城內(nèi)部人士透露，預計2015年年初在浙江省諸暨市店口鎮(zhèn)開業(yè)的嘉凱城城市客廳項目將成為一個模板。
店口鎮(zhèn)位于諸暨市北部，素有“五金之鄉(xiāng)”之稱，毗鄰蕭山、紹興。該鎮(zhèn)常住人口14萬，有著良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，2013年全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值突破800億元。同時，店口鎮(zhèn)還是聯(lián)合國開發(fā)計劃署試點城鎮(zhèn)、全國發(fā)展改革試點鎮(zhèn)，也是首批浙江省小城市培育試點鎮(zhèn)。目前，店口鎮(zhèn)已有6家上市公司，當?shù)鼐用袷杖胨捷^高。
“由于當?shù)卣w商業(yè)設(shè)施和服務(wù)配套還無法與經(jīng)濟發(fā)展相匹配，不少店口人跑到杭州、上海去消費。當?shù)貙τ诂F(xiàn)代商業(yè)綜合配套設(shè)施的需求十分強烈。”前述嘉凱城內(nèi)部人士判斷，商業(yè)地產(chǎn)的未來將呈現(xiàn)明顯的兩極化——特大城市和小城鎮(zhèn)。“特大城市的商業(yè)機會是基于產(chǎn)業(yè)、資源集聚而帶來的人口流入，小城鎮(zhèn)的機會在于購買力提升、消費升級和新型城鎮(zhèn)化推進。
資料顯示，嘉凱城店口鎮(zhèn)項目總建筑面積4萬多平方米，容積率為1。該項目由“現(xiàn)代體驗式商業(yè)+政府公共資源配套”組成，業(yè)態(tài)包括零售、餐飲、社交娛樂、綜合市政服務(wù)(如市民廣場、社保服務(wù)中心、水電煤服務(wù)點、博物館等公共特色空間)。
嘉凱城認為，店口鎮(zhèn)城市客廳項目不僅滿足了當?shù)鼐用竦囊徽臼较M需求，還通過政府資源定制化打造了綜合市政服務(wù)，助力當?shù)卣嵘卜⻊?wù)水平，也提升了項目的長期競爭力。
一位資深商業(yè)地產(chǎn)人士認為，這一業(yè)態(tài)設(shè)計充分考慮了城鎮(zhèn)市場中政府與居民的多重需求，十分契合新型城鎮(zhèn)化背景下的商業(yè)地產(chǎn)需求與城鎮(zhèn)綜合發(fā)展需求，其在商業(yè)業(yè)態(tài)內(nèi)引入公共服務(wù)職能，可謂是“萬達模式”在城鎮(zhèn)市場的升級版。
該人士表示，店口鎮(zhèn)的城市客廳模板成型后，預計將像萬達廣場模式一樣進行快速復制。
“嘉凱城的城鎮(zhèn)化布局正在讓夢想照進現(xiàn)實，但挑戰(zhàn)同樣存在。”中投顧問高級研究員鄭宇潔認為，綜合服務(wù)平臺的搭建對企業(yè)的資金鏈是個考驗。此外，運營管理水平也將對嘉凱城的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略提出挑戰(zhàn)。
東興證券研報認為，嘉凱城轉(zhuǎn)型發(fā)展城鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)平臺符合國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，得到了地方政府的大力支持，推進起來將較為迅速。
“從房地產(chǎn)行業(yè)來看，適齡購房人口已步入下行趨勢，住宅市場將告別黃金期。”東興證券分析師瞿永祥表示，未來將步入老齡化和消費型社會，嘉凱城由建房子轉(zhuǎn)型做城鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)符合這種發(fā)展趨勢。
但在鄭宇潔看來，嘉凱城當前的財務(wù)狀況尚存在一定的壓力。嘉凱城2014年三季報顯示凈利潤為-5827.68萬元，資產(chǎn)負債率為83.45%。
為緩解資金壓力，嘉凱城近期動作頻頻。一方面，借力地產(chǎn)融資閘門開啟，公司擬發(fā)行7億元中期票據(jù)，以拓展融資渠道，補充資金實力;另一方面則繼續(xù)加速剝離非主業(yè)。
“城市客廳產(chǎn)品要快速復制必須輕資產(chǎn)運營。”前述嘉凱城內(nèi)部人士介紹，在城市客廳產(chǎn)品后期開發(fā)中，主導開發(fā)、合作開發(fā)、提供資產(chǎn)運營管理服務(wù)以及借力REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，都將是公司可能采取的開發(fā)運營模式。
《企業(yè)觀察報》記者 徐景升
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